11宗地塊容積率下調！香蜜湖舊改獲批，周邊房價最高24萬/㎡？

那片曾經有著過山車與美食店的香蜜湖，如今正在變成塔吊林立的巨型工地，一代深圳人的記憶坐標正在金融資本的藍圖中重生。夜幕下的深圳國際交流中心，見證深圳速度，正拔地而起。

夜幕中的香蜜湖金融城。

近日，深圳超級金融城——香蜜湖度假村城市更新單元規(guī)劃正式獲批，一座嶄新的金融中心，按下了建設加速鍵！

原香蜜湖度假村，位于深南大道與香梅路交匯處，準確位置是福田區(qū)香蜜湖片區(qū)中部，深南大道、香梅路、香蜜湖路、紅荔西路圍合區(qū)域。

二十年前是風靡一時的娛樂休閑場，是承載著無數深圳人童年回憶的地方。

如今規(guī)劃正式獲批，相比草案，規(guī)劃容積率全部下調，但總規(guī)劃建筑面積仍近200萬平方米，相當于再造一個小型垂直城市。

一場從“城市客廳”到“新金融中心”的蛻變正在上演。

記憶蛻變：從度假村到金融城

1985年開業(yè)的香蜜湖度假村，曾是深圳最大的綜合性娛樂度假村。

它不僅是國內規(guī)模最大、設施最齊全的休閑娛樂場所，更在1997年入選“鵬城十景”，成為深圳旅游的名片。

“1997年，香蜜湖度假村張燈結彩，熱鬧非凡，大批來深游客到此游玩……”一張深圳報業(yè)媒體的老照片記錄了當年的盛況。

樂居攝于2021.10。引用請注明來源深圳樂居

2011年，運營了26年的香蜜湖娛樂城因經營不善宣布停業(yè)。隨著城市發(fā)展變遷，這片位于深圳中心區(qū)的寶地逐漸被納入城市改造范圍。

2019年，香蜜湖片區(qū)綜合整治正式啟動，擁有38年歷史的香蜜湖度假村與深圳人揮手告別。

如今，這片土地的命運已經徹底改變。

根據最新規(guī)劃，香蜜湖度假村舊改位于香蜜湖片區(qū)中部，拆除用地約247865.0㎡，建設用地183666.2㎡。

其中，商業(yè)占據了大頭，累計建筑面積約196.26萬㎡，共分11個地塊開發(fā)。

今年3月29日，公示的草案顯示為，規(guī)劃容積231.50萬平方米（地上規(guī)定建筑面積不超過220萬平方米），規(guī)劃容積率12.6。擬規(guī)劃建設4棟250米以上超高層建筑。

相比之下，在總體量下調的情況下，容積率有所下降，幅度還不小。

未來藍圖：深圳的“城市新客廳”

香蜜湖片區(qū)的規(guī)劃視野堪稱國際化。

根據總體規(guī)劃，這片占地約1.7平方公里的區(qū)域將融匯國際交流、高端金融、文化創(chuàng)意、商業(yè)休閑等功能，成為兼具國際品質與地區(qū)特色的 “城市新客廳”和“新金融中心”。

片區(qū)分為中區(qū)和北區(qū)兩大功能板塊。

香蜜湖新金融中心效果圖

中區(qū)是未來的香蜜湖新金融中心，將融合金融總部、文化藝術、商業(yè)休閑的都會街區(qū)。中區(qū)沿深南大道居中布局品字型公共文化設施，并形成300米寬的超級城市公園。

北區(qū)則定位為公共、開放、生態(tài)的城市公園+復合型高端會議交流平臺，主要布局城市公園、會議、酒店及配套功能。

香蜜湖國際金融中心。引用請注明來源深圳樂居

目前，片區(qū)內深圳改革開放展覽館、國際演藝中心、深圳金融文化中心，以及北區(qū)的深圳國際交流中心已在建設中。

該城市更新項目的申報主體為深圳香蜜湖度假村有限公司。經查詢工商信息顯示，該公司由深圳市特發(fā)集團有限公司和正大（深圳）發(fā)展有限公司，分別持股50%。

香蜜湖地塊是深圳市政府劃撥給香蜜湖度假村的旅游度假及游樂用地。

據市軌道辦消息，香蜜湖片區(qū)規(guī)劃有6號線支線南延、14號線西延、20號線、22號線、24號線等5條城市軌道線路**，以及遠期規(guī)劃的廣深高速磁懸浮。

其中，軌道22號線、20號線二期已納入深圳軌道五期建設規(guī)劃。

綜合性地下樞紐群的設計將實現軌道站點500米全覆蓋，滿足未來出行需求。這種站城一體的緊湊開發(fā)模式，將極大提升香蜜湖片區(qū)的通達性與便利度。

周邊二手房價的堅挺與波動

在深圳，香蜜湖是傳統(tǒng)的豪宅聚集區(qū)。

在香蜜湖舊改規(guī)劃的刺激下，周邊樓市一直保持活躍。據深圳中原數據，深圳福田香蜜湖9月第2周二手房掛牌為12.9萬元/㎡，受“905新政”影響，掛牌量上漲了5%。

在貝殼找房上，香蜜湖壹號以24.5萬/㎡的成交均價位居榜首，水榭花都和熙園，以205450元/㎡和194900元/㎡位列第二、三名。

來源：貝殼找房

在房價排行榜前20的小區(qū)中，均價全部超過11.7萬元/㎡，展現了香蜜湖片區(qū)作為深圳豪宅區(qū)的市場地位。

不僅二手房市場活躍，香蜜湖輻射范圍內的新房項目也備受關注。

位于福田景田片區(qū)的新世界香蜜四季家園，該項目備案均價約13.12萬/㎡，折后均價12.6萬/㎡，總價區(qū)間為1233-3980萬（不含頂復）。

277批客戶搶152套房源，最終去化多少呢？

同樣位于香蜜湖輻射范圍的天健天驕項目，近期價格有一定波動，但整體較為穩(wěn)定。

舊改“雙子星”更多玩家分食香蜜湖豪宅蛋糕

香蜜湖片區(qū)的舊改大軍不止度假村一個項目。

2024年12月，位于香蜜湖豪宅區(qū)的兩個舊改項目建設用地獲得批準，分別為南天電力城市更新單元01地塊和京蓉混凝土廠城市更新項目。

南天電力城市更新單元01地塊的實施主體為深圳兄弟聯合置業(yè)有限公司，股權穿透后發(fā)現，京基、卓越與博林集團共同參與。

該項目規(guī)劃有居住用地，用地面積14504.81平方米，容積率7.98，居住建面42000平方米。

另一宗京蓉混凝土廠城市更新項目則從最初的“工改居”調整為“工改保”，更新方向調整為保障性住房。

該項目規(guī)劃容積45935平方米，其中住宅40240平方米。這一調整意味著寸土寸金的香蜜湖豪宅區(qū)也將為保障性住房提供空間。

未來，香蜜湖新金融中心將與深圳高爾夫球場連成一片，形成一條壯觀的中央綠軸。

可能在老深圳人記憶中的香蜜湖，正以一種更符合時代使命的方式獲得新生。