地產(chǎn)一哥的「保式操盤」，真的太極致了…

下半年以來市場持續(xù)盤整，即便最堅(jiān)挺的上海也到了需要更多信心的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

而說到今年上海業(yè)績最穩(wěn)定、產(chǎn)品表現(xiàn)最突出的房企，可能非“老大哥”保利發(fā)展莫屬。

今年保利連續(xù)奪得上海銷冠，問鼎1-11月上海權(quán)益銷售TOP1，同時(shí)打造眾多高品質(zhì)作品，用“保利好房子”回應(yīng)市場與客戶的期待，用業(yè)績?yōu)槭袌鲎⑷胄判摹?/p>

而在保利上海布局中，濤哥關(guān)注到有一個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼，多次斬獲板塊銷冠，尤其在四季度市場壓力巨大時(shí)，他們卻逆勢走出獨(dú)立行情。

10月行情轉(zhuǎn)涼，他們斬獲松江區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額“三冠王”，同時(shí)也成為上海別墅項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額的“三冠王”。

11月寒意加重，他們卻以強(qiáng)勢姿態(tài)再次拿下10-11月上海別墅網(wǎng)簽TOP1。

在市場最難的2個(gè)月，保利·西郊和煦領(lǐng)墅實(shí)現(xiàn)「雙冠衛(wèi)冕」，為改善市場注入了更多信心

10-11月上海別墅項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)，來源克而瑞

更難能可貴的是，保利·西郊和煦幾乎是以一己之力帶火板塊熱度并改寫地段認(rèn)知，去年一期強(qiáng)勢清盤，今年溢價(jià)拿下二期地塊，6月以來持續(xù)霸榜，成為外環(huán)為數(shù)不多的熱門紅盤。

同時(shí)，這又是一個(gè)典型“保利式操盤”案例，以極致客戶主義、產(chǎn)品投入、前置兌現(xiàn)，短短6個(gè)月做到五開五捷。

今天，濤哥就來跟大家聊聊，在上海樓市關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保利如何用“極致主義”破局。

1

極致客戶主義，一切以需求為錨點(diǎn)

“以客戶需求為中心”早已是行業(yè)共識(shí)，但真正能深刻洞察需求并精準(zhǔn)落地的屈指可數(shù)。

保利·西郊和煦領(lǐng)墅「雙冠衛(wèi)冕」，核心競爭力恰恰是以需求為中心的“極致客戶主義”——

以改善客群的內(nèi)心向往為錨點(diǎn)，用差異化定位虹吸“跨區(qū)客戶”并根據(jù)市場反饋快速迭新。

西郊和煦|領(lǐng)墅開盤現(xiàn)場

一方面是以客戶為中心的「精準(zhǔn)定位」，瞄準(zhǔn)千萬級(jí)客戶的差異化需求

在當(dāng)下的上海樓市，多數(shù)外環(huán)項(xiàng)目都只能吸引地緣客戶，而保利基于西郊和煦一期客戶調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)上海改善客群存在的需求痛點(diǎn)——

在上海千萬級(jí)預(yù)算，只能買到中環(huán)小三房，尊貴感、空間感與舒適性與千萬級(jí)客群內(nèi)心期待相距甚遠(yuǎn)。

于是保利·西郊和煦領(lǐng)墅依托于自身便利的交通，跳出“地緣盤”的思維困局，瞄準(zhǔn)軌交12號(hào)線上游的閔行、徐匯改善客群，精準(zhǔn)滿足對高品質(zhì)居住的需求。

在容積率僅約1.01稀缺低密土地上，他們打造400-500萬級(jí)功能改善洋房、700萬級(jí)中端改善疊墅、千萬級(jí)終極置業(yè)聯(lián)排——

洋房、疊墅、聯(lián)排全系低密改善產(chǎn)品矩陣，加上交通優(yōu)勢賦能，給了改善客群一個(gè)“生活品質(zhì)越級(jí)”的難以抗拒的選擇。

西郊和煦|領(lǐng)墅效果圖

而在業(yè)態(tài)優(yōu)勢基礎(chǔ)上，保利通過調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，這批在“市區(qū)蝸居”與“外環(huán)改善”間猶豫的客戶對居住品質(zhì)非常看重，因此保利在產(chǎn)品美學(xué)上放出大招。

他們將在市中心做20萬/㎡風(fēng)貌別墅的經(jīng)驗(yàn)平移過來，把4000萬級(jí)風(fēng)貌別墅的海派紅磚立面帶到了松江——

千萬級(jí)的別墅產(chǎn)品，顏值對標(biāo)市區(qū)4000級(jí)風(fēng)貌頂豪，卻有更好空間感和居住舒適度；500萬級(jí)的洋房讓客戶用市區(qū)1/3價(jià)格就能享受低密生活。

