深圳樓市兩個信號

作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

12月，深圳樓市有兩件事值得關注的——
第一張價值4055萬元的“房票”發出去了，光明區一塊地以每平方米1.2萬元的低價賣了。

這兩件事看似沒關系，其實都指向了現在深圳樓市的核心情況，政策在幫著調整房源供應，大家買房的需求分了層次，不同區域的房子價值差距也很清楚。

靈活度最高的一張房票

12月18日，深圳的第一張房票發出，位于深圳南山區西麗板塊的福光樓土地整備項目成功核發首張房票，價值4055萬元。

這張房票不僅金額巨大，而且還是來自深圳的核心地段范圍。

以福光樓土地整備項目周邊情況來看，周邊以2010年以前建成的房子為主，包括龍都名園、寶珠花園、潤成花園、眾冠西郡園等，二手房近半年歷史成交價格水平維持在5萬—7萬/平。

如龍都名園今年9月成交一套90.46平戶型成交總價為463萬，折合單價約5.12萬/平；

潤成花園今年8月成交一套125.14平戶型成交總價為938萬，折合單價約7.5萬/平；

寶珠花園今年10月成交一套75.47平戶型，成交總價408萬，折合單價約5.41萬/平。

對比其他城市率先施行的房票來看，深圳的這張房票，自由度和靈活度無疑是史無前例的，最主要有這幾個特征——

價值4055萬元的總額度包括了本身的拆遷賠償還有使用房票的獎勵金額，只要使用房票購房就能享受政府專項獎勵；

不限制安置的地域，手持房票不僅可以選擇西麗板塊的普通住宅或者公寓等商品房，也可以選擇福田、羅湖等深圳其他區域的商品房。

房源不作限制，手持房票可在已經預售并接受使用房票的項目中選擇房源，包括住宅、商業、辦公、商務公寓，也就是買住宅、公寓還是寫字樓、商鋪都可以，購買這些商品房還可以享受稅收減免；

房票2年內都可以多次反復使用，用不完的額度，可以申請結算為現金；

不受深圳的限購政策限制，也就是說在南山福田寶安中心這些限購的范圍可以買多套房，不限購套數；

轉讓對象靈活，2年內可以轉讓給同樣是西麗福光樓土地整備項目的房東，或者親屬之間直接轉讓，不過只能轉讓一次。

總結成一句話就是2年內，使用房票可以在全深圳范圍內任意選擇商品房，商品房的類型、戶型、面積、位置等都不作限制。

而隔壁的廣州，房票制度即使領先開跑，房票的最長使用期限為18個月，也多要求≥90%一次性使用。

這對于深圳的意義，無異于舊改拆遷安置的一個里程碑，以前拆遷，要么換指定的安置房，要么拿現金，現在有了房票，限制少多了。

同時也是深圳眾多舊改拆遷項目的久旱逢甘雨，畢竟深圳太多舊改項目因為資金問題而停滯不前，被拆遷的群體遲遲無法得到安置，甚至有的被迫原址回遷，

比如深圳羅湖的布心花園，就有房東重新裝修回遷。

被動等待回遷的日子遙遙無期，是這些年深圳舊改拆遷房東們心中的一根刺。

對深圳樓市而言，也具備一箭多雕的現實意義。

比如將安置需求與存量去化結合，縮短舊改周期，吸引社會資本激活停滯項目，解決舊改資金難題；

比如房票購房豁免限購，為被搬遷人提供跨區域、跨類型選房自由，釋放購房需求；

再比如房票資金流入核心區優質房源，對區域房價形成支撐。

試想一下，如果納入房票兌現的項目中出現核心地段的優質戶型豪宅，手持4055萬的情況下，難道不會對深圳核心區域的新房豪宅心動嗎？

這張4055萬元的房票，直接讓一部分人有了買大戶型、好房子的需求。

按現在深圳高端房子的價格算，這張房票就能買400-500平米的大戶型，剛好和今年深圳南山好幾個新房豪宅的戶型都對得上。

如果這些豪宅被納入置換的“房票房源超市”，相當于給這類大房子找了潛在買家。

更重要的是，以后房票制度推廣開，拆遷的人能更快把安置需求變成實際買房需求，給樓市帶來穩定的購買力。

總的來說，長期的作用及效果都是顯著的。

底價拿地

如果說，核心地段的大額房票能夠給深圳樓市帶來穩住核心地段新房或豪宅新房的預期，那么普通住宅的市場就略顯局促了。

12月8日，深圳光明出讓了一宗占地面積20523.78平的宅地，位于馬田街道興發路與振明路交匯處東側，以底價76600萬被 深圳市恒龍盛祥投資發展有限公司拍下，綜合樓面單價約12039.67元/㎡。

這則宅地，由于地處光明區域，加上當天同步排出一塊福田核心地段罕見的宅地，幾乎被市場的關注視線所忽略。

實際這宗宅地的出讓，正代表著深圳樓市普通項目的走向。

這塊地在光明區馬田街道，離地鐵6號線紅花山站很近，周邊配套也全，規劃了住宅、商業、幼兒園等，而且周邊二手房掛牌價大概4.1萬元/平方米，新樓盤售價大概3.7萬元/平方米。

但是這樣的地段，拍出約1.2萬/平的樓面價，就意味著開發商后期即使銷售定價2萬/平，都仍有利潤。

那么后期開發商在定價及去化之間尋求市場平衡，則很有可能會選擇低于如今新房的價格底線銷售。

這對整個光明，甚至深圳普通類住宅，都是一個挑戰。

因為這已經是深圳光明近5年宅地出讓最低的樓面價格，相比過去同地段的宅地出讓綜合樓樓面價已經便宜了幾千塊。

光明的區域不同于深圳其他板塊，以普通剛需購房群體為主，且也一直以剛需產品為主。

所以，這宗宅地傳遞出兩個信號，一是雖然開發商拿地理性了，但在價格錨定效應下，區域新房定價預期有可能會被拉低。

二是加速區域的分化，像南山、福田這樣的核心城區，主要賣高端好房，而光明這種外圍區域，主要是匹配普通類的住宅。

所以，把這件事放一起看，說明現在深圳樓市正處于政策引導和市場調節共同作用的階段，不同區域、不同類型房子的分化趨勢也會越來越明顯。

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作者觀點，不代表格隆匯立場