自如的首個“先住后付”，靠不靠譜？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

近期，京東科技與自如，聯合推出業內首個“先住后付”金融服務。在互聯網巨頭用信用體系，不斷滲透新消費場景的趨勢下，自如作為長租公寓頭部品牌，將租賃板塊主動融入京東的信用支付中，這樣的舉動將對行業帶來怎樣的影響？超前消費的支付體系，能否會成為行業的新標準？

自如牽手京東開啟“0”元住房

“大學生畢業租房，一下子掏了一萬，彈盡糧絕”、“還記得你最窮的時候嗎？是不是剛剛畢業去找出租屋，房東需要押一付三”……社交媒體上，大量畢業生的租房拮據問題充斥著網絡。

剛碩士畢業步入職場的小林也是如此，每月3000元的租金，若按照傳統租房押一付三的流程來付，對于職場新人來說，屬實不太友好。

不過，近期自如交易寶和京東白條聯合推出了“先住后付”的服務，讓年輕的畢業生們能在租房的經濟負擔上喘口氣。

具體服務細節還是以小林為例，原本每月3000元的租金，押一付三需要一次性支付一萬二，但若登錄自如APP，通過京東白條的部分額度抵扣，原本3個月的租金可以延付到下個月，實現一分錢不付就拎包入住的可能，極大降低了租房集中資金壓力。

這也不是自如交易寶和京東白條的首次合作，去年雙方已聯合推出租房“信用免押”服務。操作上，自如用戶可通過京東白條授信，替代現金押金，若租約結束后房間沒有損耗，則無需支付其他費用，相當于“無押金”入住。

一年多的合作中，有超過半數租客申請使用該服務，超24萬人次受益，累計減免押金超3億元。這次“先住后付”服務，是在免押基礎上的進一步升級，實現0押金及房租延期支付，再次降低租房資金門檻。

有京東科技相關負責人表示，此次與自如聯合在業內率先推出“先住后付”的服務，主要是想要面向年輕租房人群。仔細一想，押一付三的傳統租房模式，確實會嚇退很多優質的客群，尤其是年輕的應屆生、白領等等。

“0元押金拎包入住”一方面能支持新市民、新青年群體的安居需求；另一方面還提升了自如平臺新簽房轉化率與訂單量。

有專家指出，京東將“信用免押”升級為“先住后付”，是信用支付在大額長周期場景的創新，在緩解租房客群的經濟壓力的同時，實現“免押便利”到“支付周期優化”的進階。京東結合白條信貸與自如深度綁定的產品屬性，打造了一個專注于“信貸+租賃”領域的綜合性解決方案，而并非僅提供單一的金融或租賃服務。

不過，也有大學生租客擔心，這本質上是利用“信用消費”代替租金費用，將一次性的租金轉化為按月支付。因此，自如用戶需要每月按時還款，以確保租賃關系的正常履行。

值得提醒的是，服務與租期時長綁定，若租客主動退租，需在取消該服務前結清當前賬單及可能產生的費用（通常為租房違約金，一般為押金的50%-70%），避免逾期影響信用，意味著一旦選擇先住后付功能，需要在規定租期租滿，不然容易產生經濟壓力和信用失信風險。

同時，北京自如住房租賃有限公司副總經理、自如交易寶負責人李杰表示，由于租房場景中，押金成本更高、履約周期更長，會讓品牌的風險管控難度加大，對雙方平臺來說都面臨著更大的風險敞口。這極大考驗彼此的聯合創新、完善的用戶信用管理體系、豐富的數據積累等能力。

自如信用支付的演變

此次合作是在結合自如的房源優勢、京東的信用風控能力上達成的，但不禁讓人疑惑，為什么自如不自己建立信用支付產品，來達到同樣的效果。

事實上，自如早期有自己的付租方式，叫“自如白條”。其實與京東白條和阿里的花唄一樣，本質都是消費貸產品，金融機構向個人或家庭提供用于消費目的的貸款，主要用于滿足日常生活中的消費需求。只不過京東白條、阿里花唄主要用來各種消費，再按月還款，而自如白條是用來付房租，類似按月還款的租金貸。

租金貸概念的誕生，處在移動互聯網發展和消費升級推動的長租公寓行業爆發式增長階段。最早的租金貸，是2014年由成都成立的斑馬王國率先使用的。彼時該品牌的團隊打著租金O2O（線上到線下）互聯網服務的旗號，但從事的是線上P2P的自然人貸款，即點對點網絡借款。

通俗來說，租戶通過公寓品牌平臺貸款來支付房租，平臺會將貸款一次性支付給房東，此后租戶只要按月向平臺還款。本質上，這是將租戶轉化成金融機構的借款人，而平臺則成為這些資金的中介。

