回購(gòu)?fù)灰u！融創(chuàng)&華發(fā)，開(kāi)撕了

驅(qū)車(chē)飛馳在沿江高速深圳北段，窗外掠過(guò)的是這座城市蓬勃生長(zhǎng)的天際線：

機(jī)場(chǎng)如展翅大鵬，新會(huì)展中心勾勒出金屬的河流，而最令人側(cè)目的，是那座仿佛自北方遷徙而來(lái)的冰雪王國(guó)——前海·冰雪世界。

深圳沒(méi)有雪,但深圳有錢(qián)!

這頭形似藍(lán)鯨的白色巨獸，藏著全球最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)。10萬(wàn)平方米、近1.6公里雪道、83米垂直落差……數(shù)字本身已足夠震撼。

而它也不負(fù)眾望，開(kāi)業(yè)一個(gè)月涌進(jìn)40萬(wàn)人，單日最高4萬(wàn)，三成是港澳游客。它不只是一座冰雪館，更像是華發(fā)的“印鈔機(jī)”。

但就在華發(fā)數(shù)錢(qián)的時(shí)候，曾經(jīng)的伙伴——融創(chuàng)，殺了一記回馬槍。

11月21日，離回購(gòu)權(quán)到期只剩兩天，華發(fā)收到融創(chuàng)的通知。沒(méi)有客套，沒(méi)有放棄，只有一句：

“我要回購(gòu)，但原來(lái)的條件全不作數(shù)，我們得重談。”

這一槍，徹底擊穿了兩家企業(yè)之間最后的體面，也將六年前那場(chǎng)“商業(yè)聯(lián)姻”的恩怨，重新攤開(kāi)在談判桌上。

時(shí)間回到2019年。剛從萬(wàn)達(dá)接手文旅項(xiàng)目并初嘗甜頭的融創(chuàng)，高調(diào)宣布與深圳寶安區(qū)政府合作，計(jì)劃在前海打造一個(gè)總投資367億元的“全球最大室內(nèi)冰雪世界”。

這不僅是冰雪項(xiàng)目，更是一個(gè)超級(jí)綜合體：包括10萬(wàn)平方米雪世界、30萬(wàn)平方米人才房、74萬(wàn)平方米辦公集群，以及10萬(wàn)平方米主題商業(yè)。

如此宏大的藍(lán)圖，融創(chuàng)沒(méi)有獨(dú)攬，而是拉來(lái)了珠海國(guó)資的“長(zhǎng)子”——華發(fā)集團(tuán)。雙方出資成立項(xiàng)目公司“融華置地”，融創(chuàng)持股51%，華發(fā)持股49%。

在拿地環(huán)節(jié)，融創(chuàng)上演了一次“教科書(shū)級(jí)”的杠桿操作。

2020年11月，融創(chuàng)聯(lián)合華發(fā)以底價(jià)127.1億元競(jìng)得地塊，本該屬于融創(chuàng)應(yīng)繳的32.41億元的土地出資款，融創(chuàng)并沒(méi)有自掏腰包，而是通過(guò)質(zhì)押項(xiàng)目股權(quán)，向華發(fā)關(guān)聯(lián)公司借的款。

對(duì)華發(fā)而言，與融創(chuàng)牽手，是打入深圳市場(chǎng)的敲門(mén)磚，雙方默契約定：華發(fā)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)最好賣(mài)的人才房，之后可從滑雪和商辦部分退出。

2021年3月，項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)火火地開(kāi)工，取名“融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城”。

誰(shuí)也沒(méi)想到，這竟是他們最后的蜜月期。

2022年5月，融創(chuàng)債務(wù)爆雷，資金斷裂，項(xiàng)目陷入停滯：公寓樓蓋到一半，滑雪館主體動(dòng)彈不得。

華發(fā)見(jiàn)勢(shì)不妙，只能出手接盤(pán)。

2023年1月，華發(fā)掏出35.7億，買(mǎi)下融創(chuàng)手里51%的股權(quán)和債權(quán)，項(xiàng)目改名“深圳前海·華發(fā)冰雪世界”，華發(fā)實(shí)現(xiàn)100%控股。

但收購(gòu)協(xié)議里留了個(gè)“后門(mén)”：融創(chuàng)可在2025年11月23日前，將項(xiàng)目回購(gòu)。

協(xié)議明確規(guī)定：若融創(chuàng)選擇回購(gòu)，須在30個(gè)工作日內(nèi)完成銀行融資并足額付款，“一步不到位，即視為放棄”。

