4萬元+/㎡買番禺，原來購房者選了這些小區……

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日（15日），國家統計局公布了11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

2025年11月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降、同比降幅擴大。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，其中廣州新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，二手住宅銷售價格環比下降1.2%。

從走勢可見，廣州新建商品住宅銷售價格降幅環比收窄，二手住宅銷售價格環比進一步回落。

具體看成交均價情況，克而瑞數據監測顯示，在頂豪項目集中網簽帶動下，11月廣州商品住宅成交41224元/㎡，環比結構性上漲26%，同比結構性上漲21%，這是繼2024年2月后廣州商品住宅成交均價再次突破4萬元+/㎡大關的月度。

另一方面，有消息稱，號稱番禺新晉頂豪項目的香江1號傳出了最新的備案價：

項目備案價6萬元/㎡起，最高可達23.2萬元/㎡，戶型涵蓋144-330㎡。

換言之，假如傳言成真，香江1號的備案價甚至可以媲美市中心的豪宅項目。

那么，假如是與全市11月均價同等的水平，4萬元+/㎡可以在番禺買到什么樣的房子呢？

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在新房市場上，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月，番禺均價4萬元+/㎡新房成交1398套，較去年全年減少53%。

不僅如此，番禺該類產品的市占率也在逐年下滑。

克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月番禺區4萬元+/㎡新房市占率9%，較2022年高峰時期減少14%。

具體到板塊上，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月番禺區4萬元+/㎡新房成交主力項目為漢溪萬博板塊，共成交953套，區占比68%。

同時這也是漢溪萬博板塊連續四年蟬聯該產品成交套數冠軍。

產品類型方面，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月番禺區均價4萬元+/㎡新房成交主力戶型為120-144㎡，共成交615套，占比44%，較去年全年提升1%，其次是90-110㎡與144㎡以上，二者成交占比相同，均為24%；其中90-110㎡成交占比較去年全年擴大4%，144㎡以上戶型成交占比與去年持平。

那么，番禺區到底有哪些均價4萬元+/㎡的新房項目受到購房者青睞呢？

以4萬元+/㎡成交套數TOP10排行榜為例，克而瑞數據監測顯示，長隆萬博悅府以544套成交奪得冠軍，其次是越秀萬博和臻，成交261套，綠城玉海棠以141套位列第三。

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在二手房上，克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月番禺區均價4萬元+/㎡成交618套，較去年全年微增4%。

成交的走俏，其中一個原因在于二手別墅成交占比提升。

克而瑞數據監測顯示，2025年1-11月番禺均價4萬元+/㎡二手別墅成交141套，占比也由2021年的6%提升至今年以來的53%。

也正因如此，克而瑞數據監測，2022-2025年，144㎡以上戶型成為番禺均價4萬元+/㎡二手房主力成交，年均成交突破百套，其中今年成交393套，占比64%。

那么，今年以來番禺均價4萬元+/㎡二手房成交熱門小區都有哪些呢？

以成交套數TOP10排行為例，位于洛溪大石板塊的別墅盤裕景花園(東區)以39套成交獲得該類產品成交冠軍，星河灣半島一號園、越秀和樾府一期均成交34套，依次位列第二、第三位。

按照板塊劃分，TOP10項目中洛溪大石板塊占據6個項目，其次是漢溪萬博板塊2個項目，市橋南、大學城板塊各1個項目上榜。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。