這一時期，長租公寓市場快速發展，租金貸作為一種創新的金融模式，被廣泛應用于分散式長租公寓的運營中，連螞蟻金融和京東白條也推出了類似的金融產品。

當時市場上活躍度最高的，是會分期、房司令、租了么、月租寶、住分期、愛交子、租霸等一些專注于為租客提供租金貸的金融平臺。2015年上半年，達成規模的租金貸平臺就有超10家，而幾乎全部的非專業性金融租金貸平臺背后，都有P2P相關的資金背景。

該模式在2015年至2019年期間最為火熱。尤其是2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，推動住房租賃規模化、專業化發展。一年后，也有一系列利好的政策出臺，蛋殼等知名租房公司便成立于此。

以至于受益于租金貸的蛋殼在2020年登上紐交所，成為當年第一支中概股，市值一度達到27.4億美元。彼時的蛋殼已進入全國13個城市，運營公寓數量超40萬間，累計服務用戶超100萬，被視為長租公寓的頭部企業。

然而，在長租公寓蓬勃發展的同時，租金貸卻開始出現了各種問題，上市的蛋殼僅維持了短短幾個月，便資金鏈斷裂，導致經營不善等問題出現，最終走向崩盤。

盡管租金貸能快速回籠資金，但將風險轉嫁給租客和金融機構。若市場發生變化或者經營不善，公寓品牌將無法按時向房東支付租金，導致房東收回房屋，租客仍需償還貸款，形成資金鏈斷裂。

回到自如白條，與蛋殼租金貸一樣，自如手上積累了成千上萬筆信用貸款，對于這么大筆的資金占用，打算用這些信用貸款套出現金，繼續使用。根據公開資料，自如曾在2017年至2018年期間發行過ABS（資產支持證券），包括“自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”和“自如2號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”，截至2018年，累計發行ABS規模約25億元。

真金白銀地獲取，制造了資本時間差。自如一次性收回了對租客發放的一年期信用貸款，但卻不用一次性把租金付給房東，而是按月支付，也沒有押金，每個月還能有一個月左右的空置期不用付房租。

這些資金中包括了租金、服務費、押金還有租客分期付租額外承擔的利息，而自如只需要向房東月付租金，相當于無償占有了租客的租金，而這些占有的資金又打包成ABS產品發行，雪球便越滾越大。

有意思的是，自如白條一開始的名字是“自如京東白條”，是與京東金融合作的產品。而彼時京東金融還通過B輪融資投資了會分期，活躍在租賃市場第一線。

后來，伴隨業務的發展，自如開始逐步減少對京東金融的依賴，開啟自主租金分期業務，改名自如白條，之后又改成“自如客專享分期”，但是支付方式還是一樣，沒有變化。那時，自如通過自有資金與其他金融機構合作，繼續提供類似服務，不過保留了京東金融在部分場景的合作，如信用評級等。

目前，自如客專享分期仍在部分場景下提供，但該服務主要面向符合條件的租客，如非學生、非企業用戶、自如信用分達標等，并支持將租金和服務費分11期償還。同時，不同地區政策相對存在差異。

可以看出的是，伴隨著蛋殼等知名公寓品牌的“爆雷”，租金貸正在逐步淡出公眾視野，自如挺過了當時的市場周期，選擇繼續與老朋友京東合作，聚焦特定人群，共同探索信用場景在租房領域的創新。

“先住后付”能成為業內標準嗎

過去，多數住房租賃企業普遍采用各種預收方式如押一付三、租金貸等，沉淀并擴大資本池，再將這筆無息或低成本杠桿資金用于二次投資，以獲取金融化收益。

而“免押”、“先住后付”服務的出現，讓這筆龐大的資金流消失了，風險承擔主體主要由平臺和租客承擔。平臺需要通過信用評估和風控機制確保租客按時支付租金，而租客也需保持良好的信用記錄以維持服務資格。

若租客拖欠租金，平臺可能采取信用懲戒措施，但一般不會出現租客因平臺問題而被迫還款的情況。換句話說，與租金貸這種將租金轉化為貸款的融資方式不同的是，先住后付基于信用的靈活支付模式，更注重用戶體驗和信用管理，法律關系相對簡單。

放眼整個租賃市場，不止自如一家背靠互聯網大廠實現信用支付功能，還有其他品牌有參與其中。如寓小二與支付寶合作，以芝麻信用分作為信用基礎，提供免押金簽約、租金代扣、NFC智能入住等功能，覆蓋找房、簽約、支付、入住全場景等等。除此之外，支付寶芝麻信用還與魔方、泊寓等品牌合作，支持按月交租，平臺則提供真房源保障和線上簽約服務。

而支付寶背后的阿里系從2016年就上線了租房功能，此后在2017年推出租房平臺在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先推出信用租房，即芝麻信用分650分以上的租客可以免去租房押金。

