豐臺這張報規圖，太"業余"了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京豐臺嘉棠璟樾報規圖，已公示好幾天了，花姐遲遲沒有動筆。

原因在于，這張圖，實在沒法看。

它有諸多問題，甚至出現了低級錯誤。

有的，“明知故犯”，如沒有紅線退距；有的，藏得很深，如樓間距系統不達標；等等。

它的設計單位名企很大，為北京中元工程設計顧問有限公司，一家有30年歷史的老牌設計商，老板叫陳偉。

設計圖那么“業余”，不應該啊！如果公眾沒有反饋意見，或許，很多問題也能順利過關。

但，這對于未來嘉棠璟樾的新業主，以及隔壁靛廠繡園的的老業主來說，都是不公平的。

來！花姐和大家一起來讀讀嘉棠璟樾這張圖紙，發現它藏著很多小心思，是相當專業的。

架空層層高不達標

嘉棠璟樾是由北京三家國企在9月5日聯合拿地，底價29億元，折合樓面價5萬元/㎡。

它由城建發展、北京建工地產和住總地產，分別持股48%、42%和10%。嘉棠是建工地產的產品系，在售的有璟玥林汐、嘉棠澐璽等。

這塊地位于豐臺岳各莊，占地2.18公頃，地上建筑面積約58000平方米，地下建筑面積約26500平方米，建筑高度55.35米，容積率2.66，規劃8棟10-18F住宅樓。

它大門在西側，最北的1#東西端戶一層各有一個首層架空層、層高3米，西南的6#首層架空、層高3.6米。

這個架空層的高度，出現了雙標。

按照一年前下發的《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》，首層架空層一般不宜低于3.6米，但不得高于4.9米。

簡而言之，嘉棠璟樾1#的兩個架空層層高，不達標。

車庫出入口動線混雜

嘉棠璟樾的車庫出入口，也蠻有意思。

按照土拍文件，它的車庫出入口開口設在南面的街坊路上，距離西邊岳各莊東路50米處。嘉棠璟樾照辦了。

但它有一個問題，車輛的進出口混在一起。

來看一下它的動線：

1、進車。車輛由南向北，開至消防撲救場地，然后，一個向左90度大轉彎，進入車庫，十分不方便。

2、出車。車輛從車庫出了，由北向南走一段，才到街坊路。

車子扎堆，對7#和6#的影響也是蠻大，比如噪音、尾氣污染等。

這種進出口混合的設計，在北京樓市十分罕見。嘉棠璟樾這樣做的目的，大概是為了節約車庫占地面積。

紅線退距不達標

嘉棠璟樾的圖紙上，沒有標出樓棟與用地紅線的距離。

這是中元設計的設計師粗心嗎？非也。

嘉棠璟樾是一塊很特殊的地塊，其西面是老社區靛廠繡園。

它們兩個地塊之間的東面和南面，有現成的圍墻，雖然是公用圍墻，但產權人為為靛廠路20號院，現由靛廠村村委會管理。

按照建筑設計規范，塔樓建筑之間東西邊距的退讓距離為6~38米。

花姐目測，嘉棠璟樾東側的2#、5#和8#距離用地紅線（圍墻），最窄處不足2米，低于設計規范最低值。

這個退距，繡園的業主們同意嗎？

如果設計師標出退線距離不足2米，就等于曝光了退讓距離不達標。索性，設計師做了模糊處理。

隱秘的樓間距問題

嘉棠璟樾位于西四環內，曾被視為王炸地塊，但最終被底價收場。

這是有原因的。

它地塊南北狹長，除了來自東邊退距的影響，還有南面樓棟的遮擋。

在嘉棠璟樾的西南位置，有一棟繡園5#，15層、高43.27米、兩單元，它是板樓還是塔樓呢？無人知曉。

花姐查了查資料，發現繡園5#竟然是個板樓。

如此一來，嘉棠璟樾6#的樓間距日照比就不達標了，至少應該后退5.5米。但如果它后退5.5米，整個樓盤的規劃都得重新調整。

中元設計師能蒙混過關？

攤開整個樓盤圖紙，樓間距日照比不達標的，還有2#、4#和5#。

消防撲救場地缺角

嘉棠璟樾的容積率高達2.66，加上東面和南面的退距問題，導致樓棟排布很緊張。

緊張之余，它居然連消防撲救場地也敢省。

在西北角的3#北面，有一塊消防撲救場地，受轉角紅線的影響，竟然缺了一角。

這導致撲救場地面積不夠。

按照建筑設計規劃，它必須做出修改。

有關消防的事，不能有丁點馬虎，人命關天。

預計售價8.2萬元/平米

談及豐臺樓市，總是一片哀怨，成交慘淡。

嘉棠璟樾的位置不錯，位于豐臺區六里橋街道，距離西四環約900米。根據最新的地鐵11號線二期環評公示，地塊西側距離規劃中的青塔站約800米。

但這里的城市界面一般，住宅以老破小居多，大多為經適房、公房。次新二手房紫辰院的掛牌價8萬+，保利和光逸境能達到9萬/㎡。

嘉棠璟樾西北1.6公里的熙華臺，于2023年10月開盤，437套房基本售罄，網簽均價8.15萬/㎡。

花姐預計，嘉棠璟樾預計售價在8.2萬元/平米左右——樓面價5萬元/㎡。

它擁有好房子元素，產品要優于熙華臺，南向為通面內嵌陽臺，進深約1.5米。

花姐推測，嘉棠璟樾的戶型面積段為：99㎡/116㎡/136㎡/155㎡/176㎡。

當然，它還有一個潛在對手。

東面隔著繡園，還有一塊巨無霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬平米，容積率2.66，上市時間不清楚，但其地塊素質好于嘉棠璟樾。