四天四城連放信號，房價上漲號角吹響

2026年的春天，中國樓市正迎來一場清晰的轉向。從3月18日到21日，住建部官方宣傳平臺《中國房地產報》連續四天聚焦北京、上海、南京、長春四座城市，以“樓市調查”為統一標題，釋放出明確的市場信號——一線率先回暖、強二線領漲、弱二線同步啟動，一場由政策托底、需求驅動的結構性復蘇，正在全國樓市悄然展開。這不是過去那種“一刀切”的普漲，而是一場深刻的分化，新房與二手房、核心區與遠郊區、改善盤與剛需盤，正沿著不同軌跡走向各自的未來。

一、四天四城：官方調研釋放的回暖信號

《中國房地產報》的連續報道，絕非偶然。作為住建部的官方發聲渠道，其調研內容直接反映了樓市的真實溫度與政策導向。四天四座城市，覆蓋一線、強二線、弱二線，從南到北、從東到西，勾勒出本輪樓市回暖的完整輪廓。

北京率先亮出“量價齊升”的成績單。2026年開年以來，北京新房市場持續升溫，改善型項目成為絕對主力。看房人群以自住改善為主，不再只盯著價格，轉而關注戶型、社區環境、居住品質等核心要素。國家統計局數據顯示，2026年2月北京新房環比上漲0.2%，二手房更是環比上漲0.3%，成為70城中少數二手房價格上漲的城市。

上海則明確“房價起漲”，高端改善盤成為市場“定海神針”。144平方米以上大戶型新房價格同比漲幅高達6.3%，核心區豪宅包攬成交額前五。更關鍵的是政策見效快：非滬籍外環內社保年限由3年改1年、公積金貸款額度大幅提升、滬籍成年子女首套房產稅減免等新政落地當天，二手房單日成交即突破500套，2月最后一天沖高至839套，其中公積金政策貢獻了77%的拉動力。

南京作為強二線代表，“率領領漲”。2026年2月南京新房環比上漲0.3%，與長春、宜昌并列領跑70城。成交結構上，三房、四房改善產品占比達94.8%，300萬元以上房源占比42.8%，且基本被四代宅壟斷。人才補貼疊加住房補貼，部分客戶綜合優惠可達34萬-40萬元，江寧區2000萬元人才房票補貼3天就申領了1922.65萬元，政策刺激效果立竿見影。

身處東北的弱二線長春，同樣“房價領漲”。2026年2月長春新房環比上漲0.3%，與南京同步領跑。盡管長春二手房同比仍有跌幅，但新房市場已率先企穩回升，改善型客戶對四代宅、綠色科技住宅關注度持續上升，優質項目成為市場熱點。

四座城市、四種能級，卻傳遞出同一個信號：2026年馬年的樓市小陽春，不是局部回暖，而是全國性的結構性啟動，政策托底與需求釋放的共振，正在讓市場走出低谷。

二、三大特征：新房改善主導，剛需霸屏二手

通觀四座城市的調研結果，樓市呈現出三大高度一致的特征，清晰勾勒出當前市場的真實結構。

（一）新房市場：改善盤徹底成為成交主力

無論是一線的北京、上海，還是二線的南京、長春，改善型產品都占據了新房成交的絕對主導。北京改善項目成為銷量主力軍，客戶從“問價格”轉向“看品質”；上海高端改善盤穩住市場基本盤，大戶型價格漲幅顯著；南京改善產品占比超九成，四代宅成為主流；長春改善需求快速崛起，優質項目供不應求。

這背后，是房地產市場從“數量擴張”向“品質升級”的轉型。隨著居民收入提升和居住觀念轉變，“住有所居”已升級為“住有優居”，改善型需求成為市場核心驅動力。尤其是四代宅的出現，憑借戶戶有花園、高得房率、優質戶型設計等優勢，對傳統新房形成“降維打擊”，成為改善人群的首選。

（二）政策發力：精準調控帶來市場正反饋

四座城市的回暖，都離不開政策的精準發力。北京“12?24”新政精準釋放積壓需求，修復市場預期；上海降低限購門檻、提升公積金額度、減免房產稅，直接刺激二手房成交；南京疊加人才與住房補貼，大幅降低購房成本；長春也通過優化政策、支持品質住宅開發，推動市場回暖。

不同城市政策側重點不同，但效果一致：一線降低“上車門檻”更有效，上海通過放寬限購、提升公積金額度，快速激活二手房市場；二線降低“購房成本”更關鍵，南京通過高額補貼，直接撬動改善需求。政策不再“大水漫灌”，而是“精準滴灌”，針對性解決不同城市的市場痛點。

