樓面價(jià)“腰斬”，南通昔日“地王”被套牢

近日，開發(fā)區(qū)一宗住宅地塊以約4701元/㎡的樓面價(jià)成交，創(chuàng)下該板塊近六年最低樓面價(jià)。

地塊編號(hào)R25024，位于瑞興路北、東方大道西，土地面積約73611㎡，容積率1.01-1.6，限高60米，建筑面積不超過(guò)117700㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊內(nèi)住宅建筑層次為3層及以上，其中臨東方大道住宅建筑為高層。

▲紅色標(biāo)注為已出讓未入市地塊

據(jù)「新知南通研究院」土拍數(shù)據(jù)顯示，2020年至今，開發(fā)區(qū)累計(jì)出讓了12宗涉宅地塊。

目前，僅1宗售罄，2宗在售，剩余9宗尚未入市，合計(jì)待入市土地面積約53萬(wàn)㎡，建筑面積約85萬(wàn)㎡。

從下圖可以看到，最新成交的R25024地塊，無(wú)論地價(jià)還是樓面價(jià)，均已降至近六年最低水平（不含商住混合用地）。

目前開發(fā)區(qū)主力在售新房項(xiàng)目，除上圖中的星湖玥和煒賦龍騰華府之外，還有一個(gè)遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾。

據(jù)「新知南通研究院」新房數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，板塊累計(jì)僅備案172套，月均去化僅約16套。

然而，截至11月末，板塊狹義庫(kù)存卻仍近1200套，廣義庫(kù)存更近3000套，去化壓力顯著。

這之中，遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾嚴(yán)重“拉后腿”——今年1-11月累計(jì)僅備案8套，庫(kù)存卻超980套，整體銷售幾近停滯。

值得注意的是，上述9宗待入市地塊中，有2宗拿地至今已超兩年，另有3宗即將于本月期滿兩年，其中包括備受關(guān)注的板塊“地王”——R23008地塊。

該地塊由本土民企南通蘇潤(rùn)置業(yè)于2023年8月摘牌，成交總價(jià)35800萬(wàn)元，地價(jià)約13532元/㎡，樓面價(jià)高達(dá)約11293元/㎡。

地塊位于星湖大道北、林翠路東，緊鄰能達(dá)生態(tài)通廊，容積率上限僅1.2，為近六年開發(fā)區(qū)出讓地塊中最低。

事實(shí)上，早在去年12月，南通市自規(guī)局就曾發(fā)布該地塊工程規(guī)劃方案批前公示，擬建14棟聯(lián)排別墅＋9棟5-6層洋房，總計(jì)142套，主要面向深度改善客群。

當(dāng)時(shí)還有小道消息稱，項(xiàng)目案名或?yàn)椤疤K潤(rùn)府”，有望2025年開盤。

然而，公示之后便一直沉寂。直至今年9月，南通市住建局公示其已更名為“潤(rùn)茂居”，入市時(shí)間仍然未知。

蘇潤(rùn)地塊樓面價(jià)高達(dá)11293元/㎡，而新地塊樓面價(jià)僅4701元/㎡。盡管兩宗地塊在具體位置、配套、容積率方面存在差異，但如此大幅的價(jià)格回調(diào)仍清晰映射出板塊土地市場(chǎng)的理性回歸和定價(jià)體系重構(gòu)。

如何在高地價(jià)成本與有限市場(chǎng)承載力之間取得平衡，已成為存量高價(jià)地塊面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。開發(fā)區(qū)這些地塊、尤其昔日“地王”的入市時(shí)機(jī)與策略，值得我們持續(xù)關(guān)注。