深圳商業2026：告別“規模狂飆”，在“冰點”中重構“高光”

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

封面&頭圖來源 · 視覺中國

過去一年，是深圳商業“規模擴張”的巔峰之年，全年181萬㎡的新增供應量創下近五年新高；而進入2026年，市場驟然按下“減速鍵”，預計新增供應僅約50萬㎡，不及上一年度的三分之一，迎來近十年的“供應冰點”。

然而，“冰點”表象之下，潛藏著即將引爆城市的“高光熱流”。2026年11月，亞太經合組織（APEC）將在深圳舉行，全年300余場配套活動將把這座“創新之都”推向全球聚光燈下。

當“跑馬圈地”的時代落幕，“精耕細作”的新周期正式開啟。唯有讀懂“冰點”邏輯、抓住“APEC”紅利、并在存量中挖掘無限可能的參與者，方能重構深圳商業的世界級新圖景。

01.

復盤2025

新開商業報告

據贏商大數據統計，截至2025年末，深圳在營存量集中式商業項目超340個，總存量商業面積逾2097萬方，人均商業面積持續攀升，達1.1㎡/人，市場競爭進入“深水區”。其中，2025年深圳新開集中式商業186萬方，創下近四年新高，新增供應較2024年大幅增長36%，其中體量大于3萬方的商業項目15個。

超級IP入局，

非標與主題商業成為“生存法則”

2025年不再是簡單的盒子Mall復制年，而是“超級內容”的元年。

■文旅破局：前海·華發冰雪世界以“全球最大室內滑雪場”為核心，構建“滑雪+商業+酒店”微度假閉環，開業即引爆親子與年輕客群，有望成為大灣區現象級旅游目的地。灣區之眼（全球最大書城+商業）試運營凸顯“文化+商業”屬性，將閱讀文化與商業深度融合，試運營期間展現出強大文化吸附力，成為新的城市文化客廳。

■藝術領航：深圳灣萬象城二期與深圳灣文化廣場接連亮相，鞏固后海作為“奢侈品與文化藝術高地”的地位；K11 ECOAST將“藝術商業”理念推向新高度，通過公共藝術裝置、生態空間及首店矩陣，打造新型濱海商業體驗。與其毗鄰的太子灣花園城villa街區，以低密度開放式形態提供區別于盒子Mall的“松弛感”社交空間，兩者互補激活太子灣片區。

■青年文化：大灣區首座大悅城落子寶安，以潮流首店與文創空間重塑片區基因，開業半年銷售額即達10億元。

上：深圳灣萬象城二期

下左：太子灣花園城villa街區

下右：K11 ECOAST

區域分化：

西部引領、中軸煥新、外圍補位

截至2025年底，深圳集中式商業整體分布上，西部（寶安、南山）與東部人口大區（龍崗）構成核心引擎，福田、龍華穩居第二梯隊，而羅湖面臨存量煥新壓力。其中，寶安區以量稱雄，453萬㎡總體量獨占鰲頭；福田區以‘質’立足，10個S/A級高能級項目拔得頭籌。

聚焦到2025年，深圳新開商業項目主要分布在寶安、南山、福田、羅湖、坪山、光明六大行政區，呈現出鮮明的區域發展策略。

■西部領跑：體量爆發，轉型消費高地。寶安區以斷崖式優勢成為年度供應第一大區，新增商業總體量達76.11萬㎡，占總供應的41.8%。隨著大悅城、懷德萬象匯、華發冰雪世界等重磅項目入市，寶安已從“制造大區”徹底轉型為“消費高地”。

■老區煥新：存量煥新，激活城區商業活力。受限于土地稀缺，福田、羅湖全面轉向“存量改造”主賽道，通過物業升級挖掘商圈新活力。從平安金融中心商場（更名深圳PA mall）、深圳城市廣場（更名深圳iN城市廣場）的煥新歸來，到東門商圈借勢“二次元文化”的主題激活，核心區正通過“逆生長”重塑價值。羅湖益田假日廣場則是羅湖大型舊村改造城市更新的最新力作。

■外區補位：配套完善，填補區域空白。外圍區域不再是被遺忘的角落。坪山區迎來潮悅薈、鳳凰安薈鄰、百佳華佳漾里等多個項目，商業配套日益完善；光明區則有光明星河COCO City亮相，填補區域大型商業空白。特別是人才安居集團打造的多個“安薈鄰”社區商業，精準解決了大型居住區“最后一公里”的消費需求。

02.

