北京樓市：東部改善，殺瘋了!

今年北京樓市，東部改善市場真是熱鬧得不行啊！

年初酒仙橋萬吉玖序才剛剛消停，朝陽黃衫木店地塊紫金宸園和璞樾，就先后公示了報規情況，節奏快的話，9月上旬可能就要開盤了。

下面先看下黃衫木店兩地塊的報規情況：

一、紫金宸園：

小區規劃了15棟住宅樓，一共815戶，住宅建筑面積140303.5平，算下來套均 172 平，體量不算小。

正式戶型圖現在還沒出街，不過小道消息，戶型面積在130-400平之間。

黑科技這塊兒，聽說縮水了，南向陽臺進深才1.1-1.2米，再加上北向設備平臺，得房率預計能提升5%左右，和之前大家預期的10%有點差別。

層高方面，樓王6號樓3.4米，其他的3.15米，差的倒是挺明顯。

從報規圖能看出來，6號樓是樓王，帶南向內嵌式陽臺，外圍好像還有一圈花池，西邊戶是270度大轉角戶型，采光應該不錯。

小區大門在西側黃杉木店路上，東側、南側也有人行出入口，還算方便。

車行出入口在北側和東側，離主干道遠，歸家動線設計得還算靠譜。

6號樓樓王南側是個中央大花園，看這架勢面積得超5000平。而且6號樓首層架空，下沉庭院在西側，會所面積約3200平，看著還行。

但有個坑得注意，小區東側有條南北向的街坊路，把小區分成了東西兩部分，建議盡量選西側房源，配套更多些。

二、璞樾：

項目容積率 2.6，規劃了9棟住宅，4棟洋房加5棟小高層，一共424戶。小區里面有三座下沉庭院，最大的一處連著帶架空層的7＃住宅樓，架空層面積269㎡。

小道消息說戶型在151-247平之間。不過4號樓北側有個室外活動場地，住這兒可能得忍受點噪音。小區西南角規劃了個幼兒園，容積率 0.9，3層樓高13.5米，有娃的倒是方便。

報規顯示，這兩個項目外立面都是鋁板+石材+玻璃幕墻，現代風格。

精裝方面，璞樾小戶型用博世，大戶型就升級成新款嘉格納12件套。

中建的紫金宸園更會整活，據說400㎡的平墅還能私人定制，有錢任性的主兒可以盡情發揮。

三、東部改善大混戰

說真的，今年北京東部的改善房市場就是一場混戰。

黃衫木店這倆項目之前，酒仙橋有中海萬吉玖序，之后通州運河商務區又冒出個 “湯臣一品”，競爭那叫一個激烈。不過每個項目都有自己的道道。

酒仙橋最牛的就是位置，緊挨著東四環，離朝陽公園直線也就1公里，周邊三大使館區、國貿和望京兩大CBD，還有SKP、國貿這些頂級商圈圍著，老牌富人區的底子還在。

雖說酒仙橋城市界面差是出了名的，老破小多，交通也堵得要命，但這兩年肉眼可見在變好。等酒仙橋二期棚改推進了，板塊里還會有更多好房子，整體觀感肯定能上一個臺階。

而且酒仙橋是北京少有的職住平衡的區域，有自己的產業，360、攜程、陌陌、58 同城、ABB 這些都在這兒，這一點是朝陽黃衫木店比不了的。

黃衫木店在朝青板塊，位置也不算差。

在正東4.6環，通勤去國貿還行，朝陽北路直達，就是堵車堵得讓人頭大。去首都機場也方便，上二高速一路直達，但去其他主流商圈就沒那么順了。

朝青板塊里，大多是2005到2010年開發的純商品房，城市界面比一般板塊新，而且區域里基本都是商品房，沒有經適房、回遷房這些拉低檔次的項目，比一般板塊純粹、高端。

但跟酒仙橋比，朝青最大的短板是沒產業，自己造不出財富，主要靠國貿外溢。

不過酒仙橋和黃衫木店的準入門檻可差不少。

酒仙橋清一色大戶型，165平起步，上車得1800萬，沒點實力還真拿不下。

黃衫木店就有小戶型，130平要是均價10萬，1300萬就能上車，對錢包沒那么鼓的人來說友好點。

朝陽再往東，改善房就到了中建運河玖院。

核心優勢是一線河景大平層，戶型150-250平，也被叫做通州的 “湯臣一品”。

跟上面幾個項目比，通州畢竟是郊區，沒市里那么熱鬧，適合喜歡清靜的高凈值人群。

而且通州房價相對友好，臨河大平層預計才7萬多，花同樣的錢能買到更大的面積，性價比挺高。

今年東部改善房這混戰局面，換作是你，會怎么選？