圍獵郫都地塊，本土民企力量的覺醒時刻

11月25日，郫都區(qū)郫筒街道一宗占地約42畝地塊被金沙鷺島拍下，成交樓面價6000元/㎡，溢價率39.5%。

值得注意的是，除競得該宗土地的金沙鷺島外，這宗土地共計吸引了8家房企報名參拍，有7家都為四川本土民企。

這并非孤例——10月底，一宗位于川師板塊的6畝地塊，吸引了5家房企報名，全是本土民企參拍，最終被仁和春天拿下；更早之前，西二環(huán)紅牌樓的地塊，被本土民企澳南以溢價率19.3%拿下……

一個難以回避的現(xiàn)實，過去四年，市場環(huán)境的變化，讓民營房企進入殘酷的出清階段。但今年以來土拍市場多次出現(xiàn)的民企身影，清晰地傳遞出一個信號：本土民企，正在重回市場“牌桌”。

那么，它們現(xiàn)在的生存狀態(tài)如何？

第一類：深耕“新六區(qū)”，跑通“快進快出”

今年5月，同樣在郫都區(qū)，一宗地塊吸引10家民企報名，以溢價59.34%的結(jié)果，才最終被金沙鷺島公司拿下，刷新了聯(lián)投在區(qū)域內(nèi)以33%溢價拿地的紀錄；當(dāng)天，一宗新都區(qū)地塊歷經(jīng)20余輪舉牌，才由金沙鷺島關(guān)聯(lián)公司嘉禾興競得。

拿下新都地塊后，嘉禾興地產(chǎn)相關(guān)人士微信朋友圈發(fā)文稱：“就兩家人（公司），居然搞了24下，面粉多了一個億……回看自己都覺得恐怖！”

這句“恐怖”背后，也是這家本土民企的擴張節(jié)奏：自2023年拿下溫江永寧地塊起，短短兩年多，嘉禾興已完成在成都所有“新六區(qū)”（即，原二圈層）區(qū)域的落子布局。僅2025年，它與金沙鷺島兩家公司便合計斬獲8宗土地，成為近年來四川本土民企中拿地最為積極的力量之一。

規(guī)模擴張之外，更值得關(guān)注的是其清晰的操盤路徑。這些項目普遍采用“新六區(qū)+剛改產(chǎn)品+高贈送+控總價”的模式，在市場中快速形成差異化路徑。僅從成果顯現(xiàn)來看，據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計，今年1-10月，嘉禾興以46.38億元的成交金額躋身成都房企第15位，算是跑通了這樣模式。

圖源：克而瑞四川（2025年1-10月成都市商品房房企流量榜）

“這一路徑的優(yōu)勢是成本低、投入少，特別適合想要‘快進快出’的企業(yè)。”有業(yè)內(nèi)人士提到，如果運營得當(dāng)，還能掙到錢。于是，近兩年不少企業(yè)均開始探索“新六區(qū)”的開發(fā)。但據(jù)嘉禾興透露，雖然擴張快速，企業(yè)卻已經(jīng)進入“完全虧損狀態(tài)”。這也留下了新的問題：新周期下，高周轉(zhuǎn)模式是否仍對房地產(chǎn)行業(yè)適用？

第二類：擅拿主城小地塊，“熟地”成安全墊

10月底，拿下6畝小地塊的仁和春天，實現(xiàn)了在東中環(huán)的布局。主城、小地塊，成為了許多本土企業(yè)布局的關(guān)鍵。

今年4月，澳南推出了在槐樹店板塊17畝的小項目，澳南·錦江序，項目快速出清。嘗到了市場紅利的澳南又快速在西二環(huán)的紅牌樓板塊拿下了約17.9畝地塊，成交樓面價19200元/㎡。

僅在今年，多宗突破區(qū)域價格土地都是被本土民企拿下：鴻山在年初拿下中壩一宗9.8畝的小地塊，成交樓面價20900元/㎡，創(chuàng)下青羊區(qū)的地價紀錄；3月，華添拿下騾馬寺一宗約12.7畝地塊，再度刷新青羊區(qū)地價……今年入市的萬景·公園道1號、中昕·昕悅府等項目都是占地不超過20畝的小項目，也都是品牌此前以高價拿下的土地。

拿主城小地塊，占用的資金量小，不會影響企業(yè)正常經(jīng)營，并且主城項目的現(xiàn)金流回收更快，因此，這類項目被視作是投資的“安全墊”。但小地塊也限制了產(chǎn)品發(fā)揮，后期物業(yè)也是巨大考驗。隨著這些問題的暴露，似乎小地塊的銷售也并不如想象中順利。