精準(zhǔn)差異化定位成功實(shí)現(xiàn)客群破圈 ，跨區(qū)客戶成交占比超過六成，徐匯、閔行等地注重品質(zhì)升級(jí)的改善客戶被虹吸而來，打破“地緣枷鎖”一躍成為全市墅居紅盤。

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

另一方面是以客戶為中心「快速迭新」，每次開盤都直擊客戶痛點(diǎn)

如果說精準(zhǔn)定位是項(xiàng)目的 “起點(diǎn)”，那么持續(xù)的產(chǎn)品迭代就是維持熱度的 “核心引擎”。

保利始終緊貼當(dāng)下改善置業(yè)的心理需求，在每個(gè)推盤階段都能主動(dòng)制造爆點(diǎn)，每次開盤都以“超級(jí)產(chǎn)品驚喜”打動(dòng)客戶。

8月二批次加推前，保利發(fā)現(xiàn)改善客群的“實(shí)景展示強(qiáng)需求”，開放超1100m2煦·CLUB下沉式會(huì)客廳。

不僅是板塊內(nèi)首個(gè)帶室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場的會(huì)所，功能配置甚至遠(yuǎn)超市區(qū)豪宅，讓客戶沉浸在未來美好生活真實(shí)場景中，怎能不心動(dòng)？

西郊和煦|領(lǐng)墅煦·CLUB實(shí)景圖

9月三批次入市前，針對中端改善客戶需求，700萬級(jí)“疊加新墅種”驚艷呈現(xiàn)。

這個(gè)價(jià)位段通常只能買到中外環(huán)百平小戶型，但保利的疊墅讓700萬客戶實(shí)現(xiàn)了“別墅夢”，獨(dú)門獨(dú)戶、超高附贈(zèng)率、全精裝交付等優(yōu)勢，對向往大空間低密生活的客群有無敵吸引力。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

10月四批次加推，針對市場信心低迷客戶猶豫不決，以二階段實(shí)景示范區(qū)讓客戶看到信心。

建筑實(shí)體震撼呈現(xiàn)，風(fēng)貌美學(xué)的海派紅磚、超高窗墻比采光面，讓猶豫的客戶看完就想趕緊擁有。

11月五批次啟動(dòng)，保利精準(zhǔn)捕捉千萬級(jí)客群“看遍全市難以抉擇”的現(xiàn)狀，推出了KING195濱水聯(lián)排實(shí)景樣板間。

作為全上海為數(shù)不多的千萬級(jí)買聯(lián)排的機(jī)會(huì)，對市區(qū)百平小戶型形成碾壓級(jí)的居住體驗(yàn)與尊貴感優(yōu)勢，讓猶豫的千萬級(jí)客戶“一見鐘情”。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

市場寒意漸濃的當(dāng)下，保利·西郊和煦領(lǐng)墅實(shí)現(xiàn)6個(gè)月5次開盤并高開高走，本質(zhì)是“極致客戶主義”的成功，用 “精準(zhǔn)定位+快速迭新” 殺出重圍。

當(dāng)下唯有把客戶需求挖到極致、把產(chǎn)品定位做到極致、把操盤節(jié)奏控到極致，才能在激烈競爭中筑牢護(hù)城河。

2

極致產(chǎn)品投入，打破千萬級(jí)天花板

在市場調(diào)整期，客戶決策周期拉長、對比維度增多，常規(guī)產(chǎn)品很難打動(dòng)他們。

如今真正能擊穿改善市場的，永遠(yuǎn)是“超出心理預(yù)期”的極致產(chǎn)品力：既要解決家庭生活痛點(diǎn)，又要提供空間紅利，還要占有稀缺資源。

而近兩年保利給上海最大的驚喜，就是自上而下的“極致產(chǎn)品投入”：從濱江頂豪世博天悅、楊浦濱江外灘序系列、到浦東紅盤保利天奕，始終強(qiáng)勢引領(lǐng)上海高端市場。

保利世博天悅示范區(qū)實(shí)景圖

保利外灘序示范區(qū)實(shí)景圖

而在保利·西郊和煦領(lǐng)墅，他們產(chǎn)品打造核心邏輯非常清晰：把保利頂豪產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)與能力，毫無保留的帶給千萬級(jí)改善客群——

