京城雙子風云②｜寶山?jīng)]有輸家

導語

北京樓市有一個特產(chǎn)：雙子座。它們，面對面，是天生的對手，是攜手上岸，還是鹿死誰手呢？

即日起，樂居財經(jīng)《進深》推出【雙子風云】系列策劃，記錄它們的商戰(zhàn)故事。

文/北京進深 林振興

京城樓市暖不暖，先看海淀“臉色”。這話放在寶山“雙子”身上，再應景不過了。

就在三月剛剛過去的23天里，中建壹品·海宸元境一口氣網(wǎng)簽了33套。這個數(shù)字放在當下市場，足夠讓絕大多數(shù)樓盤眼紅。

實際上，今年開年以來，海宸元境仿佛按下了“快進鍵”，頭兩個月網(wǎng)簽51套，蟬聯(lián)海淀區(qū)套數(shù)銷冠。

截至目前，海宸元境網(wǎng)簽140套，成交均價83735.78元/㎡，成交額突破13.2億元，去化率超33.8%，地價覆蓋率約47.8%。換句話說，拿地的錢，已經(jīng)收回快一半。

隔壁的北京隅海岄，也不甘示弱。該項目是繼東序、西頌之后，金隅地產(chǎn)在北京的第三座北京隅系列作品，肩負的業(yè)績壓力不小。

目前，海岄網(wǎng)簽87套，成交均價85493.75元/㎡，成交額約9.6億元，去化率約19%，地價覆蓋率約28.5%。

一個140套，一個87套；一個8.37萬/㎡，一個8.55萬/㎡。

數(shù)據(jù)不會騙人：海宸元境贏了流速，北京隅·海岄贏了單價。

帝都雙子盤雖多，真正能達到完全競爭關系的其實沒幾個，海淀寶山村雙子——海宸元境和北京隅海岄，就是其中一對。

時間撥回去年6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

西側0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，住宅樓面價約5.68萬元/㎡，打造海宸元境，操盤手為崔俊毅。

東側0017地塊，則由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得，住宅樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%，打造北京隅海岄，營銷負責人為李向明。同時，金隅地產(chǎn)營銷中心負責人張曉龍也很重視該項目。

兩個項目一街之隔，不同的資方，不同的操盤手。

他們是天生的競品，從拿地開始較量，比總平圖的質量，比售樓處的排面，比樣板間的人氣。

而海淀的購房者，也正用手里的房票，投出他們的答案。

01

海宸元境共計11棟、414套房，社區(qū)體量更小，但選擇面更廣，戶型99–107-123-139-181㎡。

中建壹品很機智，99㎡用來引流，181㎡大平層用來保利潤。

99㎡戶型賣得最火爆，目前網(wǎng)簽53套。

之所以賣得好，是因為海宸元境不玩套路，開盤前直接亮底價——99㎡總價808萬，真實上車海淀。這價格，在海淀是前所未有的。

更關鍵的是，它是海淀西四環(huán)唯一供應100㎡以下的新房，直接填補市場空白。

戶型也夠能打：2 1可變空間、雙衛(wèi)配置、客廳帶270°轉角窗，還是目前海淀得房率最高的三居。

107㎡戶型網(wǎng)簽31套。該面積段做了兩款差異化戶型：

· 邊戶：南向兩面寬，5.3米寬廳 270°轉角窗，更適合年輕小兩口；

· 中間戶：南向三面寬，格局經(jīng)典，適合多代同住的傳統(tǒng)家庭。

123㎡戶型網(wǎng)簽25套。該戶型是四居戶型，南向三面寬的設計，客廳、主臥、次臥都有飄窗贈送。

139㎡戶型網(wǎng)簽25套。該戶型獨立玄關、5米橫廳，客廳外還贈送一步陽臺，尺度與細節(jié)雙雙在線。

181㎡戶型僅有20套，網(wǎng)簽5套，成交均價85,966元/㎡，此外還有5套已預訂了。

頂配是四面寬戶型，私梯入戶 子母門 內外雙玄關；客廳是真視覺暴擊，5米面寬 270°W形弧面轉角窗。

南向雙主臥套房更絕，通過錯位設計，讓臥室可以擁有與客廳一樣的弧面窗，采光超絕。這種設計在近年新盤中近乎絕跡，既提升空間通透感，又拓展使用面積。

約40㎡的超豪華主臥套，面寬達6.4米，配了大尺度衣帽廊 梳妝區(qū) MINI吧，雙臺盆主衛(wèi) 陽光浴缸。

最驚喜的是，得房率超90%，到處都是贈送飄窗，相當于多賺一個小房間，真正實現(xiàn)“寸土寸金，寸寸有用”。

02

北京隅·海岄總建面約9.35萬㎡，容積率2.1，規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計458戶，針對純改善群體，共三個面積段：108/129/145㎡。