以鴻山為例，其在主城區(qū)先后落地了鴻山·翡翠府、鴻山·翡翠里、鴻山·翡翠青邸，分別位于錦江區(qū)和金牛區(qū)、青羊區(qū)，占地10畝左右，定位普通改善，以及區(qū)域成熟度極高是這些項目的共性。但據(jù)成都房小團公開的銷售數(shù)據(jù)顯示，在8月取證至今，項目已售房源24套。有消息稱，項目預(yù)售均價4萬元/㎡，但實際售價僅為2.7萬元/㎡。

鴻山·翡翠青邸項目中庭實拍圖

隨著產(chǎn)品價格拉升、市場競爭加劇，如何在小地塊上做出更高的品質(zhì)呈現(xiàn)，成了擺在面前的問題。

第三類：以“非標”拼產(chǎn)品力，搶占高端話語權(quán)

在成都民營企業(yè)中，還有兩個不可忽視的名字：萬華和蔚藍卡地亞。

在克而瑞四川10月的銷售榜單中。二者分別以21.28億元和15.21億元的成交金額位列榜一榜二，麓湖生態(tài)城和蔚藍卡地亞花園城已經(jīng)成為了成都高端市場上的重要名字。

圖源：克而瑞四川

本土民營企業(yè)正在搶占高端市場的話語權(quán)——仁和春天打造的仁和春天·29號院、潤達豐濱江打造的麗世縵華和交子縵華，也在近兩年成都千萬級市場上極具聲量。

今年，高端市場的本土化格局愈發(fā)明顯：

11月初，位于駙馬板塊的新綠色·J57半島正式入市，加入了千萬級產(chǎn)品的行列；錦安置地集團在麓湖板塊打造的麓湖·金麟樾也已經(jīng)亮相，將打造千萬級的四代宅產(chǎn)品；在年底，邦泰也將推出位于339電視塔對面的邦泰·藏錦，同樣是一個千萬級的項目……在成都的高總價項目中，本土民企的分量越來越重。同時，由于企業(yè)規(guī)模不大，它們在產(chǎn)品的設(shè)計上，更多是以“非標”定制，而不是系統(tǒng)化復(fù)制，這也給市場帶來正面影響。

新綠色·J57半島實拍圖

市場觀察：

迭代重生，行業(yè)走向成熟的必經(jīng)之路

過去幾年，整個行業(yè)都在追問同一個問題：什么樣的企業(yè)能穿越周期？

現(xiàn)實，比答案來得更直接。

全國層面，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2025年10月，銷售額TOP100企業(yè)中，民企數(shù)量由2021年的68家下降至43家。

聚焦成都，數(shù)據(jù)對比同樣鮮明——今年1-10月，銷售業(yè)績前20名中，民企只占據(jù)3席。而對比2022年，前20強中有一半都為民企。

雖然過去那種“規(guī)模至上”的草莽邏輯，正在成為歷史，但當(dāng)潮水退去，更讓市場清醒地意識到，今天的房地產(chǎn)行業(yè)，正經(jīng)歷一場轉(zhuǎn)向質(zhì)量生存的深刻轉(zhuǎn)型。陣痛難免，但這也是走向成熟的必經(jīng)之路。

因為民企的穩(wěn)定，關(guān)乎行業(yè)的穩(wěn)定；只有行業(yè)底盤穩(wěn)固，購房者才敢用真金白銀投票，真正“下場”買房。

令人欣慰的是，市場也有一些“微光”。從過去幾年始終活躍在場的企業(yè)身上，我們能看到某種共通的基因——對政策與市場的敏銳嗅覺、在不確定性中提前布局的決斷力，以及將戰(zhàn)略貫徹到底的堅定執(zhí)行力。

市場更期待那些正走向臺前的民企能夠“以史為鑒”，企業(yè)的未來，從來不能依靠運氣。它屬于那些看得遠、謀得深、做得實的企業(yè)——靠的是遠見定方向，靠的是靠“健康的價值觀”活下去，更要靠韌性走得更遠。

我們始終相信，沒有永遠的寒冬，只有迭代的重生。行業(yè)在重塑，本土民營企業(yè)也正在經(jīng)歷摸索、崛起、洗牌、以及走向強大。

正如那句樸素的四川老話所言：“沒有背時的行業(yè)，只有背時的企業(yè)。”

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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