我國“房貸倒掛”苗頭顯現：如何破解？

“房貸倒掛”有多種表現形式。一方面是價值倒掛，即購房者所欠銀行的房貸余額超過了其房產當前的市值，通常是房地產價格下跌，房產價值縮水，而貸款本金償還速度未能跟上跌幅所致。另一方面是利率倒掛，存量房貸者仍背負著較高的利率，如5%以上，而2025年新房貸利率已進入“3時代”，長期承受著利息差壓力。此外，還出現了商貸比公積金貸還便宜的情況，2024年10月5年期以上LPR降至3.6%后，廣州多家銀行首套房貸利率低至2.6%，而當時全國多數城市5年以上公積金貸款利率為2.85%。

“房貸倒掛”之所以需要高度警惕，是因為它可能帶來一系列風險。對于購房者而言，價值倒掛使得房產成為負資產，若出售房產還需倒貼錢，經濟負擔加重。在利率倒掛的情況下，還款壓力增大，可能導致部分家庭出現斷供現象，而斷供不僅會使購房者失去房產，還會嚴重影響個人信用記錄。從金融機構角度看，大量的斷供可能導致銀行不良資產增加，影響銀行的資產質量和盈利能力，甚至可能引發系統性金融風險。對宏觀經濟而言，房地產市場與眾多上下游產業密切相關，“房貸倒掛”引發的房地產市場波動可能會波及整個產業鏈，拖累經濟增長。

要破解“房貸倒掛”難題，需要政府、金融機構和購房者多方共同努力。

政府層面，應發揮政策引導作用。適度調整公積金貸款政策，使其能夠更靈活地應對市場變化，縮小與商貸的利率差距。同時，繼續優化房地產調控政策，在穩定房價的同時，促進房地產市場的健康發展。例如，合理調整限購、限貸政策，避免過度調控對市場造成過大沖擊。

金融機構要積極創新和加強服務。銀行可以推出創新型的貸款產品，如混合貸款方案，將商業貸款與公積金貸款結合，為購房者提供更多選擇。通過市場化手段，如金融衍生工具等，靈活調整貸款組合，平衡利率差異對業務的影響。加強與購房者的溝通，提供詳盡的貸款信息和專業建議，幫助購房者根據自身情況做出合理選擇。此外，銀行還應加強對房貸業務的風險評估與管控，優化貸款審批流程，嚴格把控放貸標準，從源頭上減少風險產生的可能。

購房者自身也需要積極應對。及時與銀行溝通，了解是否有可能調整還款計劃或申請延期。合理規劃財務，優化支出結構，增加收入來源，緩解還款壓力。如果確實無力繼續還款，可以選擇“以租養貸”，把房子租出去，用租金覆蓋一部分房貸；或者和銀行協商“轉按揭”，把房子轉給他人，由對方繼續償還貸款。