大興區(qū)樓市，大戶型之殤

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

10月13日，興創(chuàng)沐春墅的預(yù)售證滿月，田永安卻高興不起來(lái)。

這位興創(chuàng)投資董事長(zhǎng)，看到了這樣一張成績(jī)單：

一個(gè)月內(nèi)，沐春墅只網(wǎng)簽4套，均價(jià)4.6萬(wàn)元/平米：2#2單元1602室，162平米；5#2單元302室和401室，分別是131平米和110平米；7#2單元602室，127平米。

沐春墅開(kāi)盤時(shí)放出風(fēng)，成交52套、3.5億元。或許，其它房源的網(wǎng)簽還在路上。

沐春墅如名字一樣，沐浴了好房子的春風(fēng)。

它有鄰里中心，四個(gè)架空層約1400平米，400米的風(fēng)雨連廊，還有突破性的贈(zèng)送面積，甚至公開(kāi)表態(tài)可以用電動(dòng)窗封陽(yáng)臺(tái)。

房子雖好，但架不住市場(chǎng)的大勢(shì)。

在大興新城，原本是剛需為主，但不知為何，大戶型遍地開(kāi)花。

花姐做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，選取大興區(qū)三年來(lái)的11個(gè)樣本樓盤，120平米以上戶型供應(yīng)量突破3000套，去化率只有36.5%。

貪大戶型，讓大興區(qū)的樓盤集體淪陷。

定位之失

沐春墅慘淡的成績(jī)，源自定位之失。

一年多前，當(dāng)興創(chuàng)投資旗下的興創(chuàng)置地拿下沐春墅地塊時(shí)，有一些人建議把戶型做大，且許下海口要買，但真正要掏錢的時(shí)候，卻猶豫了。

沐春墅吃了大戶型的虧。

它規(guī)劃了11棟住宅，分洋房、高層和疊墅三類產(chǎn)品，共計(jì)360套。

其中，111平米只有13套、占比3.6%，129-135平米三居約108套、占比26.4%；163平米四居約131套，占比36.39%；192平米四居約64套，占比17.78%；205-283平米四居疊墅52套、占比14.44%。

沐春墅首次取證，不含8#和9#的36套疊墅，大概是先用10#和11#的16套疊墅試試水溫。

從目前的網(wǎng)簽成績(jī)看，疊墅一套也沒(méi)有。

為了賣房，沐春墅打出了感情牌。

“大興人，骨子里主城居住情結(jié)”、“大興人，生于此、長(zhǎng)于此，業(yè)在此，家在此，習(xí)慣于此，喜歡于此”。

從某種程度上講，這種過(guò)于強(qiáng)調(diào)大興本土化的口號(hào)，反而束縛了沐春墅的手腳。（詳見(jiàn)《大興新城賣房，開(kāi)始打感情牌了》）

一個(gè)樓盤的定位，是靠過(guò)往的交易數(shù)據(jù)支撐的，而不是聽(tīng)信口頭上的承諾。

不可復(fù)制的神話

田永安想在沐春墅身上，復(fù)制興創(chuàng)屹墅的成功——在沐春墅往北5公里，是大興區(qū)的頂級(jí)豪宅。

這一點(diǎn)，在案名上就體現(xiàn)得淋漓盡致，都有“墅”字，定位成大興區(qū)的豪宅。

興創(chuàng)屹墅是興創(chuàng)置地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，于2014年底交付，主打170-430平米大平層和聯(lián)排別墅，共計(jì)538套。但它的容積率只有1.17。

反觀沐春墅，占地3.04萬(wàn)平米，規(guī)劃地上建面6.08萬(wàn)平米，容積率為2.0。

這個(gè)條件沒(méi)法和興創(chuàng)屹墅比。

沐春墅只能劍走偏鋒，規(guī)劃了高低配產(chǎn)品。西面三棟樓為4-6層的疊墅，東邊為5-17層的洋房。

高低配，本身就是一個(gè)雞肋的產(chǎn)品，甚至當(dāng)下很多區(qū)域都不批這類規(guī)劃了。

如果說(shuō)興創(chuàng)屹墅是大興樓市的豐碑，那興城之星就是一個(gè)新神話。

它于2024年3月開(kāi)盤，供應(yīng)242套，至今網(wǎng)簽225套，成交均價(jià)4.48萬(wàn)元/平米，成交金額18.25億元。

它的樓面價(jià)為2.25萬(wàn)元/平米，目前地價(jià)覆蓋率180%。開(kāi)發(fā)商中建三局城投和大興發(fā)展，賺翻了。

興城之星為清一色的大戶型，主打150平米、180平米、210、230平米和270平米戶型。開(kāi)盤三個(gè)月，就網(wǎng)簽了120套。

商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，此一時(shí)彼一時(shí)。

當(dāng)時(shí)，興城之星賣大戶型，在大興獨(dú)此一家。現(xiàn)在，興城之星的買家，后悔了嗎？

畢竟，包括梧桐府、大興集地021/022項(xiàng)目等等，也是大平層戶型為主。

大戶型之殤

大興區(qū)樓市，依然是剛需市場(chǎng)。

來(lái)看三個(gè)例子。

1、西紅門的元啟。截至目前，網(wǎng)簽279套，均價(jià)5.32萬(wàn)元/平米。

其中120-140平米戶型只網(wǎng)簽了14套——供應(yīng)了144套；140平米以上戶型供應(yīng)198套，網(wǎng)簽0套；而120平米以下戶型，供應(yīng)277套，網(wǎng)簽了97套。

2、大興新城的京璽。截至目前，網(wǎng)簽235套，均價(jià)4.49萬(wàn)元/平米。

其中120-130平米戶型供應(yīng)102套，網(wǎng)簽了15套；而80平米以下戶型，供應(yīng)169套，網(wǎng)簽了103套。

3、大興黃村的頤和公館。截至目前，網(wǎng)簽460套，有333套是來(lái)自100平米以下；而140-170平米戶型供應(yīng)117套，僅網(wǎng)簽了25套。

它們的數(shù)字，還原了一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)。

除了興城之星和沐春墅，大興至少還有三個(gè)純大戶型樓盤。

1、大興城開(kāi)0007地塊，拿地快兩年、報(bào)規(guī)圖也出了，至今未開(kāi)盤，規(guī)劃140-220平米戶型242套；

2、大興集地021/022地塊，拿地9個(gè)月、報(bào)規(guī)圖出了，至今未開(kāi)盤，規(guī)劃120-370平米戶型598套；

3、大興發(fā)展梧桐府，拿地一年三個(gè)月，供應(yīng)160-240平米戶型288套，只網(wǎng)簽了17套。

除此之外，還有像曉月和風(fēng)、中建玖玥府、橡樹灣、頤和公館等現(xiàn)房里，也有一些大戶型供應(yīng)。

花姐希望，興創(chuàng)置地052地塊和待拍的西紅門6038地塊，不要重蹈覆轍。

真有點(diǎn)想不通，那些在大興區(qū)的開(kāi)發(fā)商，難道真的只為了一個(gè)豪宅夢(mèng)嗎？