魔幻越南：3萬房價、3600月薪，誰在搶房？

上個月24號，越南總理范明政主持召開了一場關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要會議，17個社會住房需求量大的省市同時參加。作為越南“中央住房政策與房地產(chǎn)市場指導(dǎo)委員會”主任，范明政特意在會上強(qiáng)調(diào)：

不能出現(xiàn)群眾為了買社會住房而爭搶、奔波，這不僅會導(dǎo)致消極心理，也會讓政策走樣。

然而，現(xiàn)實似乎狠狠給了他“一巴掌”。這兩天，一段視頻火遍全世界，其背景就是爆發(fā)在河內(nèi)、胡志明等大城市的“搶房潮”。

某機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，胡志明市以33%的住宅價格漲幅，在2025年全球住宅價格漲幅榜上排名第一，遠(yuǎn)超第二名迪拜20%的漲幅，部分市中心區(qū)域均價高達(dá)3萬元/㎡。

然而，當(dāng)?shù)卮蟛糠置癖姷氖杖氩⒉桓撸骄滦絻H3600元人民幣，想買房的話，不吃不喝也得攢60多年。而少數(shù)先富裕起來的群體，為了搶房連夜排隊、甚至大打出手的現(xiàn)象，愈演愈烈。當(dāng)?shù)孛襟w稱之為：

恐慌性搶房。

為什么越南會爆發(fā)“搶房潮”？背后原因無非以下幾點：

第一：經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的必然現(xiàn)象

縱觀周邊日韓等國，經(jīng)濟(jì)高速增長的一個必然結(jié)果就是房地產(chǎn)行業(yè)的爆發(fā)。越南也不例外，過去十年，其GDP基本保持在7%左右的增速。上個月，范明政表示，預(yù)計今年越南的GDP增長率為8%，明年將設(shè)定為至少10%。

經(jīng)濟(jì)增長必然推動城市化進(jìn)程的加快。數(shù)據(jù)顯示，越南城鎮(zhèn)化率已從2010年的30%升至2024年的42%。這背后是每年數(shù)以百萬計的農(nóng)村人口扎根城市，以及中產(chǎn)階級的不斷擴(kuò)大。他們對于住房的需求，是實實在在的。而越南政府計劃到2030年，將城鎮(zhèn)化率提升至50%。

從長遠(yuǎn)看，越南的房地產(chǎn)行業(yè)會呈現(xiàn)“上升”趨勢。

第二：房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡

鑒于強(qiáng)勁的城市住房需求，越南政府早已頒布《2021–2030年社會住房發(fā)展項目決議》，目標(biāo)是為低收入者和工業(yè)區(qū)工人建設(shè)至少100萬套住房。但是，截至上半年，全國在建或已完成住房，總共只有64萬套。從這個角度講：

越南的房子，絕對沒有“過剩”，而是結(jié)構(gòu)性失衡。

這是越南房地產(chǎn)行業(yè)的核心問題，供應(yīng)主要集中在高端板塊，面向中低收入群體的社會保障性住房嚴(yán)重不足。例如，作為越南兩大核心城市的河內(nèi)和胡志明市，住房缺口高達(dá)數(shù)百萬套。

越南地產(chǎn)行業(yè)人士表示，整個胡志明市今年的商品房產(chǎn)供應(yīng)量不到1萬套，但全市常住人口高達(dá)1400萬人，每年還有十幾萬人不斷涌入。所以，關(guān)于此次“搶房潮”，他總結(jié)的原因是：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動一部分人收入快速增長；兩大主要城市，房地產(chǎn)缺口巨大。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，當(dāng)供小于求時，必然導(dǎo)致價格上漲。而價格增長過快、甚至一日一價時，“買到即賺到”的思維，必然導(dǎo)致“哄搶”局面的出現(xiàn)。

但這位地產(chǎn)行業(yè)人士遺漏了一點，跟他們搶房子的，不止是富起來的“自己人”。

第三：國際熱錢的涌入

作為“后起之秀”，越南政府以及各級官員，對于賣地皮帶來的土地財政收入，同樣興致盎然。越南財政部的報告顯示，今年前五個月，越南的房產(chǎn)稅和土地稅收入高達(dá)198萬億越南盾，比去年同期增長105%。

雖然越南在名義上也是土地“國有”，但在現(xiàn)實中，農(nóng)村集體和個人對土地的使用年限近乎永久，這就導(dǎo)致政府手中擁有的土地資源有限。為了把土地賣出高價，十年前越南就放開外資投資房地產(chǎn)。隨著2023年、2024年新的《住房法》《土地法》頒布后，更多外資涌入房地產(chǎn)行業(yè)。

2025年1至7月，外商在越南投資總額達(dá)240.9億美元。其中，加工制造業(yè)新批資金位居第一，其次就是房地產(chǎn)業(yè)。

注意了，這么多外資集中投向越南制造業(yè)，更多是因為地緣政治下，一些巨頭企圖把越南打造成“全球組裝廠”的結(jié)果。單純從商業(yè)角度講，更多外資更希望從其房地產(chǎn)行業(yè)中“分一杯羹”。他們繞過監(jiān)管，與當(dāng)?shù)貙嵙ε陕?lián)手炒房，不斷推高房價。

雖然河內(nèi)、胡志明等城市的房地產(chǎn)，嚴(yán)重供需失衡。但一位河內(nèi)的大學(xué)學(xué)者還是指出了其中的風(fēng)險：

當(dāng)80%的購房者是投資客而非自住者時，市場早已脫離居住本質(zhì)。

值得一提的是，2024年，胡志明市的外資購房占比例高達(dá)42%，其中，來自中國的投資者，占比超過30%。為什么這么多人對越南房產(chǎn)感興趣？

除了房價不斷攀升、市場需求巨大外，持有越南房產(chǎn)的各類稅費相對較低，稱得上“低成本、高回報”。當(dāng)然，其中的風(fēng)險也不少。比如因為房價漲速過高、導(dǎo)致開發(fā)商違約，以及很多本土中介“兩頭吃、賺差價”甚至明目張膽的欺詐行為等等。

因此，不管粉絲朋友們有什么想法，這里都要提醒一句：投資有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

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