四年探索，阿那亞為灣區寫下怎樣的答案？

商業觀察

觀察商業 | 中旅·阿那亞·九龍湖

作者 | 福貴

粵港澳大灣區的文旅商業，在“繁榮”的共識之下，正經歷著一場無聲的供給側升級戰。

例如，廣州結合即將開幕的第十五屆全運會，迅速推出五條全運主題夜游線路，將體育流量轉化為文旅消費。深圳則通過爆發式的首店經濟和大型演唱會，爭奪年輕消費力和高端商業資源。

各大文旅項目也不甘落后，在上月舉辦的廣東省文化和旅游廳等部門主辦的投融資對接會上，吸引了332個文旅項目參與。

城市間的競爭、項目間的競爭，迫使各地不斷進行高頻次的業態創新，試圖在市場中分得一杯羹。

而當“首店經濟”與“夜經濟”從差異化手段變為標準配置，激烈的競爭也在悄然推高整個區域商業地產的運營門檻。這場競賽不再局限于引人流，更在于如何以更高效的坪效和更獨特的體驗將其轉化為持續消費力，這考驗著每一個市場參與者的底層邏輯與運營韌性。

獨角MALL注意到，一個新玩家正在大灣區商業圈嶄露頭角，它就是中旅·阿那亞·九龍湖（以下簡稱廣州阿那亞）。

對于很多人而言，阿那亞并不陌生，在社交平臺上，阿那亞早已從一處旅游目的地，演變為一種生活方式的符號。而廣州阿那亞，正是由具備央企背景的中旅投資與擁有成熟方法論的阿那亞聯合打造。

其中，中旅投資作為中國旅游集團旗下的重要開發平臺，擁有超過30年的行業積淀與穩健的資金實力，其擁有的廣泛而優質的旅游資源，能夠為項目的長期發展提供堅實基礎與持續動力。

阿那亞則以其在建筑美學與社群運營領域的現象級實踐，為項目注入了獨特的價值內涵與美學基因。其成熟的運營體系、鮮明的品牌哲學與高品質的內容塑造能力，共同構成了項目差異化競爭力的核心支撐。

二者的合作，不僅是資源與能力的互補，更是長期主義理念與產品創新精神的深度融合，共同推動廣州阿那亞從概念走向高品質現實。

當這家北方的商業標桿將其獨特的社群運營邏輯與文化內容IP引入粵港澳大灣區，會與嶺南本地的生活方式發生怎樣的化學反應？又將為文旅商業升級帶來哪些新的可能？

帶著這些問題，獨角MALL近期也來到項目現場，進行實地探訪。

01

自然稟賦與區位優勢

奠定競爭基礎

在商業地產領域，單純的空間開發已難以滿足市場的多元需求。行業競爭重點已從“建造房子”向“營造生活場景”轉變，成功的項目越來越注重構建完整的生態系統，而不僅僅是提供基礎設施。

廣州阿那亞的競爭力首先建立在其獨特的自然資源與戰略選址上。

稀缺生態資源

項目位于國家4A級旅游景區九龍湖度假區內，坐擁約25000畝原生山湖，形成以湖泊、草甸、森林、溪流為基礎的自然體系。其中約4500畝的湖面，水質達國家Ⅱ類標準，在大灣區高度城市化的背景下尤為珍貴。

基于優越的自然條件，項目在開發過程中未對原有地貌進行大規模改造，而是保留了榕樹、南洋楹、異木棉等原生植被系統，延續了場地的自然記憶。同時，依托原有步道修繕了全長約9公里的三條環湖棧道，串聯起不同的景觀區域，強化了人與自然的互動關系。

區位與經濟支撐

從地理位置上看，項目地處粵港澳大灣區核心地帶，擁有顯著的交通和市場優勢。項目以廣州花都為支點，半小時車程可達廣州白云國際機場，駕車四十五分鐘可達廣州主城區，兩小時生活圈輻射深圳、佛山、東莞、惠州等主要城市，具備高效的對外連接條件。

同時，粵港澳大灣區是中國最具活力的經濟區域之一。根據廣東省社會科學院發布的《粵港澳大灣區藍皮書：粵港澳大灣區建設報告（2025）》，2024年粵港澳大灣區GDP達14.79萬億元，人均GDP約17.02萬元，經濟規模已躋身全球第一梯隊。

