當(dāng)規(guī)模不再是核心指標(biāo)，誰(shuí)能在筑底周期突出重圍？

2025年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底調(diào)整，整體規(guī)模較高點(diǎn)已“腰斬”，而首次被寫進(jìn)2025年《政府工作報(bào)告》的“好房子”，也成為今年樓市的關(guān)鍵詞。全國(guó)各地以“好房子”為準(zhǔn)繩，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷。然而，在“好房子”帶來(lái)全新市場(chǎng)機(jī)會(huì)的同時(shí)，城市間市場(chǎng)的分化依然較為嚴(yán)重。

不過(guò)，目前改善需求抬頭成為市場(chǎng)修復(fù)的主要?jiǎng)恿ΑＣ鎸?duì)行業(yè)普遍承壓，龍湖憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)性收入、明確的產(chǎn)品方法論和一系列熱銷項(xiàng)目，在波動(dòng)中交出了一份穩(wěn)健答卷，成為房企“規(guī)模收縮期的突圍樣本”。

01

供給“換擋” 改善需求成為主線

過(guò)去一年，政策取向從“救市場(chǎng)”逐步切換為“優(yōu)供給”。“好房子”被明確寫入政府工作報(bào)告，并以《住宅項(xiàng)目規(guī)范》落地，提出“安全、舒適、綠色、智慧”四維要求，住宅開發(fā)從“能住”走向“住得好”的系統(tǒng)化升級(jí)。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將不再依賴單純的規(guī)模擴(kuò)張，而是進(jìn)入質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的階段。

政策釋放的信號(hào)在市場(chǎng)端迅速產(chǎn)生回響。多地政府同步推出“以舊換新”“收儲(chǔ)去庫(kù)存”等措施，疊加信貸利率優(yōu)化、首付比例下調(diào)，形成了一系列降低置換成本的組合拳。

購(gòu)房者的心理正在逐漸發(fā)生變化——觀望情緒雖然仍在，但對(duì)于好產(chǎn)品的出手意愿明顯增強(qiáng)。行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年一二線城市改善類產(chǎn)品成交占比提升，部分核心板塊項(xiàng)目保持較快去化。三四線城市則恢復(fù)緩慢，庫(kù)存壓力依舊沉重，區(qū)域分化愈加突出。

在這樣的背景下，龍湖較早確立“好房子”戰(zhàn)略，并于近期在內(nèi)部發(fā)布了《龍湖好房子白皮書》，將政策話語(yǔ)轉(zhuǎn)譯為具體的方法論和工具包：優(yōu)化動(dòng)線設(shè)計(jì)、提升空間舒適度、強(qiáng)化社區(qū)社交屬性、疊加智能與綠色體驗(yàn)，把政策要求落到業(yè)主的日常生活中。比如在北京觀萃項(xiàng)目，首層架空和風(fēng)雨連廊不僅滿足安全要求，更解決了雨雪天氣下業(yè)主出行的不便；在御湖境系列，動(dòng)線禮序和空間尺度直擊改善痛點(diǎn)。這些設(shè)計(jì)，不僅僅是“賣點(diǎn)”，而是貼合政策要求與客戶需求的雙重邏輯。

長(zhǎng)期關(guān)注行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，當(dāng)大多數(shù)企業(yè)還在依賴價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)維持成交時(shí)，龍湖已經(jīng)通過(guò)“優(yōu)供給”讓自身產(chǎn)品更符合政策導(dǎo)向和市場(chǎng)預(yù)期，走在了行業(yè)的前列。

02

業(yè)績(jī)穩(wěn)健 財(cái)務(wù)與現(xiàn)金流保持韌性

龍湖響應(yīng)優(yōu)化供給政策的成效也體現(xiàn)在了自身的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中。在行業(yè)整體規(guī)模縮減的環(huán)境下，龍湖近日發(fā)布的2025年中期業(yè)績(jī)依舊保持了穩(wěn)健的雙向支撐。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入587.5億元，其中由運(yùn)營(yíng)與服務(wù)構(gòu)成的經(jīng)營(yíng)性收入132.7億元，占比22.6%，創(chuàng)歷史新高；地產(chǎn)開發(fā)合約銷售350.1億元，一二線城市銷售占比約90%，回款率超過(guò)100%。

這組數(shù)據(jù)清晰地向市場(chǎng)表明了：在市場(chǎng)環(huán)境整體承壓的情況下，龍湖依然通過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的持續(xù)擴(kuò)展和開發(fā)銷售的穩(wěn)健表現(xiàn)，穩(wěn)住了基本盤。