華發(fā)接盤(pán)后，日子并不輕松，畢竟這項(xiàng)目實(shí)在太燒錢(qián)。

一方面，華發(fā)自身也處于全國(guó)擴(kuò)張期，年拿地金額動(dòng)輒兩三百億，利潤(rùn)卻持續(xù)下滑：2023年跌三成，2024年近乎腰斬。

另一方面，冰雪項(xiàng)目商辦業(yè)態(tài)遇冷，周邊大量人才房滯銷，繼續(xù)開(kāi)發(fā)可能面臨更大虧損。

2023年初，人才房項(xiàng)目“華發(fā)新城”以均價(jià)3萬(wàn)元/㎡開(kāi)盤(pán)，最低單價(jià)下探至2.7萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)低于最高限價(jià)4萬(wàn)元/㎡。

面對(duì)市場(chǎng)不穩(wěn)，華發(fā)暫停了“超創(chuàng)方舟辦公集群”的建設(shè)，直至2025年7月，決定剝離資產(chǎn)止損。

今年7月，華發(fā)將項(xiàng)目中7塊商業(yè)用地以44.05億元賣(mài)給深圳政府，較賬面原值虧損14億元，虧損額超過(guò)2024年凈利潤(rùn)的一半。

華發(fā)此舉是明智的：即便折價(jià)出讓，也勝過(guò)爛在手中。華發(fā)也是幸運(yùn)的：國(guó)企退地，總比民企容易。

這次“割肉”讓華發(fā)甩掉了低效資產(chǎn)，得以全力押注冰雪世界的運(yùn)營(yíng)。

果然，滑雪場(chǎng)一開(kāi)就火，人才房也慢慢回款72.5億，加上政府收地的44億，項(xiàng)目終于喘過(guò)氣來(lái)。

然而，誰(shuí)也沒(méi)想到，咬牙扛過(guò)了“至暗”關(guān)鍵期后，融創(chuàng)“回頭”了。

2025年11月21日，回購(gòu)權(quán)到期前兩天，融創(chuàng)發(fā)來(lái)通知函，明確表示將行使回購(gòu)權(quán)，但附加條件：

“原方案中的回購(gòu)方式、實(shí)施時(shí)間、交易價(jià)格等核心內(nèi)容已不適用，希望就回購(gòu)方式、價(jià)格與時(shí)間重新商議。”

融創(chuàng)的心態(tài)不難理解：

當(dāng)初我落魄，你35.7億接盤(pán)；現(xiàn)在項(xiàng)目被你養(yǎng)肥了，人才房回款70多億，政府還掏44億收地，滑雪場(chǎng)天天人氣爆棚……你讓我按原價(jià)加利息買(mǎi)回去？這不公平。

所以它說(shuō)：我要回購(gòu)，但條件得重談。它賭的是華發(fā)不愿撕破臉、對(duì)簿公堂，也賭這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在值更多錢(qián)。

華發(fā)這邊，是一肚子憋屈。

最難的時(shí)候，是我墊錢(qián)、我運(yùn)營(yíng)、我扛風(fēng)險(xiǎn)。你融創(chuàng)甩手不管，如今我剛把項(xiàng)目救活，你就要按老價(jià)錢(qián)拿回去？

更何況華發(fā)如今也缺錢(qián)：凈利潤(rùn)下滑、資金鏈緊繃，全指著這項(xiàng)目持續(xù)回血。若回購(gòu)談不攏，年底資金計(jì)劃全盤(pán)打亂。

更關(guān)鍵的是：融創(chuàng)，你現(xiàn)在真拿得出幾十億嗎？銀行還愿意放貸嗎？30天內(nèi)真能掏出真金白銀？

這出“回購(gòu)?fù)灰u”，說(shuō)到底是地產(chǎn)下行期里，風(fēng)險(xiǎn)和收益怎么算的一筆爛賬。

融創(chuàng)覺(jué)得：我是原配，項(xiàng)目有我基因。華發(fā)覺(jué)得：我養(yǎng)大的孩子，不能你說(shuō)抱走就抱走。

總之，這起回購(gòu)“回購(gòu)?fù)灰u”的上演，撕開(kāi)的不僅是兩家企業(yè)的體面，更是資本世界里最現(xiàn)實(shí)的一課：

沒(méi)有永遠(yuǎn)的合作，只有永遠(yuǎn)的利益。