上海“好房子”新標落地，二手房東遇到最強“降維打擊”！

上海版“好房子”來了！上海的新房，又要迎來新一輪迭代！

細節的變化很大，給行業的朋友也很多啟發，對買房和賣房的朋友來講，也是一次機會。

總體的體感有兩點，首先，如果不降價，把二手房的價格還定在高崗上，對房價的認知還停留在過去的話，二手房會越來越難賣了。其次，好的房子來了，對樓市的利好政策落到了產品的層面。

為什么這么說？首先，作為一個消費者，買房的話你是買新還是買舊？新建住宅品質升級擠壓二手房競爭力，這是一定的。

這是一個邏輯的問題，在同等地段、差不多價位的情況下，買新不買舊。如果買舊，次新房（5年內上市的房子）僅次于新房。當然，有特殊原因，學區房、單位周邊房子等等有某個特殊主力購房原因的不在討論范圍內。

所以，新的政策最重要的一個點出現了，上海的住宅市場會出現大的改革，你正在居住的房子，要被時代慢慢淘汰了。

舉個例子，我們要習慣陽臺越來越大。

這次新規里一個重要的變化是關于陽臺的規范，簡單來說，以后陽臺的面積更大了。

新規是這么說的，只要每戶陽臺（含封閉陽臺）水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，同時陽臺總面積不超過16㎡，則一半的陽臺面積都可以不計入容積率。

什么意思？以一套120㎡戶型舉例來說，陽臺面積最大可以做到12㎡，這樣相當于購房者自己買了6㎡，送了6㎡。

封閉式陽臺也可以按照1/2計入容積率，也就是說開發商可以直接按照房屋建面的10%設計封閉式陽臺，但最多不超過16㎡。

關于陽臺，還有一點比較重要的點：沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等地區，設計進深不超過0.75米（含0.75米）的帶圍護結構的開敞式陽臺，其建筑面積不計入容積率，不計入可售面積，且不計入戶型建筑面積10%的陽臺面積，開敞陽臺寬度不得大于3米，且每戶僅可設置一個。

也就是說，接下來的新房還可以再多設計一個小的觀景陽臺，這部分相當于是贈送空間，但是不能超過2.25㎡，上圖的武康大樓就有很多這種設計，上海的梧桐區還有一些樓把這種陽臺稱為“羅密歐的陽臺”。

所以，在城市設計者的視角里，陽臺的除了功能性之外，在上海，觀賞性的功能同樣很重要。

接著說，關于設備平臺，新規明確“如有圍護結構或每戶水平投影總面積大于2.5㎡，超出部分要計入容積率。”

意思就是以后想要利用設備平臺“偷面積”不太可行了，這超出的部分要計入產權面積，也就是要花錢買了。

還有一個大利好是，以后在上海買新房，得房率可能會更高了。

新規明確，多高層住宅底層設置架空層、風雨連廊、布置景觀小品、居民休閑設施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率。這意味著新房得房率有望進一步提升，上海最新的一手房已經賣出了32.68萬/平方米的單價，對于寸土寸金的魔都來說，提升得房率確實非常重要。

值得注意的是，新規還允許部分建筑突破限高！

對于一些景觀資源特別好的房子，比如江景房，那么突破限高之后房子可能更值錢了！而且突破限高之后，開發商在設計上也會更自由，從而設計出更好的產品。

不過限高也設置了前提條件，局部提高的部分水平投影面積占該地塊住宅標準層水平投影面積之和的比例，不大于：30%。

政策靈活度很高，不再是一刀切，未來住宅也有可能突破城市天際線了，當然也有限制，不會無限制的長高。

所以，優秀的住宅本身也有機會成為城市的一景，城市風景線。

城市設計者的目的是什么？讓城市更美觀、更開發商有更大的能力來獲客，就像風雨連廊不再計算容積率，架空層不能低于3米，從整個的感受來講，這些都是對新的購房者友好的政策。

還有，飾面層不計算容積率了，就是我們現在在說的建筑的外立面，可以自由選鋁板、干掛，陶板等等，一切從消費者出發，讓城市的界面更豐富多姿。

今年我們一直在多個城市看“好房子”的落地，看到很多的城市產品也非常卷，比如成都、西安等核心二線城市，大家在落四代宅，在推好房子，這也代表著上海的這一輪住宅建筑新規勢在必行。

我們回到原點來說，如果隔五年，你去看新的一手房市場，都在百花齊放爭奇斗艷，那么一定會擠壓現在的二手房市場。

智能機出來的話，你還會用按鍵機嗎？當然，幸虧房地產的變化沒有那么大。

總體來說，看完上海版好房子標準，我們為二手房捏一把汗。

據上海市房地產交易中心數據，截至8月31日，上海新房8月共成交11914套，二手房方面，共成交19912套，環比上漲2.97%，跟7月相比剛剛止跌。

跟越來越好的一手房比，二手房整體面臨結構性劣勢，除了二手房，在建和在售的新房也是受害者。

上海新規通過提升新建住宅標準，間接加劇了二手房市場的結構性困境，尤其是樓齡較長、產品力不足的房源將面臨更大挑戰。你看，主城區超80%二手房樓齡超10年，且園林、運維等配套落后。新規通過強制提升住宅性能（如電梯、凈高、防護設施等），進一步拉大新舊房品質差距。

那么二手房的壓力來了，本來就在“以價換量”的二手房，更難賣了，二手房東們，如果沒有絕佳地段、品質好的二手房加持，你們想抓緊降價換成交嗎？