（三）二手房市場：低總價剛需房源是絕對核心

與新房改善主導形成鮮明對比，二手房市場完全是剛需的天下。上海300萬元以下二手房成交占比從2025年1月的59%，升至2026年3月中旬的73%；北京300萬元以下二手房占比穩定在70%左右；南京100萬元以內房源占比達46.8%，60-90平方米剛需戶型占比36.1%。

這一特征說明，二手房市場的核心邏輯是“剛需托底”，降低入手門檻、讓剛需買得起，是激活二手房市場的關鍵。同時，也反映出當前樓市的真實需求結構：改善人群買新房，剛需人群買二手，市場分層清晰，互不干擾。

三、四大結論：分化時代的樓市新邏輯

結合官方調研與最新市場數據，當前樓市的核心結論已經非常清晰，告別普漲普跌，進入深度分化時代，成為不可逆轉的趨勢。

（一）結構性分化：核心資產與普通資產徹底分離

全國樓市已不可能再出現普漲普跌，“K型分化”成為核心趨勢。同一座城市內部，核心區優質資產價值持續修復，遠郊普通資產持續承壓；不同城市之間，一線與強二線核心區率先企穩上漲，弱二線及三四線城市以穩為主，部分人口流出城市仍在調整。

這與日本樓市泡沫破滅后的走勢高度相似：1990年泡沫破滅后，東京核心區2012年開始觸底回升，疫情后更是領漲全國，而非核心區則長期低迷。未來中國樓市也將如此，核心城市核心地段的優質房產，將成為資產保值增值的核心載體，而缺乏人口、產業支撐的遠郊房產，流動性將持續收緊。

（二）政策持續發力：降低門檻與成本是關鍵

二手房剛需占比超七成的現實證明，實實在在降低購房門檻和成本的政策，才是激活市場的核心。上海降低限購門檻、提升公積金額度，快速激活二手房市場；南京發放高額補貼，撬動改善需求，都驗證了這一點。

當前市場正處于回暖關鍵期，政策不能停。一旦政策力度減弱，市場預期可能再次轉弱，前期回暖成果將付諸東流。未來，一線需繼續優化限購、限貸政策，降低剛需上車門檻；二線需持續降低購房成本，通過補貼、稅費減免等方式，進一步釋放改善需求。

（三）市場分層清晰：新房改善，二手剛需

當前樓市形成了清晰的“雙軌制”：新房市場由改善需求主導，四代宅、大平層、豪宅等高品質產品熱銷；二手房市場由剛需需求主導，低總價、小戶型房源成為成交主力。

這種分層也催生了新的投資邏輯：一部分人抄底老破小收租，上海、杭州、北京從2024年開始流行，今年成都更是出現“200萬買9套老破小收租”的案例。這類投資沒有絕對對錯，核心是算賬，只要租金回報符合預期，就是合理的資產配置方式。

（四）庫存壓力仍在：老產品去化需至少三年

盡管市場回暖，但全國樓市仍面臨巨大的庫存壓力。尤其是2024年之前開發的傳統新房，面臨四代宅的“降維打擊”——四代宅地價更便宜、產品更優質，傳統新房拿地貴、產品老舊，競爭力大幅下降。

數據顯示，全國此類老產品庫存約二三十億平方米，2025年全國住宅總去化面積僅7.3億平方米，按此速度，僅老產品去化就需要至少三年。這意味著，全國樓市大盤的調整仍將持續，市場出清是一個漫長過程，房企需加快產品升級，才能在競爭中生存。

五、馬年樓市，在分化中尋找機會

2026年的春天，住建部通過《中國房地產報》釋放出明確的樓市回暖信號，北京、上海、南京、長春四座城市的調研結果，印證了市場正在走出低谷。但這不是過去那種“閉眼買房都能賺”的普漲時代，而是“分化加劇、品質優先”的結構性時代。

對購房者而言，一線核心區的改善盤、強二線核心區的四代宅，是資產保值增值的優選；剛需人群則可抓住政策窗口期，在二手房市場挑選低總價優質房源。對房企而言，加快產品升級、聚焦品質開發，是應對市場分化的唯一出路。

馬年樓市春潮起，分化之中有機會。無論是買房還是投資，唯有看清市場邏輯、抓住核心趨勢，才能在這場樓市轉型中，把握屬于自己的機遇。