為提高土地利用效率，廣州釋放了哪些大招？

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日，小編對日前舉辦的"品質筑家 惠聚花城——廣州市2025年好房煥新季”啟動儀式進行了回顧總結：

會上不僅推出了多重購房活動，還透露出了廣州已經啟動了“提高土地利用效率”的綜合改革試點。

隨后，廣州市政府立即出臺了《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》的通知。

文件主要有包括土地管理制度、優化產業用地、盤活存量土地資源等六個方面的內容。

那么，這些內容中有哪些地方值得我們關注？

01

盤活存量土地，增加住房供應

與住宅市場相關其中一個部分——盤活存量土地資源，優化利用效能。

具體措施為，允許自持住房轉為可售住房。

如何理解？

在樓市上行期，為抑制土地市場過熱，廣州曾出臺 “限地價+競配建+競自持+搖珠”的土地出讓政策，自持面積只能出租不能出售。

小編通過篩選后發現，在廣州往年出讓的土地中，符合這一條件類型土地不在少數，但有兩宗典型土地值得我們關注：

一是合景集團在2019年以37億元的最高限價+55%自持面積斬獲的天河金融城商住地塊，轉化成了合景臻溋·名鑄。

二是萬科地產在2018年以 總價23.88億元 + 自持50%（還要配建1350㎡）斬獲地塊的白云區魚苗場地塊，轉化成了萬科·瑧山府。

現在政策允許轉為可收住房，但前提是要滿足“所在行政區和所在板塊一手住宅去化周期均在 18 個月警戒線以下的項目，補繳土地出讓金后，方可進入市場售賣。

若按照自規局規定，克而瑞數據監測顯示，截至8月末萬科瑧山府所處的白云新城板塊商品住宅去化周期為11.1個月，符合自規局要求；而合景臻溋·名鑄所處的金融城板塊截至8月末去化周期為29.3個月。

值得一提的是，在隔壁佛山，已于去年發布了相同政策。

但與廣州有所差別是，佛山對于這些項目并沒有額外的限制政策，房企僅需要補繳相關的土地費用后即可入市售賣。

克而瑞統計到，這些項目主要在2017-2019年期間佛山出讓的土地，累計22宗，目前部分項目已入市售賣。

02

“商改住”，持續擴大

除盤活存量土地資源外，存量商辦也是重點盤活對象。

廣州也在致力于解決這個“老大難”。

通知提到，支持存量商辦改建為保障性租賃住房，促進職住平衡。

但也并不是所有的商辦物業都允許改造，通知指出，按照“職住平衡、供需適配、交通便捷、生活便利”原則，允許全市工業產業區塊外的 3km 范圍內或現狀軌道站點 3km 范圍內已供應的商服用地，經區政府審核后，才可申請用作保障性住房。

而且必須滿足在建或已竣工的商辦物業，整棟進行改造，房屋類型、建筑量等指標均不能發生改變。

變為保障性租賃住房后，這些房源不能租給個人，可以與企業或實業單位對接，用作員工宿舍。

值得一提的是，在2017年廣州就在土地供應端商成功出讓首宗“只租不售”的宅地，用作員工宿舍。

彼時，科學城集團以2.19億元成交總價競得黃埔區KXC-K1-9地塊，用作工業企業員工宿舍，該地塊同時還是“限地價+競配建+競自持+搖珠“用地。

“商改住”，廣州此前已經進行多次探索。

例如此前我們就報道過，早在2019年廣州就已發布《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》：回顧：，但成功案例寥寥無幾。

多次探索的背后，也正是廣州去庫存、給予市場信心的體現。

克而瑞數據監測顯示，克而瑞數據監測顯示，截至8月末廣州商辦物業（商業+公寓+辦公）庫存1023.76萬㎡，去化周期177.4個月。

這部分的另外一個亮點在于——允許自持商辦物業允許“以商引商”，依托自持商辦物業通過整體、分棟或分層轉讓合作等模式，實現存量空間與產業需求的精準匹配。

也就是說，在以前土地出讓時，官方會要求房企需要自持一部分商辦，但不能銷售。

現政策出臺，允許房企賣給有需要的企業，減輕房企負擔的同時，希望能夠引入相關產業進駐，但不允許分割銷售。

03

住房、配套齊抓

住房供應增加了，配套也要跟上步伐。

小編發現，通知多出提及增加公共配套設施具體做法。

例如，推進商辦物業多功能復合利用，以需定供，鼓勵存量物業以需求為導向，打造嵌入社區服務設施，引入餐飲、運動休閑等基礎配套，改建“多功能”樓宇。

還提到，鼓勵利用存量土地開發地下空間，鼓勵自有存量用地開發地下空間解決片區現狀公服配套不足問題，提升城市的宜居屬性與便利性。

整體來看，該文件從“增量擴張”轉向“存量挖潛”，從“單一功能”轉向“復合利用”，從“剛性管控”轉向“彈性適應”，它打破了傳統土地管理中的許多剛性約束，賦予了市場主體更大的靈活性和選擇權，希望能夠最大限度地釋放存量土地潛在價值，助力廣州實現經濟、社會和環境效益的統一。

最后，各位粉絲朋友可掃描下方二維碼獲取通知的完整內容：

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。