青島最后的城中村！無奈之下，自主翻建？

自主翻建，也是一種創(chuàng)新的改造方式……

李滄區(qū)區(qū)長在民生在線訪談中拋出的答復，讓苦苦等待拆遷的板橋坊、曉翁村居民眼前一亮！這到底是未來拆遷改造的新思路？還是官方回復的漂亮話、客套的安慰？

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

1、

尷尬的樓市“剩者”

這幾年的青島樓市，李滄絕對是那個“顯眼包”。

一邊是戴家社區(qū)696套安置房熱火朝天地分房，另一邊，長澗、東南渠、十梅庵的安置房建設(shè)也是全速推進，回遷指日可待。但是剩下的最后幾個城中村——板橋坊、曉翁、河北、曲戈莊……則與現(xiàn)代化的城市界面，顯得格格不入。

▲李滄區(qū)板橋坊內(nèi)景

有網(wǎng)友直接在網(wǎng)上提問：

——李滄區(qū)剩下的板橋坊、曉翁這些村子還能拆遷嗎？
——西流莊改造了半個村，剩下半個村為什么不動了?村里的老人到老居住環(huán)境都沒能得到改善，想申請保障房，有平房不夠條件，新房買不起，急盼拆遷！

區(qū)長在回應(yīng)網(wǎng)友提問時，也只能一遍遍地解釋：我們正在持續(xù)攻堅，但對于這剩下的幾個村，情況實在是太特殊了。

2、

虧本的買賣誰干？

為什么別的村能拆，偏偏板橋坊、曉翁、河北、曲戈莊這“四大金剛”拆不動？

傅區(qū)長在回復中反復提到了幾個關(guān)鍵詞：涉及拆遷居民多、歷史遺留問題復雜、項目收益難以覆蓋改造成本。翻譯成大白話就是：人太多，地太少，事兒太亂，錢不夠。

▲李滄區(qū)曲戈莊內(nèi)景

以前的城中村改造，邏輯很簡單：開發(fā)商進來拆遷，騰出來的地皮蓋高樓，一部分補償給村民，剩下的賣給市場。只要房價在漲，這里面的利潤空間就能覆蓋掉拆遷成本，那是個雙贏甚至多贏的時代。

但現(xiàn)在呢？樓市什么樣，大家心里都有數(shù)。

這幾個村子，進去走一圈就知道，密密麻麻全是房子，不少還是一房多證。這意味著，拆遷成本是個天文數(shù)字。要補償這么多戶人家，得蓋多少安置房？得拿出多少真金白銀？

更要命的是“項目收益難以覆蓋改造成本”。開發(fā)商一算賬，進場拆完、建完、賠完，最后發(fā)現(xiàn)還得倒貼錢。這買賣誰干？畢竟，開發(fā)商不是來做慈善的。

再加上“歷史遺留問題復雜” 。這幾個字背后，是多少扯不清的產(chǎn)權(quán)糾紛，是多少家庭內(nèi)部的利益拉鋸，是多少違建和正規(guī)房產(chǎn)之間的博弈。每一個問題單拎出來，都夠磨嘰半年的。

所以，這幾個最后的城中村，局面就僵在這兒了：村民想拆，政府想推，但市場不買單。

這就是為什么傅區(qū)長會說，目前正在“論證整治提升等改造模式” 。注意這個詞——“整治提升”，這往往意味著，大拆大建的這種模式，在這幾個村子可能真的行不通了。取而代之的，可能是修修路、通通下水、刷刷墻這種“微整形”。

3、

是機會還是大坑？

就在所有人都覺得拆遷沒戲的時候，劇情突然來了個反轉(zhuǎn)。有網(wǎng)友直接問區(qū)長：“不拆遷，我們自己翻蓋可以嗎？”

傅區(qū)長沒有直接把門關(guān)死，而是給了一個非常有意思的回答：“您提到的自主翻建也是一種創(chuàng)新的改造方式，但是需要在符合相關(guān)規(guī)劃和審批程序的前提下開展。”

