從700億到284.8億，中海上海銷售神話的崩塌與絕地反擊

從700億銷售跌到284.8億，從斷崖式領先到被同行遠遠甩在身后，中海上海只用了一年。

不只是腰斬，都快跌到膝蓋以下了。

金天，中海地產上海公司總經理，曾締造700億神話，如今直面業績腰斬至“膝蓋以下”的困境，也2025年見證了中海在上海的迅速墜落。

項目不好，行情不好，都不足以為業績下滑開脫。

2024年還被稱為“上海王”，2025年就差點跌出前十，靠著最后一個月的“挖空心思”、拼盡全力，中海上海才在最后一個月勉強回到第四的位置，沒有讓上海的全年業績出現結構性塌方。

每一年，都比上一年要更努力，這句話，是說中海在上海的競爭對手們。

中海在上海的動作還是太慢了。一直到11月，2025年中海在上海的銷售額只有183.3億元，在上海房企中只排到第九位。

有一個月賣特別少，是11月，只賣了2.2億，因為，他們在前十個月賣了181.1億元。

放在2024年，這就是賣掉順昌玖里四、五套房的事兒。沒想到，2025年的11月，中海在上海賣了一個月就只賣了這么點！

這可是中海上海，那個2024年一天單個樓盤就賣了200億的中海！

那一年3月，中海在上海新天地板塊的順昌玖里開盤，單盤銷售額就高達196.5億元，也自此開啟了上海持續了將近兩年的豪宅熱銷期。

去年狂歡的時候，媒體的標題甚至是：

《大贏家！中海地產2024年在上海賣了700億，力壓招商、保利》

之后，恒昌玖里的風貌別墅、徐匯濱江的中海領邸玖序以及中海海上和集等項目接連開盤售罄，靠著少數幾個市中心的豪宅，一年內就把銷售額干到了700億，創造了全國性房企在單個城市的最高銷售紀錄。

不過，他們在上海的經歷，可謂是：跌宕起伏。

2024年中海在上海的銷售神話，是中海在經歷了“失去的三年”后的一次業績爆發。

是的，曾經摔過跤。2020年，包括中海、華潤和萬科在內的三家房企，因為“圍標事件”被禁止三年內在上海公開市場拿地。

金天算是這個事情的半個“受益者”。

2021年，金天就從寧波公司調到上海公司任總經理。這期間，中海與上海黃浦區簽訂了一份合作協議，約定完成一項舊改項目，總投資額高達590億元，是中海歷史上投資規模最大的項目。這就是2024年給中海帶來近200億銷售額的順昌玖里。

2023年解禁后，中海很快就以240.16億元的巨資拿下徐匯西岸數智中心地塊，也就是2024年業績貢獻僅次于順昌玖里的中海領邸玖序。

被禁三年再加上2023年解禁后的投資，四年的庫存，在2024年幾乎盡數消耗。只能說，中海在2024年登頂上海銷冠，有一點實力的成分，更多的還是運氣。

進入2025年，當上海豪宅的紅利漸漸退去，競品越來越多，客戶越來越少，觀望情緒越來越濃，中海在上海的銷售神話就不可延續了。

11月底，金天部署了最后一個月的業績沖刺“作戰計劃”。

11月4日，中海上海管理層對外宣布，中海云邸玖里、中海環宇玖章以及“全球地王”徐匯東安地塊項目安瀾上海，都會在今年內入市。

此時距離2025年結束只剩下不到兩個月的時間。從11月的業績看，中海把所有的寶都押在了最后一個月上。

從各個機構最后公布的業績看，中海上海僅12月一個月就賣掉了驚人的100億！一個月的業績相當于過去11個月的一半還多！

這100億是怎么實現的呢？

在2025年11月之前的將近半年時間里，中海在上海一直靠楊浦的中海云邸玖章一個項目撐著，其他項目大多都處于尾盤階段。

能夠在最后兩個月里能上市沖業績的項目，就是前面說的三個。中海云邸玖里屬于風貌別墅項目，位于楊浦濱江，但項目體量太小，一共只有8套，單價16萬-18萬元/平米，總貨值也就不到4億元的樣子。

