W酒店RWA，一間客房拆成10萬份賣？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：王小熊。

有專家預言，2025年將進入“全民投資”時代；然而，黃金價格跳水、CS:GO飾品二級市場價格暴跌等負面消息層出不窮。一面是中高收入群體渴望通過自主投資增厚資產，另一面卻是魚龍混雜、風險暗涌的投資市場。酒店RWA因何而生？它折射出酒店行業哪些深層困境？又將走向何方？

把一間客房拆成10萬份，每一份都可以單獨產生收益，這不是模擬經營游戲，而是香港W酒店近期的一次資產上鏈動作。

8月，在由香港酒店協會與勝利證券合主辦的"酒店資產RWA戰略合作伙伴閉門會議"中，半島酒店集團、W.Hotel、普華永道等行業領軍企業和機構，共同探討了區塊鏈技術在酒店資產領域的創新應用。

W.Hotel首席技術官LEO在會議現場演示了新的RWA資產管理系統。該系統可將單間客房拆分為10萬份產權憑證，讓投資者以最低100美元持有高端酒店資產份額，并實現每日租金收益的自動分配。據測算，這一創新模式有望將酒店資產流動性提升300%以上。

會議上，各方就采取"三步走"戰略推進酒店資產數字化進程達成了共識，第一階段將在2025年第四季度完成首批價值5億美元酒店物業的鏈上確權；2026年第一季度計劃發行首單合規酒店REITs代幣；到2026年第二季度將接入DeFi協議，開放質押借貸功能。有業內人士稱，這一系列舉措標志著香港酒店行業正式邁入RWA時代。

“三步走”戰略發布數月以來，有關酒店RWA的討論從未停止。最近，博主Dean有關“酒店將成為未來RWA最優質資產”的貼文再度引起了網友激烈的討論。有人認為“這是一場新型的融資騙局”，也有人認為“在法律和監管框架完善的前提下可以謹慎入局”，更有人認為“有收益權但沒有控制權的酒店資產無異于REITs”。

酒店RWA究竟是酒店行業投資走向大眾化的新風向？還是又一波“割韭菜”？亦或者是打破傳統酒店業資產凝固“枷鎖”的一次實驗？這篇文章也許將帶你窺見一隅。

酒店RWA是啥?

想要了解“酒店RWA”，還要從“RWA究竟是什么”說起。

RWA 即Real-World Assets（真實世界資產），指通過區塊鏈技術將現實世界中的有形資產（如房地產、黃金、大宗商品）或無形資產（如債權、知識產權等）轉化為可在鏈上持有、交易、拆分或抵押的數字代幣，也就是資產代幣化。

簡單來說，RWA是一種基于區塊鏈技術的新虛擬貨幣，此前“熱炒”的“穩定幣”，即是RWA的一種。RWA背后的真實資產可以多種多樣，法幣、國債、黃金、商鋪等各類實物資產，都可以進行通行證化。酒店RWA是以各類酒店資產為支撐的虛擬貨幣，酒店客房、宴會廳、度假別墅等都可用于發行RWA。

乍看之下，這種“碎片化”的投資方式似乎與REITs相差無幾，業內也有人指出其有“舊瓶裝新酒”之嫌，然而，其實際上與傳統的“證券化”過程（Securitization）有著很大差別：

首先，兩者所依賴的基礎設施不同：證券化依賴于集中登記、托管和交易所體系；RWA則依賴區塊鏈、智能合約和鏈上清算。

其次，兩者顆粒度不同：傳統證券化通常是大規模打包，門檻較高；RWA可將單個物業、單筆貸款甚至一部分現金流切割為份額。

最后，兩者的流動性邏輯不同：RWA可能依靠全球鏈上二級市場，其跨境流通效率更高。

這也意味著，RWA本質上是一種“全球化的、可編程的證券化工具”。

為實現 “絲滑”的全球化和可編程鏈上交易，在完成資產代幣化過程時，通常會利用到分布式賬本技術——也就是區塊鏈技術，來實現資產權益的數字化表征，來解決傳統資產交易中權屬確認困難、流轉效率低及流動性不足等問題。