最新亮相領(lǐng)墅KING195，打破上海千萬級(jí)產(chǎn)品天花板，越級(jí)對標(biāo)4000萬級(jí)的風(fēng)貌別墅，讓千萬級(jí)客群有機(jī)會(huì)享受頂豪品質(zhì)。

要知道，目前上海千萬級(jí)預(yù)算客戶其實(shí)是供應(yīng)與需求最“錯(cuò)配”的群體，中環(huán)小三房滿足不了功能性，外環(huán)小面積疊墅空間感仍有欠缺。

領(lǐng)墅KING195擁有終極改善的居住體驗(yàn)、顛覆認(rèn)知的附贈(zèng)空間、不可復(fù)制的資源稟賦，滿足千萬級(jí)客戶終極居住夢想。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

千萬級(jí)預(yù)算，一步到位的終極改善居住體驗(yàn)

為給客戶最極致的空間體驗(yàn)，領(lǐng)墅KING195創(chuàng)造兼具橫向空間感、縱向功能性的「立體居住體系」。

首先是比肩大平層的“面寬尺度”，目前市場上很多別墅產(chǎn)品都存在面寬不足，而領(lǐng)墅KING195卻做出媲美大平層的采光視野，一進(jìn)門就被眼前「270°超級(jí)光廳」所震撼。

相比上海聯(lián)排普遍8米左右面寬，它客廳南北雙向都做到驚人的約10米面寬，將戶外花園融入視野，聚合成足以承載高端社交、家族聚會(huì)的多元空間。

同時(shí)更大面寬疊加更高的窗墻比，讓每個(gè)房間也都擁有巨幅采光面，目之所及完全被陽光所包裹，居住體驗(yàn)遠(yuǎn)超其他別墅產(chǎn)品。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

其次是實(shí)現(xiàn)“垂直分區(qū)+代際分層”，針對私密性需求拓展縱向功能性，庭院、一層和地下空間專注于社交娛樂，二層、三層、閣樓則預(yù)留獨(dú)立生活動(dòng)線。

要知道在上海，即便市中心大平層豪宅主臥能有60㎡就實(shí)屬奢侈，而保利在三層打造近百平「超級(jí)主臥套房」，整整一層空間為主人尊崇私享。

不僅全面滿足起居、梳妝、辦公需求，連衛(wèi)生間都做到南北通透雙向采光，甚至還擁有一片仰望星空的「全景空中花園」非常夢幻。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

千萬級(jí)預(yù)算，吊打同級(jí)的顛覆認(rèn)知附贈(zèng)空間

建面約195m2聯(lián)排竟然帶來超70%附贈(zèng)空間，從挑空客廳到頂部閣樓，為客戶準(zhǔn)備不少空間彩蛋。

項(xiàng)目擁有上海別墅罕見的6米挑空客廳，還有層高約5.4米、附贈(zèng)面積超50m2的地下空間，完全堪稱一座頂級(jí)私家會(huì)所。

挑空客廳既可以增加實(shí)用面積，也可以裝大型吊燈帶來奢華體驗(yàn)；地下空間則能滿足個(gè)性化所需，可以是男主人的紅酒雪茄吧、棋牌室，也可以是女主人的瑜伽區(qū)、收納柜，還能放下小孩的鋼琴甚至架子鼓。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

超大的南向庭院備受客戶喜愛，在上海這樣的“大花園濱水院落”可遇不可求，成為一座承載愛好和社交的「超級(jí)戶外會(huì)客廳」。

過去上海僅供塔尖圈層“前庭蒔花、后院煮茶、側(cè)院嬉戲、露臺(tái)觀星”的奢侈墅居夢想，在領(lǐng)墅KING195通通得以滿足。

據(jù)悉其不少客戶也看過市區(qū)風(fēng)貌別墅，不滿意棟距和隱私性，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)在這只要花四分之一預(yù)算，就能滿足更好的奢居體驗(yàn)。

西郊和煦|領(lǐng)墅樣板間實(shí)景圖

千萬級(jí)預(yù)算，享受上海罕有的濱水資源稟賦

墅居產(chǎn)品的競爭，不僅是產(chǎn)品力比拼，更是生活方式、資產(chǎn)稀缺性的較量。

領(lǐng)墅KING195濱水聯(lián)排依水矗立，約1km雙自然水岸圍合成約270°「超廣角河景」，讓建筑與自然無界交融。

未來業(yè)主放眼窗外就是公園綠境，下樓出門便是親水步道，這種「沉浸式濱水生活」是不可復(fù)制的稀缺價(jià)值。

更關(guān)鍵的是，KING195濱水聯(lián)排不僅靜謐性和隱私性強(qiáng)，還凝聚獨(dú)一無二的純粹圈層，賦予資產(chǎn)穿越周期的能力。

