樓市一周：上周供應爆發 今年第三次突破20萬平方米

【 市 場 關 注 】

• 中國人民銀行行長潘功勝5月7日在國新辦舉行的新聞發布會上宣布，降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點。
  

• 國家金融監管總局局長李云澤在國新辦發布會上表示，將加快出臺房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。此舉旨在規范相關貸款業務，引導金融機構合理投放信貸資金，保障房地產行業平穩運行，推動城市更新項目實施，對穩定經濟大局意義重大。

• 5月9日，上海今年第四批宅地出讓收官，四宗宅地成交總價97.09億元。其中，兩宗底價成交，兩宗溢價率超過20%，楊浦地塊樓面價刷新定海區域新高。

• 上海土地市場官網發布上海市2025年擬出讓住宅用地清單信息公示和出讓預告（五）。出讓預告顯示，本次公布的擬供商品住宅用地項目共6個，分別位于浦東新區、楊浦區、閔行區、寶山區、青浦區、金山區，6個項目出讓面積合計31.39公頃。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交呈現低開走勢，據上海中原地產數據顯示：上周（5.5—5.11）新建商品住宅成交面積7.87萬平方米，環比減少58.12%。

上周樓市全靠大浦東和閔行兩個區支撐。大浦東盡管繼續維系全市第一的位置，但成交僅1.97萬平方米，環比減少52.98%。閔行區成交1.89萬平方米，環比減少5.89%。其余各區成交面積均不超過1萬平方米。遠郊區域中，嘉定表現略好一些，成交面積將近7千平方米，松江和青浦均不超過5千平方米。可見市場交易活力有明顯下降。

交易格局上，高價房產品成交開始降溫。成交前十榜單中，10萬+樓盤減少到3個，而前期有6個，并且排名上開始靠后。相反3-6萬元/平方米的首次改善產品比重有所提升，榜單中出現4個。成交面積排名第一的樓盤是保利·海上印，網簽均價7.94萬元/平方米。值得關注的是，隨著交易量下墜，榜單中沒有出現簽約過百套的項目。相反，榜單中一些交易套數出現個位數的現象。

基于成交結構上首次改善產品交易相對活躍，因此均價出現回調，為72197元/平方米，環比下跌15.59%。

上周的供應是市場亮點，投放21.97萬平方米，也是今年第三次投放超過20萬平方米。從入市的產品來看，以中高端改善產品為主，10個樓盤中有6個均價在7萬元/平方米以上，且有2個10萬+樓盤。當期投放均價最低的一個項目為4.76萬元/平方米。上周入市關注度最高的是徐匯濱江的綠城潮鳴東方，均價達到19.5萬元/平方米的產品開盤全部去化，可見上海高端消費客群的潛力非常大。

月初成交慣例就是低開。近期市場的焦躁在于成交始終無法快速突破，新房的特殊性在于受到供應的影響特別顯著。有新增交易才會放大。上周供應再度釋放為后續轉化交易數據做了足夠好的鋪墊。此外，市場還有好消息傳出，一方面，上周土地市場迎來新一批成交，熱點地塊均有超過20%的溢價，說明房企買地熱情不減。另一方面，網紅項目繼續保持較高熱度，綠城潮鳴東方認籌數量相當高。總體來看，盡管成交量不算高，但市場交易熱度其實保持得不錯，所以，隨著供應到位，預計后續成交也會很快反身向上。