奇葩！凱里北控違約金高于所欠水費(fèi)物業(yè)稱供水設(shè)備不在管理范圍

眾鳴新聞首席記者熊宇 趙宇

12月2日，貴州省凱里市盛世榮華小區(qū)因凱里北控清源水務(wù)有限公司（下稱凱里北控清源）停止對(duì)該小區(qū)供水，導(dǎo)致業(yè)主群炸開(kāi)了鍋，紛紛質(zhì)疑凱里北控清源為什么要停水還是物業(yè)所為？公開(kāi)資料顯示，盛世榮華小區(qū)位于凱里市民族體育場(chǎng)南側(cè)，有住戶近兩千戶，屬于凱里市高層住宅小區(qū)，由凱里市金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，2013年交房至今由凱里市云豐物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱云豐物業(yè)）管理。

盛世榮華

據(jù)凱里北控清源客戶服務(wù)部11月27日出具的《欠費(fèi)催繳通知單》（下稱通知）內(nèi)容顯示，凱里市金泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司名下的盛世榮華小區(qū)水表截止11月30日，共欠兩個(gè)月的水費(fèi)。用水量為125300噸，合計(jì)金額472752.44，其中違約金483554.66元，所欠水費(fèi)加上違約金總合計(jì)為956307.1元。違約金已遠(yuǎn)超實(shí)際所欠水費(fèi)的總金額。

通知內(nèi)容還顯示，盛世榮華小區(qū)所拖欠的水費(fèi)，凱里北控清源工作人員多次催繳仍未交清，限定于11月30日前交清。11月30日前未交清，將于12月1日停止供水或間歇性供水。

欠費(fèi)催繳通知

按照正常的邏輯和慣例，與居民息息相關(guān)的供水、供電、供氣均屬于相關(guān)專營(yíng)單位自行經(jīng)營(yíng)并向終端用戶收取實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用。盛世榮華小區(qū)為什么欠兩個(gè)月水費(fèi)40多萬(wàn)加上違約金近百萬(wàn)？單個(gè)業(yè)主所欠還是全部業(yè)主或者物業(yè)公司所欠？北控清源違約金是以什么方式計(jì)算？真正的拖欠原因是什么？業(yè)主為什么不能直接向供水公司交費(fèi)？ 12月2日上午，記者以盛世榮華業(yè)主的身份致電凱里北控清源客戶服務(wù)熱線。

接聽(tīng)電話的工作人員告訴記者：盛世榮華拖欠水費(fèi)已經(jīng)停水。違約金比水費(fèi)還高問(wèn)題，工作人員稱因?yàn)橛馄跁r(shí)間太長(zhǎng)。

欠費(fèi)金額的問(wèn)題工作人員解釋：水費(fèi)業(yè)主每個(gè)月交給物業(yè)公司，物業(yè)公司沒(méi)有交給凱里北控清源。物業(yè)公司與凱里北控清源已經(jīng)達(dá)成了供水協(xié)議，物業(yè)那邊是一塊總表，再由總表分給各家各戶，其中在總表到各家各戶之間，肯定會(huì)有一些誤差，這個(gè)誤差就需要物業(yè)公司來(lái)貼補(bǔ)，凱里北控清源只按總表數(shù)據(jù)收費(fèi)。同時(shí)再加上部分業(yè)主未按時(shí)繳納水費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)這邊收不上水費(fèi)來(lái)交所以才欠這么多費(fèi)用。

關(guān)于業(yè)主的水費(fèi)為什么不直接向自來(lái)水公司繳納而由物業(yè)公司代收代繳的問(wèn)題，工作人員稱主要問(wèn)題是小區(qū)的供水設(shè)施設(shè)備以前一直沒(méi)有移交給凱里北控清源更沒(méi)有搞一戶一表改造工程，所以因歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致現(xiàn)在這樣的局面。如果要弄一戶一表改造，要由業(yè)委會(huì)申請(qǐng)，沒(méi)有業(yè)委會(huì)的要尋求社區(qū)的幫助。一戶一表改造需要整個(gè)小區(qū)進(jìn)行，單個(gè)業(yè)主是不能申請(qǐng)的。目前物業(yè)公司的收費(fèi)價(jià)格要高于凱里北控清源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槲飿I(yè)公司要承擔(dān)總表后面的供水設(shè)備、管網(wǎng)的維護(hù)、維修等費(fèi)用。總表后面的所有設(shè)備不屬于北控清源管理，凱里北控清源僅管理到總表處。

小區(qū)業(yè)主群聊天截圖

針對(duì)盛世榮華小區(qū)此次欠費(fèi)停水事宜，12月2日，云豐物業(yè)向業(yè)主說(shuō)明稱：因部分業(yè)主長(zhǎng)期不及時(shí)交費(fèi)（欠費(fèi)金額已遠(yuǎn)超一年應(yīng)收費(fèi)總額），致使云豐物業(yè)無(wú)力再墊付水費(fèi)，供水單位已停止供水，目前云豐物業(yè)還在繼續(xù)協(xié)調(diào)中，因小區(qū)水箱備用水已基本供完，將停止正常供水。

自2013年9月底盛世榮華交付以來(lái)，為保證小區(qū)供水秩序正常，云豐物業(yè)一直在主動(dòng)承擔(dān)本不該屬于物業(yè)承擔(dān)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)、維修和收費(fèi)、服務(wù)到戶的相關(guān)管理服務(wù)工作及因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。并羅列《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》相關(guān)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位法律法規(guī)清單，同時(shí)倡議尚未交費(fèi)的業(yè)主盡快及時(shí)交費(fèi)。