人氣真相

從“體量通吃”到“內容為王”

在超2000萬㎡的存量紅海中，單純靠“大盒子”通吃的時代已徹底終結。結合2025年度《深圳購物中心月度人氣榜單》數據，深圳商業客流呈現出“頭部巨頭筑高墻、腰部項目拼刺刀、細分賽道出黑馬”的鮮明分層特征。商業流量開始向具備“強內容力”與“強場景力”的核心商圈聚攏，“馬太效應”愈發顯著。

頭部固化與新王沖擊：

護城河夯實

在超大型項目（>15萬方）梯隊中，壹方天地、前海壹方城、萬象天地、卓悅中心、深業上城、坂田萬科廣場這六大項目憑借巨大的體量、全業態覆蓋及成熟的運營體系，構建了極高的護城河，長期霸榜。

與此同時，大悅城、K11 ECOAST、深圳灣萬象城二期、懷德萬象匯等新晉巨頭憑借獨特的內容基因，在開業期迅速卡位，改寫了超大型項目的版圖。但這些新項目能否走向“長紅”，仍需時間檢驗其持續運營能力。

腰部危機與尾部韌性：

冰火兩重天

■腰部混戰（10-15萬方）：是競爭最慘烈的“腰部戰場”，新老交替頻繁，人氣排名波動劇烈。前海歡樂港灣、KK ONE、福田星河COCO Park、皇庭廣場等始終穩居前十。南山海岸城、布吉萬象匯、中航城君尚等老牌項目排名時有波動，在其他項目（如羅湖益田假日廣場、萬象前海等）發力時，排名受到影響。

■尾部韌性（<10萬方）：光明藍鯨世界、仁恒夢中心、領展中心城、星河WORLD·COCOPark等社區型/區域型項目，依靠高頻剛需服務成為客流“定海神針”。主題商業憑借“垂直深耕”展現出驚人的黑馬潛質：PA mall以高比例餐飲與運動潮流定位實現人氣逆襲；萬象食家借“市集+商業”的獨特形態持續吸附年輕客群；大運天地與中洲灣C Future City則緊扣粉絲與賽演經濟，在漫展、演唱會等特定節點爆發驚人流量。

核心商圈雙極驅動格局

商業流量進一步向城市超級商圈聚集。以12月為例，“福田-CBD”與“前海-寶中”兩大商圈合計貢獻了人氣榜單三分之一的席位，形成了“新老并存、互補共生”的生態結構，極大地拓寬了客流護城河。

福田-CBD：依托卓悅中心、星河COCO Park等密集矩陣，打通從“高端奢華”到“潮流社區”的全維消費鏈條，以全業態覆蓋固化中心地位。

前海-寶中：匯聚前海壹方城、歡樂港灣及海雅繽紛城等巨艦，憑借超大體量+差異化定位實現客群無縫銜接，以強區域吸附力重塑西部消費版圖。

在贏商網看來，人氣榜單的更迭揭示了一個殘酷而清晰的現實：未來的商業競爭不再是“誰更大”，而是“誰更懂生活”、“誰更有趣”。 在存量深耕的下半場，唯有將空間轉化為內容場域，將客流轉化為情感連接，方能穿越周期，贏得人心。

03.

內容競賽

首發成激活空間的“超級引擎”

從商業載體的品牌與空間內容運營來看，首發經濟不再僅僅是品牌落地的儀式，更演變為購物中心激活空間活力、重構消費場景的“超級引擎”。在供應見頂的背景下，誰能搶占“首發”高地，誰便掌握了流量的主動權。

資源集聚：

頭部虹吸，強者恒強

首店資源的分布呈現出極致的“馬太效應”，向高能級載體高度集中。全國及華南首店共269家（占比44%），其中華南首店同比激增48.2%，彰顯深圳作為品牌布局大灣區“首選門戶”的戰略定力。

標桿壟斷：14家購物中心收割了全市超七成的首店資源。其中，深圳灣萬象城、萬象天地、前海壹方城聯手吸納了全市超40%的首店份額。深圳灣萬象城憑借二期入市契機，以150+家首店榮登年度“收割王”；萬象天地鎖定年輕潮人輸出69家首店；前海壹方城則高效輻射家庭客群，貢獻45家首店。

梯隊穩固：星河COCO Park、深業上城等成熟項目憑精準調改，年均穩定輸出20+家；而大悅城、K11 ECOAST等新晉巨頭則憑借獨特的內容基因，在開業期迅速卡位，搶占市場熱度。

非標突圍：太子灣花園城VILLA街區、Kaledo嘉樂道等特色街區型項目，重點引入小眾餐飲、潮流體驗類首店，契合年輕消費群體的個性化需求。

品牌進化：

從“賣貨”到“賣生活方式”