前文所述的酒店資產數字化戰略之所以在香港發布，也與香港完善的數字資產監管體系有關。6月，香港特區政府發布了《香港數字資產發展政策宣言2.0》, 標志著香港告別了簡單的政策試驗，進入精密的 “制度工程” 新階段。

《宣言2.0》核心的LEAP戰略框架，從法律、產品、場景、人才四個維度，系統性地構建了一個既能容納創新又能管控風險的繁榮生態。在香港，RWA 發行需遵守香港證監會（SFC）及香港金融管理局（HKMA）的監管要求，通常通過特殊目的載體（SPV）及境內聯盟鏈與境外公鏈的“兩鏈一橋”模式實現資產權益的跨境重組及代幣化。

目前，香港 RWA 產品主要面向專業投資者，以固定收益類資產（如房地產代幣化產品、債券代幣等）為主，尚未全面開放二級市場交易權限。

香港發布的《宣言2.0》無疑標志著香港對于數字資產的態度不再是邊緣的試探，而是主流的進軍；而本次W酒店的資產上鏈動作也是對全球數字資產發展大勢的一次順應。2018年，吉隆坡的第一個酒店鏈上預訂模塊——Vingoda平臺開始測試，平臺用區塊鏈將一間濱海套房拆解成10萬份RWA憑證，投資者在享受分紅的同時，還可以兌換入住權。該平臺的發布意在將東南亞過剩的豪華酒店閑置房，轉化為可分割投資的數字資產。

Vingoda設計靈感也許源于馬來西亞MDEC推動的“共享經濟計劃”，該計劃使得120萬人通過共享平臺賺取了約40億令吉的收入；抑或是日本的NOT A HOTEL，讓普通人以100萬日元的入場價共享別墅，這些實驗無疑昭示著“使用權碎片化”正在成為顛覆高端服務的核心。

酒店業為什么需要RWA?

作為酒店資產“使用權碎片化”嘗試的延申，香港W酒店的資產上鏈動作顯然不是個例。

在"酒店資產RWA戰略合作伙伴閉門會議"上，香港某些知名酒店宣布擬將其香港旗艦店價值12億港元的宴會廳資產首發上鏈；此外，合作基金正在募集2億美元資金，專門用于收購低估酒店資產并進行代幣化改造。W.Hotel則計劃推出更多海外旅游勝地的酒店資產包RWA產品上線。

為什么要進行代幣化改造？這其中折射出酒店行業的什么困境和趨勢？是投資者迫切需要了解的問題。

從行業層面來看，傳統酒店業長期受困于一些結構性痛點，這些痛點不僅制約了行業發展，也阻礙了資本的有效配置。

傳統酒店行業的資產流動性不足問題首當其沖。酒店資產屬于不動產，具有投資周期長、變現難度大的特點。此外，即使擁有優質資產，酒店業主也難以快速將其轉化為可用資金，從而導致資金鏈緊張時變現難度高。

此外，傳統酒店行業還具有融資渠道有限、且融資成本較高的痼疾。眾所周知，酒店企業融資主要依賴銀行貸款、股權融資等傳統方式，這種周期長、綜合成本高的融資方式長期發展下去難以滿足行業快速發展的需求；特別是在經濟下行期，融資渠道收緊，酒店企業在擴張時將面臨更大的資金壓力。

酒店行業的投資門檻也往往過高。香港酒店協會指出，香港酒店業總資產規模超萬億港元，但傳統投資模式將普通投資者拒之門外，導致了資產與資本之間的錯配。

“痛點”交織，酒店行業的一種“資產凝固”的困境接踵而至。一棟價值數億的酒店物業往往困守本地市場，難以釋放其全球流動性價值。

RWA雖然不能為傳統酒店業結構性困境提供“一網打盡”式的解決方案，但其出現與發展卻恰巧順應了酒店業近年來的部分發展趨勢。

例如華住集團、首旅如家等頭部酒店企業，雖然尚未直接布局RWA資產代幣化，但其戰略卻與RWA技術所指向的趨勢相契合。根據華住集團2025年二季度財報，其管理加盟及特許經營收入達到了29億元，同比增加22.8%，這種輕資產運營模式與RWA技術的資產碎片化理念不謀而合。