自如背后的京東也與各大房地產型公寓品牌合作，如碧桂園碧家、萬科泊寓、龍湖冠寓等合作。在整合京東供應鏈和金融服務，提供信用免押、租金分期等服務的同時，結合京東物流和家居生態，為租客提供一站式生活服務。

可以看出，互聯網大廠在公寓信用支付領域的布局，從單一的信用服務延伸至場景化的金融衍生，“免押”不再是核心，租金的支付已與租賃周期深度融合。信用支付不再局限于租金支付，還拓展至押金管理、維修基金、保險等配套服務，形成租房全周期全金融服務體系。

曾經，住房租賃市場的“選手”大多集中在資本方、地產商以及專業運營商之間。然而，伴隨互聯網大廠在租賃場景的全數字嵌入，市場也正在迎來一輪新的生態重構。自如與京東聯手的“先住后付”服務引發了互聯網大廠通過數字化能力，對行業格局與運營的新思考，而這些思考對整個行業來說，是正向的賦能，還是潛藏著對行業秩序價值鏈的再分配甚至重塑？

首先，對互聯網大廠而言，切入住房租賃賽道本質上是基于資產配置和現金流管理的雙重考量。一方面，住房租賃市場具有抗周期性，租金收入穩定。互聯網大廠通過參與信用支付，間接持有租賃資產的收益權，將資金配置到能產生長期穩定的現金流的領域，平衡其他業務的波動風險。

同時，結合城市更新、產業園區開發等項目，租賃資產可通過運營改善（如提升入住率、優化租金結構）實現價值提升。而這些未來都可以通過REITS來推出，實現資產增值收益。

另一方面，信用支付模式通過APP首頁入口、微信小程序、生活服務頻道等高流量接口，吸引了更多租客，提高了租賃業務的簽約率和續簽率，快拉新和降低獲客成本。同時，互聯網大廠的支付體系和信用評價能有助于降低違約風險，保障現金流的持續性。

其次，打破了部分傳統線上租賃平臺的市場壟斷，提供了更透明、高效的平臺。過去，傳統的租賃平臺呈現出多元化背景。一是以品牌為單位成立，這些品牌通常由大型企業或專業機構打造，通過統一的品牌形象、服務標準、運營體系等等，如自如、相寓等。

二是以企業或機構單位成立，這類住房租賃平臺是由房地產企業、金融機構、國有企業等主體成立，如萬科旗下的泊寓、華潤置地的有巢公寓、龍湖的冠寓等，這些平臺依托母公司的資源優勢，開展住房租賃業務。金融機構則有建設銀行旗下的CCB建融家園等長租公寓服務平臺。

還有一些以區域或項目為單位成立。如在一些城市中，政府或地方企業會針對特定區域或項目成立住房租賃平臺，以推動保障性租賃住房的發展。如上海城投控股的城投寬庭、南京安居集團的安居瑾家。

盡管目前互聯網大廠的信用支付主要服務于市場化的租房場景，保障性租房領域仍以政府主導的信用監管與傳統支付為主，但未來隨著政策引導或技術融合，不排除互聯網大廠信用支付在保障性住房中的逐步試點。同時，更市場端的租房領域，信用支付將可能加速行業的集中化趨勢，使競爭更加激烈。

再次，租賃平臺運營商需要擁有強有力的話語權。不得不承認，互聯網憑借大數據、人工智能等技術，能更精準評估用戶信用風險，優化信用支付流程，提供更多泛流量入口。不過，在平臺算法邏輯之下，互聯網大廠將會掌握更多的交易入口和用戶數據，或許會一點點占據行業的定價權與流量分發優勢。

當角色從邊緣向利益中心靠攏，可能會壓縮中小運營商的生存空間，改變現有的利益鏈分配格局。

最后，需要注意的是，雖然目前自如“先住后付”服務僅在上海和北京試點，規則框架卻較模糊，但服務內容覆蓋了免押功能，因此免押中收取的服務費、凍結白條額度等現象都會出現。同時，京東白條采取浮動費率模式，具體利息以支付界面跳轉白條展示的頁面為準，浮動條件可能與分期選擇（3/6/12期）和分期金額有關，需要在挑選時更謹慎。

因此，選擇“先住后付”服務，既要一次性付清免押的服務費又要查詢征信，相當于給自如平臺打了一筆服務費現金流又拓展了信貸業務。若租客對租房費用流向比較敏感，也可以不選擇免押金服務，按月繳納服務費即可，押金則是存入北京市租房監管平臺，更有保障。

綜上，京東與自如的這次牽手，是互聯網資本推動租賃生活消費場景的再升級，推動了住房租賃行業數字化升級與服務優化。不過，回到每一位租客身上，即使先住后付服務擁有互聯網大廠的背書，但仍帶有一定超前消費的底色，在使用時還需仔細甄別、理性消費。