記者從云豐物業(yè)了解到，盛世榮華小區(qū)每個(gè)月差不多10多萬(wàn)的水費(fèi)，能正常繳費(fèi)的業(yè)主還不到一半。因?yàn)槭账M(fèi)的事情，上個(gè)月物業(yè)公司員工還遭遇業(yè)主的“死亡威脅”，目前公安機(jī)關(guān)在處理過(guò)程中。供水屬于自來(lái)水公司的問(wèn)題，供水設(shè)備不在物業(yè)的管理范圍，物業(yè)成為真正的冤大頭。

物業(yè)公司的停水說(shuō)明

多家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，像盛世榮華這樣實(shí)行總表制供水的小區(qū)在凱里占有很大的比重，不完全統(tǒng)計(jì)保守估計(jì)有七八十個(gè)小區(qū)。自來(lái)水公司（凱里北控清源）這種供水模式讓業(yè)主、物業(yè)雙方苦不堪言，壓力沉重。一邊是業(yè)主抱怨要承擔(dān)高于自來(lái)水公司水價(jià)的水費(fèi)，一邊是物業(yè)要承擔(dān)長(zhǎng)期墊付水費(fèi)的巨大壓力，總表制模式供水已成為基層新型矛盾糾紛起源的導(dǎo)火索，同時(shí)也是阻礙民營(yíng)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的“絆腳石”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及修訂后施行的《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》明確供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等均由專營(yíng)單位負(fù)責(zé)維護(hù)和收費(fèi)。多次找到自來(lái)水公司反映物業(yè)企業(yè)的實(shí)際困難，自來(lái)水公司都以各種理由或者什么《供水條例》回絕認(rèn)為其也存在困難。 目前凱里的好幾個(gè)個(gè)小區(qū)都存在盛世榮華這種因水費(fèi)停水扯皮的情況。

記者從相關(guān)單位提供的匯報(bào)材料顯示，相關(guān)單位認(rèn)為供水設(shè)施設(shè)備是小區(qū)最重要的民生保障基本設(shè)施，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、接管、養(yǎng)護(hù)、維修、改造、供水、收費(fèi)和服務(wù)，但相關(guān)部門(mén)、單位沒(méi)有完全按照相關(guān)規(guī)定履行各自職責(zé)，相關(guān)行為沒(méi)有真正法治化、合約化。

目前總表制供水的小區(qū)主要存在一是一戶一表供水方式的高層二次加壓電費(fèi)和供水設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修改造等費(fèi)用均由物業(yè)公司在承擔(dān)。二是非一戶一表的高層二次加壓（二次供水）用電、水損、抄表、收費(fèi)、入戶服務(wù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等不屬于物業(yè)企業(yè)法定、約定的責(zé)任目前均由物業(yè)公司在承擔(dān)。

為此相關(guān)單位建議：一是供水行為也是商業(yè)行為，供水單位與用戶是合約關(guān)系。供水單位應(yīng)當(dāng)同電氣網(wǎng)等專營(yíng)單位一樣，依法依約全面接管小區(qū)供水系統(tǒng)，履行養(yǎng)護(hù)、維修、改造、供水、收費(fèi)等管理服務(wù)到戶的責(zé)任。二是全面升級(jí)改造為一戶一表，切實(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)供水管理服務(wù)法治化、合約化、專業(yè)化、長(zhǎng)效化。

有專業(yè)人士告訴記者：自來(lái)水公司作為城市供水企業(yè)，盛世榮華小區(qū)類似停水的民生糾紛，歸根結(jié)底還是自來(lái)水公司引發(fā)。相關(guān)條例已經(jīng)明確規(guī)定供水供電必須是一戶一表，如果不是一戶一表，說(shuō)明驗(yàn)收有問(wèn)題，自來(lái)水公司就不應(yīng)該供水。

凱里北控清源關(guān)于盛世榮華的違約金高于實(shí)際所欠的水費(fèi)，《中華人民共和國(guó)民法典》第六百五十四條規(guī)定，用電人逾期不支付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不支付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電。該條款雖然針對(duì)的是供電合同，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第六百五十六條的規(guī)定，供水合同可以參照適用供用電合同的有關(guān)規(guī)定，違約金不能超過(guò)本金的30%。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十五條款規(guī)定，合同約定違約金遠(yuǎn)超實(shí)際損失時(shí)，法院或仲裁機(jī)構(gòu)可依請(qǐng)求調(diào)低。判定違約金是否過(guò)高以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，還需考慮合同履行、當(dāng)事人過(guò)失等因素，超實(shí)際損失30%通常視為“遠(yuǎn)超”。

據(jù)北控清源官網(wǎng)介紹，凱里北控清源其前身為凱里市自來(lái)水公司，始建于1959年10月。2016年10月，凱里市人民政府以PPP模式轉(zhuǎn)讓凱里市自來(lái)水公司70%產(chǎn)權(quán)30年，由北控水務(wù)（中國(guó)）投資有限公司中標(biāo)改制為凱里北控清源。

據(jù)了解，盛世榮華小區(qū)停止供水后，當(dāng)?shù)囟嗖块T(mén)積極協(xié)調(diào)，目前暫時(shí)恢復(fù)間歇性供水，相關(guān)后續(xù)事宜仍在聯(lián)調(diào)過(guò)程中。