龐大的經濟總量背后，是區域內新中產階層消費需求正從物質層面轉向精神層面，對高品質生活、精神歸屬與社群連接的強烈追求。

這一結構性變化，恰好與廣州阿那亞所倡導的生活價值深度共鳴，為其提供了堅實的目標市場與持續發展的核心動力。

02

有機生長、功能復合的商業生態

構成社區的骨架

在廣州阿那亞的商業規劃中，并未采用傳統“一次性填滿”的招商模式，而是采取漸進式、有機生長的策略。

經過四年發展，項目通過北區、西區、東區三大商業組團，形成堅實的骨骼系統，分別支撐起日常生活、探索體驗與精神棲息的功能，共同構筑了一個層次豐富的商業生態。

北區：成熟配套與在地融合

作為項目啟動區，北區原為港資開發的歐式小鎮。中旅投資與阿那亞團隊接手后，在保留原有建筑風貌的基礎上，注入了本地文化與青年審美元素。

目前北區已引入超30個品牌，包括隨阿那亞南下的第一食堂；荔軒打邊爐、誠記糖水鋪等廣府特色餐飲；y LAKE、He BURGER等西式餐飲；MANNER COFFEE、宿咕XXSHOKU等輕食茶咖；棟梁、UNDEFEATED等潮流零售。

這樣的品牌布局，對于消費者而言，北區提供了一個便利且熟悉的過渡空間。阿那亞的老用戶可以從北方而來的品牌找到情感連接，新用戶則能通過本地化元素產生認同。同時這些品牌也是人們日常高頻消費業態，可以保證項目穩定的客流。

有意思的是，在品牌落地過程中，項目也展現出對空間內容融合的探索。

以買手品牌棟梁為例，項目與品牌之間的關系已超越傳統的租賃模式，升級為一種深度的內容共創。

雙方通過思維碰撞打造的“棟梁之家”，突破了常規零售門店的形態，首次將時裝零售、酒店住宿與餐飲服務融為一體，構建出一個功能復合的生活體驗空間。

對棟梁來說，相較品牌以往打造的單純商業空間，這種復合業態能顯著延長顧客的停留時間，促進不同業態間的交叉消費，從而將一次性訪客轉化為可多次回訪的深度用戶，成為一個能夠持續吸引高黏性客群的微型目的地。

對廣州阿那亞而言，與具有相同理念的品牌進行深度綁定與共創，創造獨一無二的內容，將棟梁之家升華為具有目的地屬性的文化生活平臺，不僅有效避免了同質化競爭，還可以不斷鞏固和輸出項目倡導的生活方式主張，強化其在消費者心智中的獨特地位。

從這里也能看出，項目與品牌在合作過程中，均未簡單復制過往的成功經驗，而是致力于共同探索，為本地市場量身打造契合其文化語境與消費趨勢的獨特場景。

西區：首店矩陣與公園式商業

在廣州阿那亞的西區，是項目的重要商業組成部分——A perch 朋里。它是阿那亞打造的首個半開放式公園商業群落，標志著其在商業形態上的一次重要演進。

回顧阿那亞的發展路徑，其商業模式經歷了持續的迭代——北戴河阿那亞早期是以社區底商為主，更多是為了滿足基本生活需求；至北岸階段，逐步形成了更具規劃性的“街區模式”；而如今的廣州九龍湖項目，則首次呈現了一個完整的“半開放式公園商業綜合體”。

這一形態的升級，不僅代表了物理空間的改變，更象征著阿那亞商業內核的自我進化。其角色已從服務配套的“社區商業”，轉向了能夠主動吸引外部客流、具備獨立吸引力的“目的地商業”。

在現場實地探訪中，這一設計理念得到具體呈現。A perch 朋里通過連廊、露臺與庭院將27個店鋪單元融入林木環境中，并結合深檐、通風廊道與霧森系統，以適應嶺南多雨炎熱的氣候，使商業空間不再是孤立的存在，而是成為了自然生態場景的有機延伸，營造出獨屬于廣州阿那亞的商業氛圍與沉浸體驗。

公園式設計與阿那亞長期積累的影響力，A perch 朋里吸引了多家廣州或大灣區首店進駐，包括烘焙品牌BegL、專注天然酵母與慢發酵的L′Atelier Over Bakery、自然咖啡品牌山池、融合標本藝術與手作的WILD′S荒野自然博物探趣所、家居買手店壹集、香薰品牌露迦徒，以及Element、PANE、sage studio等潮流空間，形成高濃度的“首店矩陣”。

這些首次進入廣州或大灣區的品牌，大多與阿那亞所倡導的自然美學與精神價值相契合。例如，壹集強調質樸、可持續的生活設計，露迦徒則通過自然香型傳遞寧靜氛圍。它們的集中入駐，不僅豐富了項目的商業層級，也通過一致的審美語言，共同強化了湖畔生活方式的獨特質感與體驗深度。

