北京樓市：抄底的買房人...

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以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號(hào)

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今天早上剛解鎖手機(jī)，粉絲的消息就彈了出來，一張海淀幸福里的成交截圖，配著干脆利落的五個(gè)字：“房姐，沖不沖？”

我扒拉著看了眼，好家伙，11月還未過半，這小區(qū)大中介已經(jīng)實(shí)打?qū)嵆山涣?套，在當(dāng)下的市場里算是很熱門了。更扎眼的是價(jià)格：99平三居，單價(jià)干到6.28萬/平。雖說臨街、低樓層是硬傷，但這價(jià)格擱兩年前，想都不敢想。

粉絲情況很典型：北清路沿線大廠程序員，當(dāng)年幸福里賣新房的時(shí)候就已經(jīng)盯上了，無奈那時(shí)候?qū)嵙€不夠，現(xiàn)在價(jià)格下來了，存款也攢夠了，又手癢得不行，一直在糾結(jié)。

說句實(shí)話，海淀幸福里在我這兒一直是“北清路一哥”。能擔(dān)得起這名號(hào)，真不是吹的，房齡新，品質(zhì)在周邊算拔尖的，外立面干掛石材加鋁板，公區(qū)干凈整潔，物業(yè)現(xiàn)在維護(hù)的也不錯(cuò)，整個(gè)北清路沿線，目前也就隔壁主打低密洋房的百旺府四區(qū)能跟它掰掰手腕。

當(dāng)年這盤也很瘋狂，原始業(yè)主入手價(jià)普遍在8.3-8.9萬/平，一些熱門樓層，不托關(guān)系，都買不著。

核心就倆字：稀缺。

這要從海淀的供地節(jié)奏說起。

2016年是分水嶺，當(dāng)時(shí)樓市火熱，為了給市場降溫，北京供地量驟減，海淀作為試點(diǎn)，還搞起了自持商品房，這一年只供應(yīng)了萬科翡翠書院、中糧天恒·智慧谷兩個(gè)項(xiàng)目，不能賣，只能對外租。

2017年，海淀沒有商品房入市。

2018年，海淀供應(yīng)主力中鐵碧桂園和永靚家園，是兩個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房。

2019年出了4個(gè)新盤，翡翠云圖、山嶼西山著等，全是限競房，得等五年才能賣。

直到2020年，海淀才放出7個(gè)新盤，其中3個(gè)是共有產(chǎn)權(quán)房和1個(gè)限競房，剩下的頤和金茂府、香山壹號(hào)院都是“千萬級豪宅”，普通中產(chǎn)夠不著。唯獨(dú)海淀幸福里，精準(zhǔn)卡在剛需和改善之間。

在這種長期供不應(yīng)求的背景下，再加上海淀的教育、產(chǎn)業(yè)光環(huán)加持，2020年海淀幸福里一入市就被哄搶，成了當(dāng)年的“斷貨王”。

只是誰也沒料到，現(xiàn)在會(huì)是這種情況，海淀幸福里這波回調(diào)，既有大環(huán)境的因素，當(dāng)然也離不開自身的問題：

第一，投資客扎堆“割肉離場”。2020年海淀幸福里入市，正好趕上北京樓市的小高峰，加上海淀產(chǎn)業(yè)的光環(huán)，一堆投資客聞著味兒就來了。現(xiàn)在掛牌的業(yè)主里，一大半都是不自住、純投資的，當(dāng)年想著“賺一筆提前退休”，結(jié)果現(xiàn)在行情掉下來，只能咬著牙降價(jià)止損，這部分房源直接拉低了整體成交價(jià)。

第二，周邊新盤“卷瘋了”。2023年疫情之后，海淀的供地跟開了閘似的，光永豐北就冒出5個(gè)新房項(xiàng)目——中海匯德里、幸福里潤園、棲海云頌、中海富華里、富華里富園，加起來總戶數(shù)4149套。今年保利嘉華天珺又補(bǔ)了1340套，算下來2025年永豐北的供應(yīng)量直奔5500套去了。

這么多新盤扎堆，產(chǎn)品一個(gè)比一個(gè)能打，即便是“北清路一哥”，也確實(shí)扛不住啊，更關(guān)鍵的是，未來這5000多套新房再流入二手房市場，“一哥”再重回巔峰，想想就很難。

最后，該回到核心問題了：現(xiàn)在到底能不能買？

我的建議是：不著急，再等等。

最近上地回遷樓的影響還在發(fā)酵，整個(gè)上地片區(qū)還處于漏氣狀態(tài)，連上地佳園這種標(biāo)桿小區(qū)都扛不住了；上地的回遷房有點(diǎn)像害群之馬，清河橡樹灣也被拖下水了，這輪波動(dòng)慢慢就會(huì)波及到西北旺和永豐北。疊加當(dāng)下市場還未明朗，永豐北新房供應(yīng)量又這么大，將來這些房子變成二手房，我擔(dān)心會(huì)價(jià)格不穩(wěn)定。

買房是人生大事，沒必要急匆匆的殺進(jìn)去，等片區(qū)價(jià)格穩(wěn)一穩(wěn)，看看后續(xù)的市場走向，說不定能等到更合適的入手時(shí)機(jī)。

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