從北京聊到西安：房價要漲，“去庫存”力度必須加大......

這兩天，北京放松限購，在樓市具有標志性意義。

“北上廣深”四大樓市風向標城市之首的北京，定向取消五環外限購政策，輔以公積金政策支持。

?新聞搜索截圖

但這并不意味著可以為所欲為買買買......背后還有限制性條款，需要符合購房資格。

一、具備北京本地戶籍家庭。

二、在北京連續繳納2年以上社保或個稅。

不過即便有限制性條款，新政策還是帶來一波流量，看《第一財經》報道，置業顧問已經忙到“回復不過來”、“顧不上吃飯了”。

?《第一財經》消息截圖

有分析師郭毅表示北京7.19萬套新房庫存，五環外占比達78.7%，大體估算約5.6萬套，去化周期大約在24個月（正常12-18個月），壓力還是比較大，政策針對性很強。

每一波的政策，都能帶動一波利好，全國各個城市都一樣，重要的不僅是爆發力，更是持久力，期待著能走出一波行情，扛住樓市大旗不倒。

聊完北京，咱們再聊聊西安。

7月份的二手房網簽數據在8月6日正式發布，住宅網簽量8796套，折合88.71萬平方米，面積環比下滑3.3%，同比下滑5%。

?數據來源：西安住建官網統計

看到有人煞有介事地說“環同比下滑”，在筆者看來只是“有所回落”，也不是啥大毛病，很正常。

從整體上看，2025年二手房網簽數據持續處于高位，很多人不是不買房了，而是轉向了二手房。

這一點在數據上有反饋，2025年7月數據比2023年8月多1710套，比2023年1-7月同期也多出2425套，比2024年1-7月同期多2407套。

在2021、2022年時大家喜歡買“倒掛盤”，這一行為的背后是投資心理，認為能憑著“倒掛”大賺一筆。

不過2025年市場政策效果減弱，房價下滑力度變大，擠壓的不僅是市場泡沫，更是賺錢的空間，買房預期變差，信心丟失。

而對于自住群體，二手房選擇空間更廣，學區、配套、品質、戶型一目了然，更加安全可靠，買完立馬就能入住。

?邦泰·曲江觀宸園林實拍

當然，反觀新房，也不能說一無是處，反而優點很多。

開發商從大門卷到園林、卷會所、卷車庫、卷贈送面積、卷裝飾用料......和一些開發商聊，他們也不知道接下來還有什么能卷。

現在，第四代住宅已經不是什么新鮮玩意，慢慢地發現一些開發商玩起了“概念”，比如超四代、第六代、書香社區、兒童友好社區......

總之一句話，不論是軟件、硬件，新房品質都能秒殺絕大多數二手房，但說起新房去化率又如芒在背、如鯁在喉。

?數據來源：西安住建官網統計

最近也盤點了一些板塊，以曾經的頂流板塊“絲路軟件城”為例，區域整體網簽率約59%。

從單盤上看，2023年首開的4個項目中建山海境（網簽率約68%）、天地源高新宸院（網簽率約69%）、高新境閱里（網簽率約78%）、金泰和樾（網簽率約45%）。

2024年開盤的項目，中海云水觀園（網簽率約92%）、保利天瓚（網簽率約96%）表現比較亮眼；比較弱的如高科紫薇時光云境（網簽率約34%）、高新玖號院（網簽率約25%）。

2025年開盤的幾個項目，表現并不理想，整體網簽率均在50%以內。

?數據來源：西安住建官網統計

比如4月份取證的綠城錦海棠（網簽率約31%）、綠城熙海棠（網簽率約42%）。

在6月底取證的鐵建越秀璞悅（網簽率約34%）、邦泰高新觀宸（網簽率約36%），兩個項目的開盤時間距今只有1個多月，由于網簽存在滯后性，有待繼續觀察。

從網簽量推斷，絲路軟件城目前新房庫存量大約2400余套，按當下區域的去化流速，也是比較大的挑戰，亟待利好救援。

?高新玖號院首開實拍

總之，人們的熱情在新房、二手房“去庫存”中被耗盡，悲觀情緒比較重，但人不能活在情緒中，大家覺得呢？

樓市要好，房價必漲，這一切都將從一線城市開始，各大開發商都在布局一線，已經在說明問題。