且品牌本身自帶的流量，會無形之中擴大輻射半徑，吸引時尚潮人、自然愛好者和專業探訪者前來打卡，從而突破社區商業的地理局限，帶來強大的外部消費力。

同時，半開放式的公園設計，以及連廊、庭院等場景，讓西區更具探索的樂趣，易于延長顧客停留時間，催生更多隨機性和體驗性消費。

據相關人士透露，后續西區還會根據嶺南地區的人文習慣，打造獨具嶺南文化的特色空間。

東區：精神文化與日常生活的融合

東區通過naive理想國與阿那亞藝術中心廣州館兩大文化建筑，構建了融合精神文化與日常生活的社區空間。

naive理想國由建筑師青山周平設計，采用紅色混凝土一次澆注成型，結構形態隱喻“書山”，呼應嶺南騎樓特征。

作為品牌在華南打造的首家復合門店，整合書籍、咖啡、酒吧、住宿與餐飲業態，并以理想國出版的文學作品為靈感研發特調飲品，形成內容與體驗相互賦能的文化場域。

據悉，naive理想國預計11月份迎來“理想國年會”等重磅文化活動，屆時將邀請文學圈眾多知名人物齊聚于此，展開深度交流與對談，進一步強化廣州阿那亞作為灣區文化新目的地的定位。

阿那亞藝術中心廣州館建面超6000平方米，由董功主持設計，也是繼孤獨圖書館阿那亞禮堂、北岸禮堂、y餐廳和眼石湯泉后，直向建筑與阿那亞合作的又一力作。

該建筑通過街巷、花園、廣場與風雨連廊等多種空間類型，將五個展廳嵌入25棵原生榕樹林旁，形成與自然交融的觀展流線。其將在11月開展的德國凱撒林獎得主維布克·西姆的中國首展，以及將在“戲臺”空間展出的野口勇的雕塑作品，直接確立了項目在華南地區的高站位。

兩大精神建筑，本身即是強大的文化IP和流量引擎，具有很強的辨識度，能提升整體項目的文化調性和品牌溢價。

另外，東區還設有北方食堂與俏東北餐廳，形成了精神與煙火并存的獨特氛圍，既提升了社區的文化調性，也滿足了真實的生活需求，體現項目在高低業態融合與完整社區構建上的系統思考。

北方食堂

俏東北

可以看到，三區的商業布局各有特色，它通過北區的“生活基石”、西區的“目的地引力”和東區的“精神高地”，環環相扣，共同構建了一個能同時滿足居住者、游客和城市精英不同需求的復雜生態系統。

這不僅能突顯項目的調性和強大的品牌護城河，還能為消費者提供一個在效率至上的都市中，得以喘息、探索和回歸自我的“附近”，真正實現從物理空間到生活方式的價值升級。

03

文化內容與社群共創

營造社區的靈魂

在廣州阿那亞，目前已在營的中心小鎮（北區、西區、東區）以及開發中的湖畔小鎮的商業規劃構成了社區的“硬件”基底，而持續的內容運營與社群互動，則是激活整個社區的“軟件”核心。放眼商業地產的未來趨勢，正是這種“軟實力”的長期投入，能夠更深層次地重塑用戶與空間的關系，從而構建起超越物理空間的情感聯結與品牌溢價。

一方面，社區內分布的舊教堂等精神建筑，作為“第三空間”承載草坪戲劇、古典音樂、名家對談等高質量藝術文化活動，在提升項目品牌知名度與話題度的同時，也將公共空間成本轉化為高效的品牌資產與流量入口，實現傳統商業難以企及的情感連接。

另一方面，項目在重要節點打造的“無垠山湖的聚會”、“南國童話月”等標志性IP活動，實現常態化的內容運營，培養用戶“常來常新”的消費習慣，為商戶提供穩定客源，形成內容與商業的良性互動。

此外，廣州阿那亞積極支持居民自發組織合唱團、讀書會、凈山小隊等社群活動，推動用戶從“服務接收者”轉變為“社區共建者”，重建現代都市中缺失的鄰里關系，構建起遠超交易關系的情感黏性與社區韌性。

通過人與人之間深層的情感鏈接，社區不再是冰冷的房產，而是有了“家”的概念，這是任何物質優惠都無法替代的體驗。

04

一種可觸摸的理想生活樣本

回望廣州阿那亞自然生長的四年，其路徑已清晰可見。它并非在南方復刻一個精神烏托邦，而是以真實生活為基石，構建一個功能完整、精神豐盈且能持續進化的“完整社區”。

這一目標的實現，依托于一系列創新實踐：以稀缺的山湖生態，在高度城市化的灣區實現差異化；與品牌共同孵化契合本地語境與生活方式的商業形態，探索新的生長路徑；以內容為脈，用持續的內容活力增強用戶黏性與社區認同；深度融合精神文化、商業服務與日常生活，實現社區系統自治。

廣州阿那亞的實踐表明，真正可持續的社區不僅在于硬件設施的完善，更在于對真實生活需求的回應、對地域文化的融合，以及對社群力量的系統激活。

它為粵港澳大灣區乃至全國同類項目，探索出一個兼具戰略前瞻與落地深度的未來生活樣本，完整展現了從“營造空間”到“營造生活”的商業模式進階，為行業提供了具備操作意義的系統性參考。

正在開發中的湖畔小鎮將如何呈現，獨角MALL也會持續保持關注。期待廣州阿那亞帶來更多驚喜。