這句話，字數(shù)不多，信息量爆炸。

以前提到“自己蓋”，那基本等同于“違建”，城管分分鐘教你做人。但現(xiàn)在，官方竟然把這稱為“創(chuàng)新的改造方式”。這說明了什么？說明在資金缺口巨大的現(xiàn)實面前，政府的思路也在變。既然外部資金進不來，那就看看能不能激發(fā)內(nèi)部活力。

但這事兒，真有那么美嗎？先來盤盤這個邏輯的可行性。

如果是“自主翻建”，意味著村民自己出錢，或者村集體集資，在原有的宅基地上把破房子推了重蓋。好處顯而易見：不用等開發(fā)商那種猴年馬月的排期，房子蓋成什么樣自己多少有點話語權(quán)，最重要的是，居住環(huán)境能立馬改善。

但是，這背后的坑，也挺深。

錢從哪來？

這不是裝修個廚房，這是蓋樓。板橋坊、曉翁這些地方，推倒重來，每戶得掏多少錢？如果拿不出這筆錢怎么辦？集資這種事，向來是“共患難易，共出錢難”。

怎么規(guī)劃？

傅區(qū)長特意強調(diào)了：“需要在符合相關(guān)規(guī)劃和審批程序的前提下開展”。你自己蓋，能蓋多高？容積率多少？消防通道留多寬？下水道怎么接？……這些都需要專業(yè)的規(guī)劃。而且，如果沒有一個強有力的主體來統(tǒng)籌，自主翻建很容易變成“自主扯皮”，導致鄰里糾紛。

產(chǎn)權(quán)怎么算？

以前的拆遷，是用舊房換新房產(chǎn)證。現(xiàn)在自己翻建，土地性質(zhì)變不變？以后如何交易？如果是集體土地上的自建房，那它在市場上的流通性基本就是零。這房子只能住，不能變現(xiàn)，這對于很多指望房子養(yǎng)老或留給子孫的人來說，吸引力大打折扣。

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

雖然官方說正在“結(jié)合盈虧測算、規(guī)劃定位、歷史文化底蘊”來論證各種模式，甚至還要“充分征求社區(qū)居民的改造意愿” ，但“自主翻建”要想真正落地，難度不比找開發(fā)商拆遷小多少。

它更像是一種無奈之下的試探。如果政府不兜底，開發(fā)商不進場，那剩下的路，可能真的只有讓老百姓自己“眾籌”了。

這對于習慣了“等靠要”拆遷模式的人來說，是一次徹底的認知顛覆。也許未來的城中村改造，不再是造富神話，而是一場回歸居住本質(zhì)的理性回歸。你想住好房子？行，由于這里沒有商業(yè)開發(fā)價值，你得自己掏腰包。

這個邏輯很殘酷，但很現(xiàn)實。

李滄區(qū)政府現(xiàn)在的態(tài)度很明確：既然是大難題，那就“成熟一個推進一個，實施一項干成一項”。不畫大餅，也不把話說死。對于板橋坊、曉翁村這些老村的居民來說，與其天天盯著日歷盼拆遷，不如真的坐下來，商量一下，如果政策真的允許，開放“自主翻建”，大家到底愿不愿意掏這個錢？

▲李滄區(qū)曉翁村內(nèi)景

城市更新這趟列車，開得再快，也總有人被甩在站臺上。青島這幾個最后的城中村，正處在這樣一個尷尬的十字路口。

官方提出的“自主翻建”，可能不是一把萬能鑰匙，甚至帶著點“死馬當活馬醫(yī)”的味道，但它至少捅破了一層窗戶紙：那個閉著眼靠拆遷躺贏的時代，可能真的徹底結(jié)束了。

不管是等待政府的“整治提升”，還是探索艱難的“自主翻建”，這幾個城中村的未來，注定要走一條和以前完全不同的路。