同時，酒店RWA也并不是孤立發展的，其與周邊項目的聯動將更好地盤活資源。例如，大連小平島數字島嶼RWA項目在獲得了20億元地投資后，成為了國內首個RWA數字島嶼項目，該項目規劃建設1000套醫養酒店和11萬平方米溫泉綜合體及室內冰雪綜合體，這無疑是通過RWA模式盤活旅游資源的典型例證。

酒店RWA并不十全十美

誠然，行業積極擁抱新技術往往意味著舊的困境亟待解決。有業內人士對空間秘探表示，隨著RWA技術的深入應用，未來酒店資產的投資門檻將大幅降低，流動性也將有所提升。

然而，這是否意味著一個更加開放、高效的酒店資產交易時代正在到來？目前尚不能下定論。

/挑戰仍在

即便在香港不斷放開RWA和穩定幣交易，同時出臺明確監管政策的前提下，RWA的監管在中國內地仍舊充滿了不確定性。

資產篩選標準難以確定，成為酒店RWA發展的阻礙。香港《RWA產業發展研究報告·產業篇2025》白皮書指出，并非所有資產都適合代幣化，成功落地的資產需滿足“價值穩定性、法律確權清晰性、鏈下數據可驗證性”三大門檻，國內酒店資產如何滿足這些標準仍需探索。

根據2025年7月最新政策，國內任何形式的加密貨幣化RWA公開發行均被認定為非法集資，但基于數字人民幣的合規資產證券化試點正在局部開花，這種政策的不確定性增加了RWA項目的實施難度。

同時，RWA在酒店領域的發展仍舊有技術壁壘存在。酒店資產數字化需要區塊鏈、物聯網、大數據等多技術融合，而國內酒店業普遍缺乏“區塊鏈+酒店”復合型人才，技術實現難度較大。還有跨境資金流動限制的相關問題，使得其在一時之間難以實現規模化發展。目前，國內RWA需通過跨境SPV架構（如海南+香港雙層結構）優化稅務，同時需遵循嚴格的外匯管理規定，這無疑增加了項目復雜性。

/機遇并存

挑戰總是伴隨著機遇，發展勢頭是其為行業帶來“火苗”的佐證。

有業內人士指出，RWA技術將加速酒店業的整合。頭部酒店企業通過RWA平臺獲取更多資本支持，將有助于其進一步擴大市場份額，這同時也將為中小型酒店企業帶來更大的競爭壓力。并且，RWA技術解決了酒店資產估值體系滯后的問題，通過實時數據上鏈和透明化管理，使資產估值更加準確和及時，提升了酒店資產的市場認可度。

不可否認的是，RWA技術使酒店資產從“附屬品”轉變為“投資品”，投資回報周期得以縮短至數月甚至數日，這極大提升了資產的流動性價值。同時，酒店管理公司也可以利用RWA平臺獲取更透明的資產運營數據，優化收益管理，提升資產回報率。

與此同時，下游的消費體驗也將有所升級。例如，Vingoda平臺用戶可以通過支付平臺買入RWA份額，而分紅自動兌換成酒店紅包，實現了“離岸資產，在岸消費”的創新模式。這一技術或將使投資者同時成為品牌的忠實用戶，形成投資消費一體化的社區。

今年，住建部、證監會等多部門聯合發布了《關于扎實推進保障性住房、產業園區、交通等領域不動產投資信托基金（REITs）高質量發展的通知》，在“擴大基礎設施REITs試點范圍”中，首次明確提出“探索將酒店等經營性物業納入試點”。這意味著酒店可以進入資本市場，像賣股票一樣，讓一部分價值流動起來。

這與酒店RWA的發展模式“不謀而合”，當酒店不再只能“賣整棟”，而是可以變成“活錢”時，是否代表著酒店資產的處置方式，正在從傳統的“地產邏輯”轉向更靈活的“資產邏輯”？答案還需通過實踐來揭曉。然而，面對資產流動性不足、融資渠道有限和投資門檻高的痼疾，也許酒店行業是時候做出改變了。