北京樓市新政首周:成交無明顯變化、有樓盤稱到訪量翻倍;二手房均價跌至4.3萬/平

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

“新政出了之后，（看房）人還挺多的，我們每個人一天接待6至7組客戶。”北京石景山某樓盤銷售說道。

8月17日，北京樓市新政滿一周之際，搜狐財經實地走訪了石景山區多個在售樓盤，處在不同銷售階段的樓盤，人流量各有不同，但整體未出現如往期般“看房客涌入售樓處”的情形。

8月17日上午11時30分，北京石景山首鋼園區域某項目售樓處

“一般下午人比較多。”有置業顧問告訴搜狐財經；“前兩個月的周末，我帶客3至4組，現在差不多翻了一倍。”另一位置業顧問指出，“新政對（成交）影響還沒體現，一般會有滯后性”。

8月8日，北京放松五環外樓市限購：京籍家庭、社保“滿二”的非京籍家庭，購買五環外商品住房不限套數；五環內政策不變，京籍限購2套、非京籍1套。

五環外是北京新房市場的成交主力區域。根據中指監測，今年1-7月，北京房銷售套數中，五環外占比超80%；二手房成交套數五環外占比也超50%。新政出臺后，市場普遍認為有望帶動部分需求釋放。

但從首周成交觀察，并未呈現出明顯變化。搜狐財經從中指院處了解到，8月11日至17日，北京新房成交套數為443套，二手房成交套數為3082套。

此前一周（8月4日至10日），北京新房成交402套，二手房成交2704套；再往前推一周（7月28日至8月3日），新房成交679套，二手房3052套。

從目前來看，新政對北京樓市的影響，更對體現在看房熱情的提升，以及咨詢量的提升層面。

房價“陰跌”，二手房均價降至4.3萬

“新政對五環外限購政策的大幅松綁，對符合條件改善型需求拉動明顯。截止到8月14日，從安居客線上數據來看，北京地區整體7日活躍用戶增長了15%，其中新房增長3%。” 58安居客研究院院長張波告訴搜狐財經。

安居客線上用戶通過電話咨詢數量近一周環比增長31%，新房咨詢量日均水平與本月前10天相比提高24.4%，與上月相比提高33.1%，與去年8月相比提高7.2%；線上經紀人活躍數，相比政策前也相應提升了1.1%。

“從線上咨詢和線下帶看量的同步提升，都預示著8月成交量有望出現較高比例提升。” 張波分析道。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也認為，北京此次優化住房限購政策，未對外地需求放開，仍以挖掘“內需”為主，預計將推動部分“向內”置換的改善性住房需求釋放。

但從實際成交效果來看，北京市住建委數據顯示，8月9日至8月15日，北京二手住宅網簽3123套，與去年同期持平，環比增長10.8%。

在實地走訪過程中，有置業顧問告訴搜狐財經：“北京的限購，現在已經名存實亡，外地人來購房，做一個租房證明進行復核就可以。”

“需要找一家中介，開一年的租房證明，然后就可以去買房，但這種操作不確定是否能通過。只是我們領導提過一嘴，遇到外地客戶可以試一試，但我現在還沒碰到過。”上述置業顧問補充道。

“我們樓盤現在均價5.7萬左右，5月至6月降了一波，降幅差不多5000元，一套100平房子能省約50萬；隔壁新入住的小區當初7.5萬，現在已經很劃算了。”石景山首鋼園區域一樓盤銷售如此說道。在他看來，北京的房價已探至底部。

石景山首鋼園區域某在建樓盤

但從數據來看，北京樓市還處于整體“陰跌”狀態，房價層面的探底還在持續。安居客線上掛牌房價顯示，北京房價從3月高點44386元/平方米，下跌至8月上半月43026元/平方米。

“繼續下降的幅度已經較為有限。” 張波強調道，但市場的分化較為明顯，8月西城、朝陽二手房掛牌價分別上漲了4.64%、1.18%，但外圍的平谷、順義等區域都下降了1%以上。

止跌回穩關鍵，減緩二手房恐慌式掛牌

從統計局70城房價指數看，北京7月新房價格環比持平，二手房環比下降1.1%。

根據克而瑞統計，7月主要城市重點監測項目來訪量環比普跌2成，北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環比跌幅接近30%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，進入5月份以后，由于前期需求釋放充分，且存在部分需求超前釋放的情況，加上政策空間收窄，甚至應出盡出，再疊加學位、返城、婚房等需求減退，市場進入到下行態勢中。

“一線城市高品質新房去化較好，帶動新房價格跌幅收窄，但二手房掛牌量攀升的同時，成交周期達拉長至103天（同比+9.18%），其中賣一買一的案例有所減少，部分業主降價賣房，以求盡快出貨，特別是較早買房，目前還有盈利的。”

“減緩二手房恐慌式的掛牌，這是中短期內房價止跌回穩的關鍵。” 李宇嘉強調道。

曹晶晶則認為，8月上旬北京率先出臺樓市新政，信號意義明顯，上海、深圳有望跟進。當前，推動市場止跌回穩仍是房地產政策核心目標，短期政策預計將繼續聚焦城中村和危舊房改造，專項債收儲等已出臺政策的有效落實，同時下半年降息仍有一定空間。

“另外，城市更新已成為推動城市高質量發展的重點內容，也是近期高層會議強調的重點，預計下半年各項配套政策有望加速落地。”

在她看來，北京樓市新政信號意義明顯，接下來上海、深圳政策優化存在較強預期。從市場趨勢來看，8月樓市或延續淡季行情，核心城市在政策帶動及“以價換量”下，二手房成交量有望保持平穩。