中央定調(diào)！關(guān)于房地產(chǎn)，“止跌”沒再提了

作者：余飛

一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，已經(jīng)召開，12月11日通稿已經(jīng)發(fā)布。

這種重量級會議，會對今年經(jīng)濟與社會發(fā)展做總結(jié)，并部署明年的經(jīng)濟、社會發(fā)展路線。

今年的會議特別關(guān)鍵，因為今年是“十四五”收官之年，明年則是“十五五”開局之年。下面本號逐句分析。

01

“十四五”即將完美收官

會議強調(diào)：

今年是很不平凡的一年……全國各族人民迎難而上、奮力拼搏，堅定不移貫徹新發(fā)展理念、推動高質(zhì)量發(fā)展，統(tǒng)籌國內(nèi)國際兩個大局，實施更加積極有為的宏觀政策，經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標將順利完成。我國經(jīng)濟頂壓前行、向新向優(yōu)發(fā)展，現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設持續(xù)推進，改革開放邁出新步伐，重點領(lǐng)域風險化解取得積極進展，民生保障更加有力。過去5年，我們有效應對各種沖擊挑戰(zhàn)，推動黨和國家事業(yè)取得新的重大成就，“十四五”即將圓滿收官，第二個百年奮斗目標新征程實現(xiàn)良好開局。

會議開篇對今年以及過去五年做了總結(jié)。強調(diào)了困難與結(jié)果。

困難主要表現(xiàn)在國際國內(nèi)的沖擊挑戰(zhàn)。

國內(nèi)的挑戰(zhàn)在于，房地產(chǎn)下行、地方債務問題、消費疲弱、就業(yè)形勢承壓。

國際挑戰(zhàn)主要在于局部戰(zhàn)爭，中國與周邊國家與地區(qū)的沖突，最關(guān)鍵的是中美貿(mào)易對壘。

在這樣的挑戰(zhàn)之下，我們頂住了各方壓力，今年的經(jīng)濟發(fā)展任務將順利完成。

也即今年年初定下的5%的經(jīng)濟增速目標大概率會完成，畢竟我們第三季度的GDP增速達到了4.8%，前三季度的GDP增速達到了5.2%。

這一增速與全球其他幾個頭部經(jīng)濟體相比，依舊是領(lǐng)跑者。

美國二季度GDP環(huán)比增速3.8%，歐元區(qū)三季度GDP同比增速1.3%，英國二季度GDP同比增速1.4%。

日本二季度GDP同比增速2.2%。

此外，日本內(nèi)閣府8日發(fā)布二次統(tǒng)計報告，將今年第三季度日本GDP修正為環(huán)比萎縮0.6%，按年率計算降幅擴大至2.3%，這一降幅超出此前民間預測的平均值2.0%。

來源：央行

02

2026年，繼續(xù)轟油門

會議提出的明年經(jīng)濟發(fā)展策略，穩(wěn)中求進仍是主基調(diào)。

不過，和去年的提法有所不同。

今年首次提到了：

更好統(tǒng)籌國內(nèi)經(jīng)濟工作和國際經(jīng)貿(mào)斗爭，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全。

這里用到了“斗爭”二字來修飾國際經(jīng)貿(mào)的處境。

顯然，中美經(jīng)貿(mào)談判目前的形勢雖然很樂觀，但畢竟尚未簽署最終的貿(mào)易協(xié)定。未來的貿(mào)易談判依然撲朔迷離。

這種局面之下，我們明年的貨幣與財政政策該如何執(zhí)行？會議提到：

1、加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度。

2、要繼續(xù)實施更加積極的財政政策。保持必要的財政赤字、債務總規(guī)模和支出總量。

3、優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，規(guī)范稅收優(yōu)惠、財政補貼政策。

4、把促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運用降準降息等多種政策工具。

這四條意味著：

第一，明年繼續(xù)推行寬松的貨幣與財政政策，繼續(xù)轟油門。

第二，關(guān)于財政赤字的表述增加“必要的”三個字，這意味著明年的財政赤字可能會有所提高。債務規(guī)模也會有所增加。

第三，強調(diào)了優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，去年也有強調(diào)。

這里很關(guān)鍵。過去我們的財政支出一直都是以中央投資、地方債為主，投向大基建，拉動就業(yè)復蘇，拉動經(jīng)濟回暖。

但隨著固定投資邊際效益遞減，這種模式對于拉動就業(yè)、經(jīng)濟復蘇已經(jīng)顯得有點力不從心。

專家學者們呼吁，財政支出口徑是否可能從投資轉(zhuǎn)向消費，直接向居民發(fā)錢。

這種方式其實是緩解民眾收入不足，緩解民眾債務壓力的最好、最快速、最直接的辦法，最終增強民眾的消費能力，提升企業(yè)的利潤，形成一個正向循環(huán)。

2013年至2024年，美國這輪大長牛，根本上是企業(yè)和居民資產(chǎn)負債表持續(xù)增強推動的。在2008年金融危機和2020年全球公共衛(wèi)生事件期間，美國政府和美聯(lián)儲大幅度加杠桿、大規(guī)模支出，企業(yè)和居民部門則大幅度降杠桿。公共部門的支出等于私人部門的收入，擴張性宏觀政策拯救和改善了私人部門的資產(chǎn)負債表。例如，美國政府在2020年-2021年給家庭部門發(fā)放了2.1萬億美元現(xiàn)金，這筆龐大的資金直接提高了居民的收入，進而快速地轉(zhuǎn)化為消費。