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

在濤哥看來，保利·西郊和煦領(lǐng)墅KING195的出現(xiàn)，是保利又一次以超越客戶預(yù)期的“極致產(chǎn)品投入”驚艷市場——

拿出上海千萬級(jí)終極改善的解決方案，以極致產(chǎn)品和資源價(jià)值打動(dòng)客戶，打造出穿越周期的“墅居硬通貨”。

3

極致超前兌現(xiàn)，筑牢客戶信任根基

為什么說當(dāng)下市場“信心比黃金珍貴”，本質(zhì)是客戶對市場、產(chǎn)品預(yù)期存在不確定性。

保利敏銳捕捉到客戶的搖擺心態(tài)，今年其新盤多以大規(guī)模全維度的實(shí)景示范區(qū)亮相，不斷激發(fā)客戶對美好生活的向往，同時(shí)也為準(zhǔn)業(yè)主們注入更多信心。

保利·西郊和煦領(lǐng)墅更是如此，沒等到交付才亮底牌，而是跟著推盤節(jié)奏做前置兌現(xiàn)，把“超前兌現(xiàn)力”轉(zhuǎn)化為核心競爭力。——

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

走在示范區(qū)內(nèi)部，你很難想象這是一個(gè)年初剛拿地的項(xiàng)目，從門庭建筑到景觀步道都已部分實(shí)景呈現(xiàn)，客戶能直觀看到未來社區(qū)的模樣。

社區(qū)入口3米高半圍合式「隱奢石材景墻」，以貝金米黃大理石為主材輔以咖色不銹鋼壓頂，塑造出深宅大院的縱深感。

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

難得的是保利沒有只做“門面工程”，不僅全面展示建筑與景觀，甚至周邊口袋公園都落地，這種“從內(nèi)到外”的兌現(xiàn)讓客戶買得更放心。

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

精心打造的「煦·CLUB」美學(xué)會(huì)所實(shí)景兌現(xiàn)，成為客戶體驗(yàn)的重要載體。

全上海罕見的室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場、板塊內(nèi)最全能的陽光健身房、板塊內(nèi)最大規(guī)模會(huì)所私宴廳、對標(biāo)市區(qū)頂豪的女王茶室，每一處都讓懂生活的客戶駐足停留。

西郊和煦|領(lǐng)墅示范區(qū)實(shí)景圖

與此同時(shí)還開啟前置運(yùn)營，會(huì)所會(huì)定期開展投籃比賽、摜蛋爭霸、品茗等主題活動(dòng)，讓客戶沉浸式體驗(yàn)未來生活。

西郊和煦|領(lǐng)墅煦·CLUB實(shí)景圖

“全維實(shí)景展示”+“會(huì)所前置運(yùn)營”的雙重眼見為實(shí)，用“極致超前兌現(xiàn)”消解客戶期房焦慮，成為保利·西郊和煦領(lǐng)墅逆勢走俏的根本支撐。

4

信心源于實(shí)力，為市場注入強(qiáng)心劑

在樓市信心比黃金珍貴的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保利·西郊和煦領(lǐng)墅的獨(dú)立行情更加值得行業(yè)研究。

從溢價(jià)拿地時(shí)的行業(yè)觀望，到半年五開五捷、10-11月逆勢 “雙冠衛(wèi)冕”，保利用體系化打法交出一份「保式操盤」的極致答卷。

不僅做到“快狠準(zhǔn)”的極致「營銷操盤」，半年開盤五次持續(xù)“逢開必火”成績，用“準(zhǔn)定位”發(fā)現(xiàn)需求缺口，用“快節(jié)奏”搶占窗口期，用“狠爆點(diǎn)”持續(xù)激活市場，始終牢牢掌握市場主動(dòng)權(quán)。

西郊和煦|領(lǐng)墅開盤現(xiàn)場

同時(shí)堅(jiān)持以客戶為中心的「極致主義」，讀懂客戶真實(shí)需求，超預(yù)期迭代和兌現(xiàn)產(chǎn)品，成功獲得跨區(qū)域客戶認(rèn)可，完成「保式操盤」邏輯閉環(huán)。

在濤哥看來，對于仍在筑底的上海市場來說，保利始終是最堅(jiān)實(shí)的 “行業(yè)基石”，不僅驗(yàn)證了 “好產(chǎn)品永遠(yuǎn)有市場”，更為樓市注入了信心。

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