終結“高得房率”？風向變了

原創 劉曉博

樓市又爆大消息：廣州可能要終結“高得房率”了！

多家媒體報道：廣州可能出臺封堵樓市“偷面積”的亂象，“高得房率”或被收緊，使用率重回100%內。

到目前為止，官方尚未證實或者辟謠這件事。

本號認為，傳聞很有可能是真的。最近一段時間，“樓市新規”可能要被不斷升高的得房率，玩壞了。

由此將帶來三大惡果：

第一，可能埋下安全隱患。

第二，高得房率的“競賽”不斷升級，讓更多購房者陷入觀望，都擔心買早了吃虧。

第三，對二手房市場、存量新房市場產生降維打擊，引發“舊規住宅”的惡性降價，拖累樓市。

所謂得房率，就是“套內面積÷建筑面積”。

比如一套住宅，建筑面積是100平方米，如果套內面積是75平方米，則得房率為75%；如果套內面積是110平方米，則得房率為110%。

以前之所以出現得房率比較的情況，是因為存在公攤面積，而且規則比較嚴格，不允許開發商偷面積。

最近兩年，得房率超過100%的新房為何越來越多？

主要是房地產出現拐點之后，市場非常低迷。國家為了讓房地產繼續給經濟拉車，開始提倡好房子。其目的，是在住房領域推進“以舊換新”。

由此，得房率的管控放松了。各地從2023年下半年開始，普遍出現了得房率超過100%的“新規產品”。

開發商是如何做到得房率超過100%的？

有合法和灰色兩種辦法。

提倡好房子后，各地發布了建筑新規，鼓勵住宅套內設置入戶花園、生活陽臺、大進深的多功能陽臺等半開敞空間。

比如在一些城市，把住宅套內半開敞空間半計容的比例，由原不超過套內建筑面積的15%放寬至20%；允許設置一個滿足連續開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。

灰色的做法，是把原來位于樓體外的、半包圍空間，通過搭板、修墻的方式拓展到室內。

對于得房率的管控，在不同時期、不同城市，有不同的做法。往往是收緊幾年，放松幾年。

但在存量二手房里，得房率超過80%的住宅占比較低，大部分高層住宅的得房率在75%左右。

下圖是關于廣州高得房率新盤的一些報道，140%的得房率已經屢見不鮮了。

比如在成都，得房率超過160%甚至逼近200%的，已經出現了：

這種玩法帶來負面影響，是顯而易見的。

最大的影響是：舊規下的二手房，徹底淪為待宰羔羊。

想想看，同樣是建筑面積100平方米的房子，二手房套內面積只有75平方米，新房可能高達140平方米。

新規產品還有其他優勢：隔音效果更好、室內層高更高、梯戶比和車位比更合理。

所以最近一兩年，很多城市的二手房市場慘不忍睹。除了個別片區好、學位好、靠近地鐵的二手房，還能稍微抗跌一些，絕大多數房子都沒了市場。

新規產品因此變得好賣了嗎？

未必！

你覺得自己的產品得房率高達100%，應該很有競爭力了。但隔壁新開工了一個樓盤，聲稱可以達到120%，你怎么辦？

120%的產品還沒有上市，旁邊又開工了一個樓盤，說得房率可以到140%。

于是，新房也賣不出去了

大家都開始等待。

等新房更高的得房率，等二手房繼續降價。

這時候，管理部門就必須出手了，對得房率進行管控。

這不僅僅關系到市場回暖的問題，還可能引發安全問題。

瘋狂比拼得房率的情況下，你完全不知道違規拓展的面積能支撐幾年，會不會有一天突然崩坍。

接下來不僅一些城市會出手，國家層面也可能有統一的要求。

終結超高得房率，將給兩類住房帶來利好：

第一，是得房率較低的舊規產品。雖然售價暫時很難反彈，但至少不會更慘了。

第二，是此前打擦邊球成功的新規產品，尤其是那些得房率超過100%的。

未來得房率的劃線，會在什么水平？

100%是一個重要的邊界。達到這個水準，公攤面積的問題自然就不存在了。如果低于100%，未來還要另外下文解決公攤面積的問題。

是否允許超過100%？各地或許有一些彈性空間，但不會太大。