【樓市半年度點評之二手房篇】以價換量 成交2022年以來同期最高

今年上半年成交二手房11.6萬套，同比增加24%，并且是2022年的同期最高。

從走勢來看，承接去年四季度的慣性，1、2月份淡季不淡，3、4月份期待中的小陽春兌現，成色足，5、6月份成交季節性回落，上半年每月均在1.5萬套的榮枯線上運行。

圖：上海二手住宅成交月度走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

Point 1

剛需仍占主導地位 改善力量有所抬頭

從成交面積排名前十的項目可以看出，郊區的剛需產品依舊占到重要地位，成交排名前三的樓盤都位于郊區剛需聚焦度非常高的板塊。

從榜單中的樓盤也可以看出，改善需求在二手房中的比例開始提升。套均面積在90平方米的樓盤較多，榜單中甚至出現世貿濱江這樣的豪宅類產品。

上海主要需求是改善，二手房中也有相應的需求，在新房價格越來越高的背景下，二手房成為很好的替代品，更何況二手房價格已經“跌出性價比”，因此房東讓步后，成交量開始釋放。此外，基于去年普宅標準認定的優化，使得不少房源省去一筆價格不菲的稅費，部分改善型需求有動力加快置換的步伐。

表：2025年上半年二手住宅成交面積前十榜單

數據來源：網上房地產、上海中原整理

從板塊成交來看，成交面積前5的分別是松江新城，奉賢新城，嘉定新城，周康和金山新城。可見傳統的幾大新城依舊占據重要位置。其背后原因是：

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這些區域發展成熟，軌道交通，生活配套已經相當成熟，居住便利度已經相當高了；

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區域內經過多年發展，產品種類豐富，既有動遷安置房，也有次新商品房也有老公房，從剛需“上車”到首次改善，總價不貴，可選余地多。

總體來看，二手房成交活躍度高的區域主打“性價比”，預算不高但兼顧地段和配套，疊加軌道交通的便利，成為首選。

Point 2

房價跌幅趨緩 優質大戶型率先止跌

自去年四季度以來，基于政策效力，成交量釋放的背后房價跌幅開始收窄。中原二手房價格指數走勢可以看出，去年10月后指數跌幅開始趨緩，指數環比3升3降。不過隨著5、6月份成交量再度跌破2萬套水平，指數跌幅略有擴大。

表：中原二手房價格指數

數據來源：網上房地產、上海中原整理

業主心態也由成交量的起伏而波動，一季度延續去年四季度的趨勢，基于交易活躍，議價空間不斷收窄。但是4月成交開始季節性回落，談判天平又開始向買家傾斜，議價空間又略有擴大。目前主流議價區間又回到5%-7%。在市場比較好的時候議價空間甚至只有3-5%。

這背后和掛牌量有很大關聯，雖然全市掛牌總量比高峰時期略有下降，但幅度小，并且持續在高位運行。換而言之，拋盤壓力還是大。

當然，二手房市場中也有一些細微變化。雖然總體價格還在降，但是，一些優質房源的價格跌幅趨緩甚至有小幅上漲。國家統計局70城房價數據顯示，上海二手房價格分類指數中，90平方米以上的中、大戶型同比出現連續2個月上漲。雖然漲幅不大，但也給市場看到一些信心。其背后是一些次新商品住宅房東不愿意降價，畢竟今年以來中心城區新房漲價顯著，二手房價格性價比特別高。

Point 3

觀望氣氛抬升 全面止跌還需政策扶持

從成交量來看，如果沒有太多政策支持，下半年成交量不會帶來太多驚喜。7、8月份是傳統淡季，成交很有可能回落到1.5萬套左右。9、10月份傳統銷售季會有所反彈，但大概率難超過3月份。但是基于上半年的高流速，全年成交總量有望高于去年，這是積極一面，有換手就會有新的需求。

但是，從價格的角度來看，止跌還需要更多利好推動。基于當前的高掛牌量，說明現在供應還是超過需求，并且當前需求量還沒有達到一個月2萬套的活躍區。因此，現在的量是靠“以價換量”換出來的，所以價格要實現真正的上漲還有待時日。其次，對剛需買家而言，價格特別敏感，除非能確定后續房價不跌，否則不會輕易入場。畢竟下個月的價格可能還要便宜，就算現在沒房也可以租房，現在的租金也很便宜。

下半年房價可能還會延續上半年的走勢，雖然跌幅會收窄，但要實現上漲需要更多政策支持，放出更多的成交量，消化當前的掛牌后，價格才能實現真正的止跌。