地價創(chuàng)歷史新高，樓市步入良性循環(huán)？

五一的樓市突然爆火，在意料之外，也在意料之中。

過去7個月的新房銷售較好，為房企創(chuàng)造了較為寬裕的現(xiàn)金流。因而，眾多房企已經(jīng)開始對后續(xù)的市場預(yù)期看好，持續(xù)增強(qiáng)了投資信心。

因而今年以來，房企拿地的積極性再次高漲，溢價成交的土地不斷增多。

不經(jīng)意間，今年全國25個城市的土地價格已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高。

在上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)看來，“新房向好→地市向好→帶動新房市場再向好”的良性循環(huán)機(jī)制正在形成。

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五一樓市大火

去年9月，樓市走好以來，已經(jīng)過去了半年多。到了4月，一些人還在對樓市能不能持續(xù)回暖抱有一份懷疑態(tài)度。

4月初，因為中美貿(mào)易戰(zhàn)打響，樓市開始略顯疲態(tài)。一些人開始擔(dān)心，中美貿(mào)易戰(zhàn)開打，經(jīng)濟(jì)受到影響，買房人更加不敢買房了。

以廣州樓市為例，3月廣州新房網(wǎng)簽量超過5800多套，平均下來每周1300多套，但是到了4月前兩周，樓市成交分別下滑至890套和1088套。仿佛是驗證了懷疑這輪回暖可持續(xù)性人的猜測。

反轉(zhuǎn)卻變得很快。4月16日，中國一季度GDP同比增長5.4%的事實再次給了人們信心。4月最后兩周，樓市又再次迎來一輪小高潮，分別成交1472套和2368套，最后一周突破了2000套的單周成交量。

5月假期，在很多人還以為，按照慣例，很多人是會在假期選擇出去游玩，假期回來后再去買房。可他們?nèi)f萬沒有想到，不少人乘著假期，沒有選擇出游，而是貓在廣州搶房。

五一期間，買房人的熱情卻十分高漲，5月1日-5日，僅5天時間的認(rèn)購量就有2093 套。

其中，五一小長假，廣東保利宣稱成交金額25.8億元，越秀地產(chǎn)宣稱，五一來訪超6000組，成交破1000套。五一指標(biāo)達(dá)成率超過200%，并且宣布五一優(yōu)惠即將全面取消。

新房市場的集中放量，再次驗證了廣州樓市正在經(jīng)歷一輪實實在在的熱潮。

不只是新房，廣州的二手房成交也十分活躍。4月，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布數(shù)據(jù)顯示，全市住宅網(wǎng)簽量達(dá)10312套，繼1月和3月后，迎來年內(nèi)第三個“萬套月”，打破“4月傳統(tǒng)淡季”的固有印象。

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政策產(chǎn)品市場共振

樓市成交變得活躍，首先得益于政策的持續(xù)推動。其底層邏輯是政策、產(chǎn)品和市場共同作用的結(jié)果。

自2024年以來，廣州就已陸續(xù)優(yōu)化限購政策，釋放大量潛在購房群體。同時首付比例降低至15%，央行多次引導(dǎo)5年期LPR下行，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策延續(xù)，購房成本和門檻雙降，尤其利好剛需以及改善家庭。

此外針對“以舊換新”需求，政府還聯(lián)合企業(yè)推出契稅減免、置換補(bǔ)貼等措施，包括今年一季度全市二手房“帶押過戶”辦理量同比存在顯著增長，表明交易流程簡化進(jìn)一步激活置換鏈條。

錦上添花的是，廣州區(qū)級政府相繼推出提振消費者信心的政策，比如說花都推出買房送準(zhǔn)戶口，南沙推出買房送學(xué)位等刺激政策，加上去年9月廣州全面取消限購后，非戶籍家庭無需社保即可購房，中心城區(qū)徹底放開，直接點燃了外地買家的熱情。