我們也期待這樣的利好，能夠落進每一個人的口袋。

不過，從去年提出優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)以來，仍沒有任何直接發(fā)錢的舉動，而是加強了大基建投資。

所以，這里的優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)可能和我們理解的不一樣。我們的理解是，從投資轉(zhuǎn)向消費、轉(zhuǎn)向向民眾發(fā)錢。而實際上的優(yōu)化，只是進一步擴大了大基建投資力度。

以此來看，明年可能又是大基建提速之年。

第四，提到了降準與降息，意味著明年還會是降準降息之年。

03

消費、科創(chuàng)仍是重中之重

在明年工作安排的具體問題上，去年提到了九點，今年提到了八點。

內(nèi)需仍排在首位，科創(chuàng)仍排在第二位：

一是堅持內(nèi)需主導，建設強大國內(nèi)市場。深入實施提振消費專項行動，制定實施城鄉(xiāng)居民增收計劃……

二是堅持創(chuàng)新驅(qū)動，加緊培育壯大新動能。制定一體推進教育科技人才發(fā)展方案。建設北京（京津冀）、上海（長三角）、粵港澳大灣區(qū)國際科技創(chuàng)新中心。強化企業(yè)創(chuàng)新主體地位，完善新興領(lǐng)域知識產(chǎn)權(quán)保護制度。制定服務業(yè)擴能提質(zhì)行動方案。實施新一輪重點產(chǎn)業(yè)鏈高質(zhì)量發(fā)展行動。深化拓展“人工智能+”，完善人工智能治理。創(chuàng)新科技金融服務。

這是驅(qū)動經(jīng)濟 發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，也是中國能否邁入發(fā)達國家，能否實現(xiàn)百年民族復興的關(guān)鍵。

縱觀全球，內(nèi)需強、科創(chuàng)強是發(fā)達國家的標配。

美國、日本、英國、法國、德國的 消費占GDP比重 普遍在50%以上，民眾消費在經(jīng)濟中占主導地位。

尤其是美國，消費占比接近70%的水平，是典型的“內(nèi)需驅(qū)動增長”經(jīng)濟體。

我們呢？

2024年我國居民消費占GDP的比重為39.9%，雖然近年來這一比重出現(xiàn)了提高的趨勢，但仍處于2005年以來持續(xù)低于40.0%的水平，也就是說低于40.0%的水平已保持了20年。

從宏觀規(guī)律來看，幾乎所有成功跨越中等收入陷阱的經(jīng)濟體，無一不是在“擴大內(nèi)需”與“提升科技創(chuàng)新”上同時取得突破。

內(nèi)需提供市場規(guī)模優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)集聚與企業(yè)成長的良性循環(huán)；科創(chuàng)則決定產(chǎn)業(yè)鏈從中低端向中高端躍升的能力，決定未來競爭力的天花板。

對中國而言，這兩項工作排在前列并非短期穩(wěn)增長的權(quán)宜之計，而是長期結(jié)構(gòu)升級的戰(zhàn)略選擇。當前全球產(chǎn)業(yè)鏈重塑、地緣風險上升、外需疲軟的大背景下，靠出口拉動經(jīng)濟增長的模式已經(jīng)難以支撐超大規(guī)模經(jīng)濟體的長期發(fā)展。

中國必須依托超大規(guī)模市場優(yōu)勢，把“國內(nèi)大循環(huán)”做實，把“國民消費能力、企業(yè)投資信心、產(chǎn)業(yè)升級動力”三者再次捆綁起來，形成完整的現(xiàn)代化市場體系。

與此同時，科創(chuàng)能力已成為新一輪國際競爭的核心變量。

無論是人工智能、先進制造業(yè)、新能源體系，還是生物科技、量子科技，全球經(jīng)濟格局正在繞著“技術(shù)密度”重新排序。

中國能否穩(wěn)住制造業(yè)體系的領(lǐng)先地位，能否形成一批引領(lǐng)全球的原創(chuàng)性科技突破，最終能否從“要素驅(qū)動”“投資驅(qū)動”成功躍遷到“創(chuàng)新驅(qū)動”，都將在此決定。

因此，今年中央經(jīng)濟工作會議將“擴大內(nèi)需、推進科創(chuàng)”繼續(xù)置于工作布局最前列，不僅是延續(xù)去年政策的邏輯，更是對未來十年中國發(fā)展方向的定調(diào)：

未來的高質(zhì)量增長，必須建立在強大的國內(nèi)市場基礎(chǔ)上，必須依靠自主創(chuàng)新來提升全社會的生產(chǎn)效率。

換句話說，誰能把內(nèi)需做大做強，誰能把科技創(chuàng)新真正作為第一生產(chǎn)力，就能贏得未來的全球競爭。對中國而言，這既是現(xiàn)實挑戰(zhàn)，更是歷史機遇。

