青島樓市，有點保守了！

去年到現(xiàn)在，四代宅的概念在南方很多城市紛紛推廣起來了。

即使在北方，也有一些城市積極在向四代宅靠攏。比如，西安。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年9月，西安市場有55個在售“四代宅”項目（據(jù)華商網(wǎng)）。

在西安，華潤、金茂、綠城、中糧、保利、高科等多個房企推出了“四代宅”產(chǎn)品。

相比之下，青島樓市，要更特別一些。大家對四代宅的態(tài)度，確實略有不同。

西安在售樓盤

在青島，誰能想到，第一個吃螃蟹的竟然是金水云麓。這個盤，早在2021年，就搞出了“空中花園”的噱頭。

放到今天，妥妥的大尺度“四代宅”?。【湍眠@套金水云麓南區(qū)170平的套三雙衛(wèi)來說。

客廳連通南向大露臺，也就是空中花園，進深足有約5米，面積32.4平。這個贈送尺度，夠大了吧？這樣的空中花園，才有生態(tài)大宅的模樣。

現(xiàn)在，大家對金水云麓的評價，呈現(xiàn)兩極化。喜歡的，真去現(xiàn)場砍價，買入。所以，這個小區(qū)的次新房，受歡迎程度還可以，陸續(xù)一直有成交。

不喜歡的，完全無視。伸出來的露臺，不僅擋自家客廳的采光，還對樓下鄰居有遮擋。

用現(xiàn)在的眼光看，金水云麓的大膽嘗試，值得稱贊。它的短板在于公區(qū)配置一般+后期物業(yè)服務(wù)實屬一般。

西安四代宅的特點，除了空中花園，更多的亮點在于：會所、架空層、下沉庭院等公區(qū)超配。

只比較這幾個細節(jié)，金水云麓屬于不及格。

另外，客戶圈層沒那么純粹，各個房源贈送尺度不一，總價區(qū)間跨度太大了。個別房源戶型一般，贈送少。高端客群、普通改善、少量剛需，有點大雜居的感覺。

不過，金水云麓的學(xué)區(qū)不錯，在李滄算第一檔。所以，在二手房市場，存在感比較強。

在西安市場，“四代宅”已成為樓市的一大特色，也成為許多購房者決策的關(guān)鍵因素之一。

西安在售樓盤

在青島，“四代宅”還是新鮮物種。放眼主城區(qū)各個樓盤，屈指可數(shù)的“四代宅”。

上郡賦、璞逸世園、柏悅府……剛出規(guī)劃的君一雲(yún)啟、福瀛衡山路壹號，是部分樓座做了四代宅設(shè)計。

比較遺憾的是，市南樓市，目前還沒有一家四代宅產(chǎn)生。各種原因吧，地塊指標(biāo)限制、先天不利因素等等。

好多板塊，雖然有樓盤不斷推新，但多數(shù)還是傳統(tǒng)產(chǎn)品。

比如，四方板塊、李滄片區(qū)，城陽、高新區(qū)等等，都沒有四代宅的蹤跡。

聊起這個話題，有樓盤表示，所在板塊競爭對手太多，大家都在以價換量，突出性價比。

有營銷負責(zé)人說的比較直接，市場容錯率太低了，一旦定位失敗，沒法回頭。

還有研發(fā)人員告訴房師傅，好多購房者更多關(guān)注得房率?，F(xiàn)在，提升得房率都得絞盡腦汁，更別談四代宅了。

市場上，還有這樣一種聲音：青島氣候不適合做空中花園，冬天寒冷風(fēng)大，夏天太熱，空中花園的利用率低。

福瀛衡山路壹號，7棟住宅樓，只有2棟做了空中花園。不過，下沉庭院、會所、架空層等公區(qū)配置都安排了。

這個盤，算是西海岸第一個準(zhǔn)“四代宅”項目。

四代宅的來源，就是“立體生態(tài)住宅”、“城市森林花園住宅”。空中花園，是四代宅的最基礎(chǔ)標(biāo)志之一。還有超高得房率、超高層高、高檔公區(qū)配置（下沉庭院、會所、架空層等）、最優(yōu)梯戶比等眾多buff于一體。

客觀說，連空中花園都沒有，還敢自稱“四代宅”，那真是純噱頭、純營銷。

2025年3月《住宅項目規(guī)范》發(fā)布。

新規(guī)以安全、舒適、綠色、智慧為四大核心目標(biāo)，通過電梯配置、適老化設(shè)計、噪聲控制、層高提升四大維度，重新定義了中國住宅的基本范式。

“好房子”、“高品質(zhì)住宅”，這是官方“認定”的，也都有標(biāo)準(zhǔn)。但是，四代宅這個概念，確實沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

對于開發(fā)商來說，想在市場立足，達到“好房子”標(biāo)準(zhǔn)是最基本的；改善項目，得奔著“高品質(zhì)住宅”。

有追求的房企，應(yīng)該往“四代宅”方向奔跑，不能渾水摸魚??！

不能因為青島購房者好糊弄，就得過且過的做“及格”產(chǎn)品就行。

咱不和上海、杭州、蘇州、成都等南方城市比較，就只說西安。西安也是北方城市，一樣把四代宅做的明明白白，有些項目得房率甚至到了140%+。

在青島，有些樓盤為了湊“高得房率”，把電梯等候公區(qū)都算“贈送”里面了。

還有樓盤，雖然是現(xiàn)房，但公攤高達20—30%，公區(qū)做的僅比二手小區(qū)強一點，還掛著高價。

這是，愿者上鉤嗎？能忽悠一個，算一個？

話說回來，有種種客觀因素限制，咱不做四代宅。那至少把其他方面，比如，得房率、戶型的面寬、進深；層高、梯戶比、公區(qū)品質(zhì)（景觀、會所、架空層、地下停車場）、樓間距等影響居住品質(zhì)的元素，都做出亮點吧？

咱不求創(chuàng)新，至少把“高品質(zhì)”做到位吧？

個別樓盤，交付即“拉垮”，實屬給青島樓市拖后腿。

新一輪居住空間升級，咱不能落后啊！