在同面積段戶型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。

對于購房人來講，面積大了，總價自然就貴了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡為例，都是四葉草四室，假設均價都是8萬/㎡，兩者總價相差近50萬。

而且海宸元境最小戶型是99㎡，800萬就能上車，海岄的上車門檻是900萬左右。

區(qū)別于海淀北的富人階層，不care價格，更在乎品質；海淀西的購房人群，對價格很是敏感。

海岄起步建面108㎡戶型，分布于邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側一個單元，共90套，目前網(wǎng)簽30套。

該戶型是三室兩衛(wèi)，南向三面寬。進門右手是玄關，包括800庫，很實用；左手則是次衛(wèi)，明衛(wèi)。

贈送方面，南向一整面9.6米寬飄窗，北向次臥也有飄窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北側設備平臺更大，贈送更多，得房率高于海岄。

在細節(jié)上，海岄108㎡戶型的家政和收納，各自獨立；隔壁海宸107㎡戶型是獨立家政間，帶一個窗戶。

海岄129㎡戶型，共208套。雖然它是主力戶型，但拖了項目后腿，目前網(wǎng)簽14套。

129㎡戶型是四葉草四室，借鑒了豐臺的北京隅西頌的設計思路，直接copy了轉角餐邊柜，連通到公衛(wèi)洗漱盆。

北側中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境123㎡戶型的廚房面寬（2.65m）還窄。

此外，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

頂配145㎡戶型，反而賣得最好，僅中央兩棟5#、10#樓，共160套，目前網(wǎng)簽43套。

海岄交標還是比較高的，并且平權，全系戶型不分面積大小統(tǒng)一用材和家電。

戶型普遍比較方正，進深面寬差距不大，起步戶型也能做到三面寬。

雖然還是沒有陽臺，但飄窗尺度驚人，目測進深要比常規(guī)的半米飄窗更深一些。

端戶有一整面的側邊飄窗，大轉角設計，得房率預計87%-92％左右。

03

在園林比拼中，兩家都拿出了看家本領。北京隅海岄借鑒昆明湖設計，融入山海元素打造“立體山海景觀體系”。

海宸元境則以“西山雅集”為理念，打造園林，占地約1.6萬㎡，里面全是從各地精選移植的珍貴樹種，搭配精心打磨的奇石水景。

它還有一個天生優(yōu)勢，南面林地0.7公頃，比海岄南面林地大了將近一倍。

此外，海宸元境在社區(qū)公共空間上投入更多，竟然把一座約2600㎡書院主題會所搬進了社區(qū)。這在北京，算是頭一份。

會所內，健身房、書吧、私宴廳一應俱全。但真正令人驚嘆的，是那個在海淀新房中幾乎絕跡的配置——25米長的三道標準泳池。這般規(guī)格，甚至超越了不少五星級酒店。

在立面上，海岄用了金屬鋁板 石材 玻璃，首創(chuàng)金屬 陶板 石材豎向插接工藝。

當然，海岄在建材選擇上是有優(yōu)勢的。依托集團“造好材料”的核心優(yōu)勢，金隅地產(chǎn)也構建起從上游建材，到下游施工裝修的全產(chǎn)業(yè)鏈，能精準匹配更優(yōu)建材組合。

海宸元境不再局限于建筑立面的表達，打造海淀罕見的超級界面。

大門兩側對稱分列的漸變陶板景墻，是從上萬根手工燒制陶板中逐根甄選出的成品；

門儀之后，幻影藍臻石疊瀑背景與藍翡翠樹王水景，上面的“東方瑞水紋”，由匠人手工打磨而出。