值得關(guān)注的是，多元航道成為龍湖最突出的抗周期優(yōu)勢(shì)。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)上半年新增運(yùn)營(yíng)1座天街，全國(guó)累計(jì)運(yùn)營(yíng)89座，租金收入55億元、營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)17%、日均客流同比增長(zhǎng)11%，出租率維持97%，逆勢(shì)展現(xiàn)出人氣與現(xiàn)金流的穩(wěn)健。“龍智資管”上半年收入15.1億元，其中長(zhǎng)租公寓“冠寓”開業(yè)房源12.7萬(wàn)間、出租率95.6%，開業(yè)、獲取規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)TOP2。

服務(wù)業(yè)務(wù)中，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)在管約2200個(gè)項(xiàng)目、4億平方米，并憑借數(shù)字化手段持續(xù)提升管理效率和業(yè)主體驗(yàn)。龍湖龍智造實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.0億元，同比增長(zhǎng)65%，上半年新增代建面積852萬(wàn)平方米，代建銷售額達(dá)84億元，交付面積122萬(wàn)平方米，為客戶項(xiàng)目提供高品質(zhì)營(yíng)造服務(wù)，助力價(jià)值創(chuàng)造。這些多元化收入來(lái)源，讓龍湖在地產(chǎn)銷售承壓的環(huán)境中，擁有一套更加平衡的收入結(jié)構(gòu)。

龍湖的盈利與現(xiàn)金流表現(xiàn)同樣穩(wěn)健。2025年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利32.2億元、核心溢利13.8億元，毛利率12.6%；含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入超過(guò)20億元。與此同時(shí)，短債占比降至15.1%，外幣債務(wù)比例僅14%，且已完成100%掉期對(duì)沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期延長(zhǎng)至近11年。

外部評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，龍湖在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)安全性上的表現(xiàn)，使其在同類房企中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

更重要的是，龍湖的財(cái)務(wù)表現(xiàn)不僅是“活下去”的防線，更是支撐未來(lái)布局的底氣。比如其在上海、蘇州、重慶、成都等地獲取的5幅高能級(jí)城市地塊，正是依托穩(wěn)健的財(cái)務(wù)與現(xiàn)金流才敢于布局。

與一些企業(yè)“謹(jǐn)慎不前”形成對(duì)照，龍湖的投資策略更強(qiáng)調(diào)“優(yōu)中選優(yōu)”，確保每次供貨都能切中改善需求的核心。這種節(jié)奏感，正是財(cái)務(wù)穩(wěn)健性帶來(lái)的戰(zhàn)略自由度。

03

點(diǎn)亮改善需求 “好房子”熱銷成硬通貨

如果說(shuō)財(cái)務(wù)表現(xiàn)是企業(yè)穩(wěn)健的基石，那么產(chǎn)品與項(xiàng)目就是最直觀的市場(chǎng)驗(yàn)證。2025年上半年，龍湖在多個(gè)城市的項(xiàng)目持續(xù)熱銷，背后是改善需求被點(diǎn)亮的現(xiàn)實(shí)。

在重慶，兩江御湖境用一個(gè)極具儀式感的“中央車站”概念重塑回家動(dòng)線，讓歸家不再是穿過(guò)冰冷車庫(kù)的過(guò)程，而是像走進(jìn)酒店一樣的體驗(yàn)。這種空間禮序上的升級(jí)，擊中了改善客戶對(duì)生活品質(zhì)的期待。項(xiàng)目首開便實(shí)現(xiàn)6.2億元銷售額，刷新近四年重慶樓市紀(jì)錄，后續(xù)開盤保持清盤，短短一個(gè)月累計(jì)熱銷超過(guò)11億元，成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的紅盤。

在北京，中關(guān)村觀萃的亮點(diǎn)在于“好房子”樣本工程的落地。首層架空、風(fēng)雨連廊等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，滿足了安全與舒適的雙重要求，真正把“政策口號(hào)”轉(zhuǎn)化為業(yè)主每天都能感知的便利。上半年，該項(xiàng)目成交套數(shù)位列全市TOP5、昌平區(qū)TOP1，證明在需求趨謹(jǐn)慎的首都市場(chǎng)，真正的好產(chǎn)品依舊有強(qiáng)勁的吸引力。