除了內(nèi)需、科創(chuàng)外，其余還提及了對外開放、協(xié)調(diào)發(fā)展、“雙碳”引領(lǐng)、民生等等。

整體來看，今年的幾個關(guān)鍵詞與去年對比，“穩(wěn)”字只有18次，而去年提到了28次。“風險”、“就業(yè)”二詞提及的次數(shù)也比去年少了。

制圖：城市財經(jīng)；資料來源：國務院官網(wǎng)

整體來看，今年會議在用詞上對經(jīng)濟形勢的敘述，沒有那么強烈的緊迫感，可能因為中國這一年下來扛住了貿(mào)易戰(zhàn)。

而在凸顯進取的表述上，則有明顯增加，比如科技、投資的提及次數(shù)均有增加。

股市今年沒有提及。

房地產(chǎn)也在弱化。主要表現(xiàn)在：

第一，提及次數(shù)下降。去年提到了3次房地產(chǎn)，今年只提到兩次。去年還提了1次樓市，今年沒有提到這個詞。

第二，排位下降。去年關(guān)于房地產(chǎn)的表述放在了九條內(nèi)容中的第五條，今年放在了八條內(nèi)容中的第八條。

04

關(guān)于房地產(chǎn)，“止跌”沒再提

對比來看去年和今年中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的表述。

2024年的提法是：

持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

“持續(xù)用力”四個字，首次出現(xiàn)，這是一個全新表述。

這四個字，釋放了中央穩(wěn)定樓市的強烈決心，同時也表明當前的樓市壓力依舊非常大，要不然何以仍要持續(xù)發(fā)力。

但從今年前10個月的表現(xiàn)來看，沒有實現(xiàn)這一目標。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，前10個月全國房地產(chǎn)投資下降14.7%，降幅創(chuàng)下調(diào)整以來的最大。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

1至10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；其中住宅銷售面積下降7.0%。新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%；其中住宅銷售額下降9.4%。

來源：國家統(tǒng)計局

商品房銷售額跌幅即將再次登上兩位數(shù)。

央行披露的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國房貸再次負增長，是今年以來的第四次負增長。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

財政部數(shù)據(jù)顯示，2024年全年賣地收入48699億元，較2021年高點下跌了44%。

今年前三季度的賣地收入，繼續(xù)降至22302億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：財政部

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，70個大中城市二手房環(huán)比，9月份與10月份均無一城不降。

所以，今年對房地產(chǎn)的表述有所不同。

2025年的提法是：

著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。積極有序化解地方政府債務風險，督促各地主動化債，不得違規(guī)新增隱性債務。優(yōu)化債務重組和置換辦法，多措并舉化解地方政府融資平臺經(jīng)營性債務風險。

與去年提法相同的是，明年鼓勵回購商品房用于保障房，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

最大的不同在于：沒有再提及“止跌”。

沒有再提及止跌，可能有兩層意思。

一層是，經(jīng)歷了今年的大調(diào)整后，我們的商品房銷量差不多要進入筑底階段了。

以前三季度的商品房銷售面積與銷售額來估算，今年全年商品房銷售面積和銷售額大概率會跌至“雙8”。

也即商品房銷售面積8億平方米，銷售額8萬億元。

全國商品房銷售面積和銷售額同樣是在2021年見頂，2022年跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

理論上樂觀預測“雙8”，可能就是銷量的底，不樂觀的話，也最多跌至“雙7”。

畢竟，房子折舊帶來的改善型需求，以及仍有一些的增量需求，差不多要與當下的銷量持平。

一句話總結(jié)，房價雖然還看不到止跌的跡象，但商品房銷量差不多要見底了。

以上只是理論上的看法，實際如何得讓時間來回答。

對此，高盛就有不同的看法。高盛今年6月份的預測是：

未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因為人口減少和價格下跌的預期心理持續(xù)沖擊投資興趣。高盛報告指出，人口減少和城鎮(zhèn)化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業(yè)主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉(zhuǎn)為負值。因此，未來幾年中國城鎮(zhèn)對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠低于2017年2000萬套的峰值。

另一層意思，可能暗含著官方對待樓市的態(tài)度。

從過去幾年擠牙膏式的托底策略，到今年房地產(chǎn)再次進入深度調(diào)整而官方始終沒有大舉動，均能看出官方對待樓市的態(tài)度：

只是維持不破，不讓下跌過快而已。

壓力大了，就松一點，再大了，就再松一點，一點一點擠牙膏。

官方似乎并沒有想著讓房價轉(zhuǎn)向，而只是想著讓房價跌得慢一些，以時間換空間，擺脫對房地產(chǎn)的依賴，將中國的經(jīng)濟驅(qū)動力，從土地財政轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需與科技創(chuàng)新驅(qū)動。

這一點與今年召開的城市工作會議強調(diào)的城市發(fā)展五大轉(zhuǎn)變內(nèi)容相契合：

我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

也與過去兩年將內(nèi)需、科創(chuàng)放在首位相呼應。

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