2025年落地的超600家首店，這些新首店基本告別了傳統“貨架式”陳列，全面邁向“體驗場”敘事，業態呈現顯著的“去標準化”特征：

■場景沉浸化：品牌爭相打造兼具社交傳播與沉浸感的“概念店”。如霸王茶姬以“超級茶倉”打破柜臺界限，云貴菜系以“山野自然風”重塑就餐氛圍，將供應鏈優勢轉化為可視化的美學景觀。

■功能社群化：門店升級為特定人群的聚集地。安踏籃球競技店、Snow Peak露營生活館、海底撈“人寵共餐”店，通過嵌入互動設施與專屬服務，提供極致的情緒價值與歸屬感，讓門店成為線下社群基地。

■服務極致化：融合科技定制（科蘭黎皮膚實驗室）、文化非遺（潮宏基花絲鑲嵌）及IP朝圣（泡泡瑪特主題店），以“非標店型”打破傳統邊界，重塑消費認知。

活動升維：

從“展銷柜臺”到“城市事件”

全年347場高能級首發活動，構建起“立足灣區、輻射全國”的強大引力場。購物中心作為絕對主戰場（占比60.2%），推動活動形態發生質變。

■快閃復合化：近半數活動進化為“快閃店（Pop-up）+互動體驗”的復合模式，拒絕單純的商品堆砌，強調沉浸式轉化與用戶交互。

■視覺社交化：主題美陳與藝術展覽占比超四分之一。高顏值的視覺裝置成為低成本傳播的“社交貨幣”，印證了購物中心正從交易場所升維為具有文化格調的“城市客廳”。

■內容留客化：演藝與文化科普類活動雖總量不大，卻以極高的用戶停留時長和情感連接度，成為構建用戶粘性、對抗周期波動的關鍵磁場。

（詳見：）

04.

2026前瞻：

在“冰點”中抓住“三重機遇 ”

2026年，深圳商業市場將迎來極具戲劇性的“雙重變奏”：一方面，新開商業供應量跌至近十年谷底（預計僅50萬㎡），進入“存量深耕”的冰點期；另一方面，亞太經合組織（APEC）將在深圳舉行，全年約300場配套活動將把深圳推向全球聚光燈下，帶來前所未有的高光時刻。（詳情：）

2026深圳籌開商業項目清單

在供應冰點與APEC盛會的雙重變奏下，以下三大機遇值得重點關注：

機遇一：

借勢APEC，做高“國際范”

2026年APEC峰會將是深圳商業邁向國際化、高端化的超級催化劑。預計全年約300場活動（涵蓋人工智能、數字貿易、綠色經濟等），特別是11月的領導人非正式會議及工商領導人峰會，將帶來數萬人的全球政商精英客流。

如福田CBD-香蜜湖-深業上城，作為核心政務與商務接待區，將迎來品牌展示與高凈值客群轉化的黃金期；南山后海/深圳灣依托總部經濟與濱海景觀，將成為展示深圳“科技+時尚”形象的首選地。

APEC的國際關注度還將加速品牌首店落地，高端定制、藝術展覽、商務宴請及融合非遺、科技互動、本土設計的體驗式零售業態，將成為講述"深圳故事"的最佳載體。

機遇二：

死磕存量，做深“精細化”

存量項目正通過“微改造”與“業態重構”挖掘存量價值，將商業空間轉化為品牌形象展示與城市文化打卡的窗口。

■東門-人民南商圈：名創優品深圳旗艦店的開業，意味著東門正從“大眾批發街”向“潮流品牌展示街”轉型。金光華廣場通過外立面改造煥新，不僅提升了建筑美學，更將其打造為區域新的商業打卡點，以“顏值經濟”吸引年輕客流回流老牌商圈。太陽百貨即將啟動整體外立面改造和頂樓煥新；老國貿商城亦將在2026年蝶變歸來。

■福田CBD商圈，已進入“螺螄殼里做道場”的精細化運營階段，在營項目通過局部空間的精準調改，激活存量資產的毛細血管。如卓悅中心北區調改煥新，皇庭廣場B2層調改煥新等，均以小切口撬動大流量。

機遇三：

搶占文旅風口，布局都市度假消費帶

隨著大梅沙、大鵬樂高樂園等項目的推進，東部文旅商業配套將迎來品牌入駐的黃金窗口期。回顧2025年，阿那亞、華潤置地、鴻榮源、中旅、復星等企業均與大鵬新區簽署投資協議，未來發展機會持續關注。對于運營商與品牌方，可關注東、西部"小而美"點位，承接全市乃至大灣區的周末微度假客流，在文旅賽道提前卡位。

2026年的深圳商業，是一場從“拼體量”到“拼內容”的轉型期。在“十年冰點”的表象下，蘊藏著輕資產擴張、垂直賽道爆發、存量價值重塑的巨大新機。

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