徐江濱江的安瀾上海體量是很大，但這是一個四方合作的項目，首批上市的房源，據說是招商操盤營銷，具體業績四方如何分配還不為外人所知。

安瀾上海12月26日開盤，項目公開的信息是，開盤當日售出九成房源，攬金90.77億元。

一天后，中海年底另一個主推的項目中海環宇玖章開盤，均價11.8萬元/平米，當天中海發布海報稱：首開首罄。

為了全年的業績，確實很拼。環宇玖章首開就不同尋常。

和大多數新盤首開總是靠邊的、價格偏低的樓棟先開，給后續批次預留一定的漲價空間不同，中海偏偏反其道而行，環宇玖章第一次開盤就拿出了項目的樓王8號樓打頭陣。

網上房地產的數據顯示，截至1月5日，中海環宇玖章還有10套房源可售，已簽套數是8套，剩余的已支付定金的房源，罕見地標了紫色。這樣的標注，在網上房地產是非常少見了。

按照網上房地產的已售和預定總面積，中海環宇玖章的銷售額大概有12.4億元左右。再加上安瀾上海的90.77億元，差不多就是100億的銷售額！

如果剔除預定房源，只計算已經網簽的房源，中海環宇玖章的銷售額就只有不到1.3億元。如果四個股東方把安瀾上海的銷售業績再分一分，能落到中海身上的肯定也沒有90億了。

2025年最后一個月賣的100億里，有多少水分？有多少又是提前預支的業績？只有中海上海自己知道了。只能說確實是“挖空了心思”，也拼盡了全力。

畢竟臨近年底，整個市場的購買力和信心都跌到谷底，哪怕是在上海。

忍不住這里回顧一下劇情，既然最后這么拼，前面一個月放羊干嘛呢？

守住上海的基本盤，不只是金天的業績，更是中海全年業績的保證。在年中業績會上，中海行政總裁張智超曾強調，“對完成全年銷售指引目標充滿信心”，核心的支撐之一，就是下半年一線城市項目的推售。

上海是中海重點布局的核心一線城市之一，上海的銷售業績，關系的不只是金天所帶領的上海團隊沖刺全年業績，還直接影響著中海全年業績目標的達成。

上海的業績滑降，中海的全年業績也沒有好到哪里去。2025年中海實現銷售額2512億元，比去年的3106億元下降了19.1%，排名也從2024年的第二跌到了2025年的第三。

這個跌幅，在前十的房企中，也只是略好于保利發展接近21.7%的跌幅，但保利還是力保了第一的位置。

不只是銷售業績下滑，中海的利潤增長也明顯動能不足。今年前三季度中海經營溢利131.5億元，同比降幅擴大至27.7%。其中第三季度的利潤腰斬，僅10.3億元。

曾經的“利潤王”風光不再。

而且，這個盈利下降的狀態大概率還會持續。因為，在2025年銷售下降的同時，中海還在投資端血拼。2025年中海的拿地金額高達907億元，位居全國第一，比排在第二的保利發展高出了236億元。

下了血本了。

這兩年中海基本集中在一、二線城市的核心地段拿地，都是房企競爭激烈的區域，直接推動了中海拿地均價持續攀升，同時這幾年行業整體承壓，房價漲幅有限，與拿地成本的飆升形成明顯反差，利潤的大幅下滑成為必然。

一邊是業績的重壓，一邊是土地市場的激烈競爭加大了拿地的難度。金天面臨的挑戰，不僅來自中海內部，更來自極度“內卷”的行業競爭。

以上海為代表的一線城市，是房企最重要的糧倉，也是血淋淋的“生死戰場”。尤其是上海，曾經讓中海吃盡紅利的豪宅市場，到2025年已經變成了“豪宅井噴，富豪不夠用”的激烈競爭態勢。

大家現在對上海有一種蜜汁自信：這還是一個一息尚存的，好的豪宅市場。這大概就是圍城效應，那些重倉上海的房企，正承受著過度投入帶來的鈍痛。

中海手上的三個新盤，云邸玖里、環宇玖章和安瀾上海，都聚焦單價10萬-20萬的中高端賽道。

據不完全統計，今年前三季度，上海內環內新增的高端住宅，單價10萬元以上的項目有26個，其中一半的項目單價在13萬元以上，5個項目單價超過15萬元。11月，還有四個項目共計300多套單價10萬+的房源在排隊入市。

12月中海的三個新盤也先后亮相，市場壓力可見一斑。為什么要最后一個月拼了？原因有三個，第一個，今年來不及了，索性放棄，第二，給明年沖刺蓄力，第三，12月份拿出來是一種態度。

一個細節能看出來2026年準備比2025年更拼。2025年金天就沒含糊，全年在上海拿下6幅地塊，代價也是巨大的，權益拿地金額高達387.63億元，是上海拿地金額最高的房企。

2025年中海在上海被趕超，與其土地儲備沒跟上有很大關系。

如果今年的行情接著觸底，重倉上海，是權力的游戲，還是利潤的陷阱呢？