在上海，奉賢御湖境通過(guò)“會(huì)所+社群”的場(chǎng)景化營(yíng)造，把社區(qū)生活從簡(jiǎn)單的居住，擴(kuò)展為涵蓋社交、休閑與歸屬感的全新體驗(yàn)。改善客戶在這里不僅買到了一套房子，更獲得了一個(gè)充滿互動(dòng)的社群空間。正因如此，該項(xiàng)目首開當(dāng)天便勁銷10億元，成為區(qū)域現(xiàn)象級(jí)紅盤。

在昆明，滇池峯萃則從功能性切入，以“負(fù)公攤、空中院館、270°全景艙、雙洄游動(dòng)線”直擊改善痛點(diǎn)。對(duì)于追求更高舒適度的客戶來(lái)說(shuō)，這些設(shè)計(jì)提供了超越傳統(tǒng)住宅的空間感和視野。項(xiàng)目首開實(shí)現(xiàn)3.6億元成交，迅速在區(qū)域市場(chǎng)脫穎而出。

這些案例并非孤立的成功，而是龍湖“好房子”方法論在不同城市的集中呈現(xiàn)。它們說(shuō)明，在規(guī)模收縮和市場(chǎng)筑底的背景下，真正決定成交的不是價(jià)格的下探，而是生活方式與長(zhǎng)期價(jià)值的兌現(xiàn)。改善客的選擇，正在從“買一套房”轉(zhuǎn)向“買一種生活”，龍湖恰恰滿足了這種轉(zhuǎn)變。

04

分化延續(xù) 確定性來(lái)自好城市×好房子×好服務(wù)

展望下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率仍將處于“整體筑底、局部回暖”的格局。政策端的工具箱仍在持續(xù)發(fā)力，央地聯(lián)動(dòng)下“去庫(kù)存”力度預(yù)計(jì)加大，金融優(yōu)化與以舊換新將繼續(xù)降低置換門檻。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，一二線核心板塊的改善型項(xiàng)目仍將保持相對(duì)確定性，而三四線市場(chǎng)的恢復(fù)將需要更長(zhǎng)時(shí)間。

這種結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，為企業(yè)提供了不同的命題。有些企業(yè)依舊依賴規(guī)模沖刺和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，在庫(kù)存與現(xiàn)金流壓力下難以為繼；而那些能夠順應(yīng)政策導(dǎo)向、提供“好房子”，并通過(guò)多航道穩(wěn)住現(xiàn)金流的企業(yè)，則更可能在分化加劇的環(huán)境中突圍。

龍湖的實(shí)踐無(wú)疑為行業(yè)提供了一種路徑樣本。在核心城市，它沒有盲目擴(kuò)張，而是精準(zhǔn)拿地、精準(zhǔn)供貨，讓每一次入市都與改善需求相匹配；在產(chǎn)品打造上，它把“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)拆解為空間禮序、社群生活與綠色智慧等可感知的細(xì)節(jié)，讓業(yè)主的日常生活成為好房子的最佳注解；在經(jīng)營(yíng)層面，它用商業(yè)投資、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、智慧營(yíng)造四大航道穩(wěn)住現(xiàn)金流與利潤(rùn)，增強(qiáng)了企業(yè)應(yīng)對(duì)周期波動(dòng)的韌性。

這些要素并不是孤立的，而是彼此聯(lián)動(dòng)、共同形成合力。正因?yàn)橛蟹€(wěn)定的現(xiàn)金流，龍湖才能敢于在高能級(jí)城市持續(xù)投資；也因?yàn)橛胁粩囹?yàn)證的“好房子”產(chǎn)品，它才能在市場(chǎng)情緒反復(fù)的環(huán)境中保持銷售與回款的確定性。

最終，龍湖呈現(xiàn)出一種相對(duì)清晰的邏輯：好城市提供戰(zhàn)略安全保障，好房子贏得市場(chǎng)投票，好運(yùn)營(yíng)與好服務(wù)服務(wù)托底現(xiàn)金流與利潤(rùn)表。

在房地產(chǎn)規(guī)模收縮的新秩序下，行業(yè)正在告別“拼規(guī)模”的舊模式，轉(zhuǎn)向“拼質(zhì)量、拼效率”的新邏輯。龍湖用自身的表現(xiàn)說(shuō)明：在筑底周期中，真正的確定性來(lái)自于“好城市×好房子×好服務(wù)”的組合，而這也將是行業(yè)未來(lái)分化的關(guān)鍵坐標(biāo)。