樓市年度點評之政策篇：政策力挺股市樓市

年初《提振消費專項行動方案》中涉及“更好滿足住房消費需求”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到《政府工作報告》定調(diào)要“穩(wěn)住樓市股市”。房地產(chǎn)及相關(guān)政策延續(xù)去年寬松之勢。

房地產(chǎn)及相關(guān)政策從供需兩端以及長效機制上共同發(fā)力，推出比如降LPR，各地公積金支持樓市消費等舉措，以舊改、好房子等抓手促進消費升級，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

在“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)下，2025年的中國房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出清晰的“雙軌并行”格局：一手以強力的短期措施“穩(wěn)市場、去庫存”，為行業(yè)托底；另一手則以“好房子”為標桿，著力構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的“新模式”，為行業(yè)指明長遠方向。

Point 1

政策特點：“好房子”力著長遠發(fā)展

2025年促進樓市止跌的政策不斷，降LPR、各城市推出地方公積金工具，釋放消費力等。一線城市則進一步放松限購，且配合金融工具，釋放剛需和改善需求。“好房子”的提法則貫穿全年，著力于行業(yè)的長遠發(fā)展。

2025年政策關(guān)鍵詞：

1

好房子

從兩會寫入報告，到新國標《住宅項目規(guī)范》發(fā)布，將重塑居住標準：3米層高突破傳統(tǒng)壓抑，4層以上強制電梯保障便利，50dB隔音墻守護靜謐，智能管線預(yù)埋未來生活。“好房子”已成為政策發(fā)力的核心關(guān)鍵詞和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。將會以更高質(zhì)量的供給，激發(fā)和匹配居民對美好居住生活的升級需求。

2

穩(wěn)股市樓市

股市、樓市是經(jīng)濟重要構(gòu)成部分，市場的穩(wěn)定可以對沖外部經(jīng)濟帶來的波動。各城市繼續(xù)釋放消費力，比如上海放松限購，降低首付等等，均是為此目標服務(wù)。

3

去庫存

10年輪回，2014年首次提出“去庫存”，2025年再度提到相關(guān)字眼，是穩(wěn)市場的核心抓手。當前重點通過政府收購存量商品房，用于保障房、安置房等，以打通市場與保障。

4

新模式

雖然不是新詞，但透露出行業(yè)中長期發(fā)展的制度框架。旨在建立“人、房、地、錢”聯(lián)動的新機制，完善開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。值得關(guān)注的是，“現(xiàn)房銷售”將是未來探索的方向。

Point 2

上海再迎寬松政策

承接2024年末的利好政策，上海樓市一季度運行平穩(wěn)，樓市出現(xiàn)短期止跌跡象。

但5月開始，樓市又出現(xiàn)反復(fù)，市場觀望情緒有所回升。一系列政策也給與市場足夠提振，短期也看到積極反饋，成交反彈顯著。政策精準發(fā)力，持續(xù)釋放剛需以及改善需求，平衡好結(jié)構(gòu)性差異。

上海樓市表現(xiàn)總體穩(wěn)定，但是結(jié)構(gòu)性分化難以避免。市區(qū)不一定全是熱盤，郊區(qū)也有去化不錯的板塊。下半年市場有進一步下跌跡象，“8.25”政策的及時落地既兌現(xiàn)當時市場的焦慮期盼，又促進需求釋放，為金九出現(xiàn)做了鋪墊。

8月25日上海市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，核心內(nèi)容是外環(huán)外購房不再限制套數(shù)，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套，公積金甚至可以“又提又貸”。 這意味著，只要你符合基本購房條件，就可以在外環(huán)外想買幾套就買幾套；改善型家庭申請二套房貸款，利率將直接下調(diào)，月供最多能省下幾百元。

政策的導(dǎo)向性明確，幫助外環(huán)外區(qū)域新盤去化。事實上，短期內(nèi)看到積極成效，限購的松綁使得外環(huán)外項目去化有明顯提升。不管是新房還是二手房，連續(xù)數(shù)周的外環(huán)外交易套數(shù)占比均比政策出臺前一周有顯著增長。

Point 3

“好房子”熱銷

今年2月份北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)了《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點（試行）》，推動“好房子”規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作。其中有不少內(nèi)容契合當前消費對品質(zhì)提升的要求，比如陽臺、架空層、風雨連廊、共享公共空間等設(shè)計。因此，上海也加大對“好房子”具體內(nèi)容的期待。

9月上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會等多部門聯(lián)合發(fā)布《上海市提升城市居住品質(zhì)推進好房子建設(shè)實施要點》。為上海新建住宅的品質(zhì)提升制定了詳細的路線圖。包括核心標準提升，比如明確室內(nèi)環(huán)境（噪音、隔聲、空氣品質(zhì)）、層高（最低不低于3米）、日照標準；多高層住宅底層設(shè)置架空層、風雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率等。

上海不缺消費力，但改善產(chǎn)品必須有吸引力。開發(fā)商打造的好房子是成為改善型買家釋放需求的重要因素之一。作為全國總價地王，安瀾上海是建筑新規(guī)后第一個采用新標準的項目，開盤認籌率達到159%，觸發(fā)“積分制”，在年末豪宅市場銷售感受到一些去化壓力的背景下，足以證明“好房子”的競爭優(yōu)勢非常顯著。

未來展望：托底與轉(zhuǎn)型并行

2026

明年是“十五五”開局，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對經(jīng)濟推動作用相當重要。年末的重要會議也給出方向，“穩(wěn)”為當務(wù)之急，以“去庫存”為核心抓手，通過“收購存量房作保障房”等創(chuàng)新工具平衡供需，同時堅定不移地推動行業(yè)向以“好房子”為代表的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

十五五規(guī)劃中也提到清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。前幾天北京再度出臺穩(wěn)樓市舉措，放松限購、限貸等舉措釋放剛需和改善需求。給一線城市帶來新的期望。上海本土市場來看，上海政策也有一定回旋余地，依然有寬松可能。當前結(jié)構(gòu)性不平衡還是比較明顯，郊區(qū)依舊有壓力。同時，高端改善市場經(jīng)過長時間高速奔跑，市場出現(xiàn)一些遇冷的跡象。外環(huán)內(nèi)雖然有限購，但也可以進一步細化，比如按照不同產(chǎn)品進行限購松綁。

此外，上海舊改也保持一定速度，也穩(wěn)定釋放改善型需求，給市場提供新的消費力。“房票”給新房去化帶來一定作用。因此，明年的舊改預(yù)計還會保持相應(yīng)力度。

當然，LPR雖然已經(jīng)是歷史最低，但是從上海本身而言是全國較高的城市之一，當前已經(jīng)有不少城市的貸款利率跌破了3%。明年房貸利率向“2字頭”邁進可能性進一步增強。