不僅是政策上給力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也相繼推出有競爭力的產(chǎn)品，保利天奕、新世界·天馥等項目憑借地段優(yōu)勢，吸引琶洲、白鵝潭商務(wù)人群，五一期間來訪量均超千組。

現(xiàn)實表明，高收入群體對當(dāng)下核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價值的認(rèn)可，先知先覺地追逐優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

比如說，保利天奕的開盤價格在7萬-8萬元，與保利天悅花園16萬多的二手房均價，顯得非常有競爭力，因而備受高收入群體的追捧。兩次推新貨，都基本上是一搶而空。

地處珠江新城的保利天曜項目，是板塊內(nèi)千萬級別的高端改善紅盤，5月1日開放銷售中心時就出現(xiàn)了“驗資300萬仍排長隊”的場景。讓一眾身家千萬的買家冒著大雨，排隊搶房，也是一大奇觀。據(jù)透露，保利天曜吹風(fēng)價10萬-13萬，相對于僑鑫匯悅臺、凱旋新世界這些價格在15萬-30萬之間，性價比較為突出。保利方面透露，該項目五天到訪達(dá)5000組，創(chuàng)下廣州核心區(qū)千萬級豪宅項目最高到訪紀(jì)錄。

越秀地產(chǎn)也在五一之后發(fā)布喜報，越秀珠實皓悅濱江，海珠西五一銷冠，5天實現(xiàn)銷售6.5億。

就在各地頻傳利好的時候，央媽再次給樓市穩(wěn)步發(fā)展再加了一把火。5月7日，中國人民銀行行長潘功勝在新聞發(fā)布會上宣布，降準(zhǔn)0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點，同時下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。在穩(wěn)樓市方面，金融監(jiān)管總局局長李云澤會上也表示，近期將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度，助力持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

在政策利好的不斷呵護(hù)之下，樓市有了長期走穩(wěn)的持續(xù)動力。

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地價創(chuàng)下歷史新高

政策、產(chǎn)品、新房市場三方共振之后，帶動了房企對于土地市場的投資熱情高漲。

過去7個月的新房銷售較好，為房企創(chuàng)造了較為寬裕的現(xiàn)金流，同時對于后續(xù)市場的預(yù)期看好，也持續(xù)增強(qiáng)了房企投資土地市場的信心。

上海易居房地產(chǎn)研究院的研究報告顯示，北京、上海、廣州、深圳、沈陽、大連、天津、石家莊、濟(jì)南、青島、杭州、寧波、南京、蘇州、合肥、武漢、長沙、鄭州、福州、廈門、成都、重慶、昆明、西安和海口等25個城市土地溢價率逐步走高。

究其原因，除了市場向好，房企投資信心增強(qiáng)以外，還有一個關(guān)鍵的原因，那就是地塊質(zhì)量普遍較高。25個城市紛紛供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，其區(qū)位優(yōu)勢較好、開發(fā)條件較優(yōu)，具有較好的投資潛力。

統(tǒng)計顯示，今年前4月全國25個重點城市土地溢價率為19%，相比去年全年6%明顯拉升，即增加了13個百分點。同時，觀察歷史年度數(shù)據(jù)，該溢價率是2018年以來的最高水平，即創(chuàng)下最近8年的最高值。說明在本輪房地產(chǎn)向好發(fā)展過程中，重點城市土地市場表現(xiàn)積極和活躍。

溢價率上升的同時，也使得樓板價或地價明顯拉升。統(tǒng)計顯示，今年前4月全國25城住宅用地樓板價為13003元/平方米，對比去年全年8467元/平方米增長54%。今年成為歷史上地價最高的一年。

土地價格的不斷抬升，使得樓價的成本進(jìn)一步提升，有望推動樓市進(jìn)一步向上企穩(wěn)。而政策推動的交易環(huán)節(jié)稅費降低，利率和首付比例的降低，又進(jìn)一步降低了樓市的交易成本。

因而來說，樓市持續(xù)向好的基礎(chǔ)進(jìn)一步夯實。