優質宅地再上新，土地市場能否被點燃？

來源：市場資訊

3月17日至3月25日，短短一周多時間內，上海、深圳、北京三大一線城市相繼發布住宅用地掛牌或擬供應清單，核心城市優質宅地供應節奏明顯加快。

在“以需定供、精準供應”策略下，核心城市正通過優質地塊推出，穩定市場預期、激活投資信心。

在“滬七條”政策的推動下，近期上海住宅市場熱度明顯攀升，二手房周成交創下2021年以來新紀錄。與此同時，上海宅地掛牌也進入了“快車道”。

3月17日，在完成首批宅地出讓4天后，上海再次掛牌3宗宅地，總起拍底價為65.49億元。分別位于徐匯長橋、普陀石泉、金山新城，預計于4月21日出讓。

其中，關注度最高的是徐匯區長橋街道地塊，起拍底價26.4億元，起拍樓板價7萬元/平方米。該地塊容積率1.8，限高36米，2026年2月才由商辦用途調整為住宅，地塊周邊交通便捷，距離上海植物園、黃浦江岸線均步行可達，周邊新房方面，海上清和璽項目均價約10萬元/平方米。另外，金山新城地塊容積率最低，僅為1.05，限高30米。

隨后的3月18日，深圳集中推出了6宗優質居住用地，分布于寶安、前海、南山、龍華、龍崗等城市核心區域。

深圳此次供地呈現兩大特點：一方面是核心區域全覆蓋，其中前海、南山地塊區位優勢尤為突出；另一方面軌交導向明確，多宗地塊鄰近地鐵站點或規劃線路，契合深圳“軌道+物業”的開發模式。后續計劃上，福田、南山、前海等核心區域還將有更多優質居住用地陸續推出，供地節奏持續。

相較于上海和深圳，北京于3月25日再推4宗地，明顯的變化就是“減量”。

從供地數量來看，這是北京實行擬供地清單發布舉措以來，單批發布地塊最少的一次。從整體供應節奏來看，北京2026年住宅用地計劃供應規模較2025年下降21%。

重點城市供地“縮量”在今年一季度土地成交上已有體現。

截至3月26日，上海一季度涉宅用地通過招拍掛和協議出讓供應12幅，且供地規模自2025年三季度以來連續三個季度同比下降，成交涉宅用地14幅，同比減少44%。而同期北京通過招拍掛供應了7幅涉宅地塊，這已是北京招拍掛涉宅土地供應幅數連續8個季度同比下降，涉宅地塊成交幅數同比減少42%。

核心城市優質宅地供應節奏加快，但整體供地規模呈現“縮量”態勢。

實際上，供地端的優化調整并未立即傳導至成交端，當前土地市場的熱度，依然高度依賴于個別優質地塊的帶動。

比如2月份，當時廣州馬場一期地塊以27%高溢價成交，再加上哈爾濱、石家莊也有核心區優質宅地實現溢價出讓，當月平均溢價率時隔9個月再度回到9%以上。

到了3月份，這一現象更為突出。從近三周10億元以上高總價地塊的成交情況來看：

• 3月首周（3.2-3.8）：杭州上城區城東新城宅地溢價率高達51.08%，帶動當周平均溢價率維持在6%以上；

• 3月第二周（3.9-3.15）：10億元以上高總價地塊中，僅上海、杭州兩宗地塊溢價成交，最高溢價率回落至16%，當周平均溢價率也降至3.2%；

• 3月第三周（3.16-3.22）：受優質地塊成交頻次下降影響，周度平均溢價率降至1.0%，10億元以上高總價地塊全部底價成交。

這一走勢反映出兩個關鍵信號：一是優質核心地塊仍能激發競爭熱情，但僅為“點狀”回暖；二是普通地塊底價成交已成常態，地方國企托底特征明顯。

究其原因，優質地塊的供應節奏存在空窗期，導致市場熱度難以持續，再加上房企投資仍然謹慎，對非核心地塊的競爭意愿不足。在市場信心尚未全面修復的背景下，底價成交仍將是土地市場的主旋律。

2026年全國住宅用地供地計劃整體延續收縮態勢，各地嚴格踐行“控增量、去庫存、優供給”的政策導向。核心城市通過“提質縮量”策略，在總量控制的前提下集中推出優質地塊，以精準供給穩定市場預期、激活土地市場熱度，后續市場熱度的波動將高度依賴于優質地塊的出讓節奏與質量。