公共收益為何不見了？關鍵看業委會如何守住業主“錢袋子”

小區電梯廣告收入、停車費、公共用房租金，這些屬于全體業主的錢去哪兒了？許多業主對此一無所知，而這正是物業與業委會、業主之間矛盾頻發的根源。

我所在的小區，以前的物業公司每年都不公示小區公共收益收支明細，小區業主的質疑聲音越來越大，投訴最多的業主后來牽頭成立業委會，換了物業公司，新物業公司公示一年后也不再公示，但同時小區里電梯廣告、擺攤設點、地面車流越來越多。

從南京天地新城小區、福基旭東新城小區業委會近期被爆出侵占小區維修基金案例來看，業主、業委會與物業公司之間的“三角關系”常常最為緊張，而矛盾的焦點大多指向一個“錢”字——公共收益的歸屬和賬目。

業委會既要防止成為不監督、不作為的“僵尸機構”，又要避免越權行事、替代業主大會做決定的“亂作為”現象，關鍵就在于能否管好小區的“錢袋子”。

01 賬目不清是小區矛盾的“風暴眼”

公共收益，常常是小區管理中最不透明的領域，也是物業與業委會之間最主要的矛盾源頭。

2025年11月，南京博恩花園小區業委會通過法律途徑，成功向前物業公司追回了771萬元的公共收益。

調查發現，前物業在撤離前擅自動用業主公共收益，甚至用于發放車庫管理人員工資。

同樣，在泉州某小區，業主們不得不將物業和業委會一同告上法庭，因為十年來公共收益從未向業主公示。

物業公司辯稱“公共收益是用來補貼公司的低價物業管理服務費”，而業委會則推諉“部分資料不齊全”。

更令人擔憂的是，長春市光機一區的業主反映，小區內蜂巢快遞柜租金、道閘廣告投放、臨時停車費等多項公共收益從未公示。

面對質疑，社區聲稱物業已公示，業主卻直言“懷疑社區工作人員與物業沆瀣一氣，純屬擺拍”。

02 物業服務的“表面包干制”與“表面酬金制”有時是一回事

物業服務表面上實行包干制與酬金制兩種服務方式，但在實際運作中，卻常常異化為兩種“表面文章”。

“表面上的包干制”指即使合同約定小區收支由物業企業盈虧自擔，但物業企業往往通過各種形式向業主傳遞“虧損”信號要求漲費，一旦聽到業主大會要重選物業公司又急著降費，另一方面又以“包干制”的合同為由，拒絕業主對于小區收支進行干預調整與監督。

“表面上的酬金制”指即使前期物業服務合同“約定”實行酬金制，小區業主大會或業委會對于財務收支也無從干預，物業企業自行決定物業費收支，企業自行其是的結果，是收支盈虧由企業自擔。

這兩種服務方式，最后的結果都是業主難以對物業公司形成有效的監督，都對物業服務市場甲乙雙方正常的平等協商與相互信任造成了嚴重損害。

03 業委會既要“摸清家底”，也要“抓住財權”

一個有效運作的業委會，首先應該從“摸清家底”開始。

業委會應當對于小區業主“共有財產”心中有數，例如到規劃國土部門或檔案部門查閱小區紅線圖、規劃圖、竣工圖、面積分攤入戶表，摸清依法屬于全體業主共有的財產。

比如我所在的小區，業委會成立后摸排發現，隔離酒店下面的人防車位產權是小區業主共有的，先前的物業公司也從來沒提及過。

在摸清家底之后，如何確保業主共有財產能夠有效保養、維護、運作，這就需要業主委員會“抓住財權”。

比如襄陽市風神襄陽公社小區的外墻維修案例展現了業委會如何有效行使財權。

面對外墻存在脫落風險的問題，物業企業在第一時間將情況上報至小區業委會、社區及上級單位。

經三方聯席會議研判，確認因外墻已過質保期，決定依據相關規定申請使用住宅專項維修資金進行徹底維修。

這總比物業公司、業委會、住建局一家獨大要好。

05 業委會履行監督職能同時不應忘了自己業主的身份

業委會要避免落為“物業的附庸”，關鍵在于對物業公司發揮獨特的監督與支持作用；而要避免“亂作為”，則需明確自己是業主大會的執行者而非替代者。

很多業委會成立的第一件事就是換物業，但候選物業公司是如何來的，候選公司之間的評比是什么標準，被淘汰的候選公司是什么原因被淘汰的都未對業主公示，“暗箱操作”的猜想并不是空穴來風。

再比如小區公共收益完全可以在選擇專用APP，讓業主點開這個程序，就能看到小區每筆收支。從賬目不清到陽光透明，越來越多的居民會開始關心小區事務，真正成為了小區的“主人”。