政策暖風頻吹，樓市“小陽春”如約而至？

隨著春天的到來和氣溫的回升，樓市似乎也迎來了久違的暖意。近期，多地樓市成交量顯著回升，部分城市房價止跌企穩，市場活躍度明顯提升，今年樓市的小陽春會如市場預期的一樣如約而來嗎？

在今年的兩會上，住房和城鄉建設部負責人表示，繼去年四季度新建商品房的銷售面積和銷售額實現了正增長以來，今年一二月份房地產市場繼續保持“止跌回穩”積極勢頭。

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中國指數研究院3月14日的最新數據顯示，重點城市成交恢復較快。2月，重點城市二手房成交量同比普遍保持增長，價格跌幅繼續收窄。

以北京為例，成交方面，春節結束后，北京二手房市場熱度有所回升，購房者看房節奏較節前明顯加快，周度成交量逐步走高。2月，北京二手住宅成交11876套，同比增長87.6%，同比已連續5個月保持增長，1-2月累計同比增長29.7%。價格方面，2月，北京二手住宅價格環比下跌0.17%，同比下跌6.91%，同比跌幅連續4個月收窄。不同轄區來看，西城、東城、朝陽等區域價格保持相對穩定，遠郊區域仍通過“特價房源”等方式加速去化。

上海方面，節后上海中心城區地鐵房、學區房市場熱度較快恢復，2月，二手住宅成交14982套，同比增長127.1%，1-2月累計同比增長47.2%。價格方面，2月，上海二手住宅價格環比下跌0.18%，跌幅較上月收窄0.02個百分點，同比下跌6.49%，同比跌幅連續5個月收窄。

廣州和深圳成交也表現出了恢復的態勢，二月份，廣州二手房市場以價換量現象延續，價格環比跌幅收窄；深圳春節后二手房市場快速恢復，成交套數連續3周呈現環比增長態勢，2月深圳二手住宅成交套數3677套，疊加低基數下影響，同比增長106.0%，1-2月累計同比增長56.8%。價格方面，2月，深圳二手住宅價格環比下跌0.13，同比下跌3.45%，同比跌幅連續5個月收窄。

從土地市場近期成交來看，表現也顯得亮眼。今年春節過后，北京、上海、杭州、成都等地土地拍賣市場接連出現地塊高溢價率成交。在上海，今年首次出讓的4宗商品住宅用地全部成交，總成交金額159.26億元。近期在北京朝陽的一宗用地出讓中，多家房企參與競拍，經過超過百輪的競價后，最終以87.295億元的價格成交。在杭州，隨著2月份土地拍賣的收官，總成交金額達到179.5億元，土地市場熱度依舊保持延續。湖北武漢市近日也一口氣掛牌了16宗地塊，將于3月28日拍賣。在西安，2月28日，一天就成交了4宗涉及住宅的地塊，總成交價25.74億元。

政策層面也顯示出了監管層意圖恢復市場的堅定決心。在今年兩會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，2024年中央作出促進房地產市場止跌回穩的重要部署。住房和城鄉建設部會同有關部門打出“組合拳”，全力推動房地產市場止跌回穩。相關部門將堅持長短結合、標本兼治的原則，堅決穩住樓市，并從四個方面重點推動房地產市場的持續健康發展。

本輪樓市回暖的直接推手，離不開政策層面的持續發力。自2024年以來，中央和地方密集出臺房地產支持政策，金融寬松成為核心亮點。

另外，住建部聯合多部門推出的“房貸優化組合拳”已在20余個城市落地，政策內容包括降低首付比例、放寬購房限制、優化公積金貸款等，全國首套房和二套房利率普遍大幅下調。也可以很明顯看出，此輪政策的核心在于穩預期、促成交，金融支持力度的加大，直接降低了購房成本，尤其是對剛需群體的吸引力顯著增強。

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政策利好不僅體現在數據上，更深刻地影響了市場參與者的心態和行為。上海35歲的白領王女士分享了她的購房經歷。她表示，去年因市場低迷和高首付壓力放棄了購房計劃，但近期政策松綁和樓盤優惠讓她重燃信心。“首付比例降了，貸款利率也低了，算下來首付減少了近10萬元，月供壓力也小了很多。”最終，她以450萬元的價格簽約了一套89平米的兩居室。

改善型需求也在回暖中逐步抬頭。北京市民張先生近期將手中一套老舊小三居置換為郊區一套140平米的新房。他告訴記者：“市場回暖，二手房出手快，新房選擇也多了，置換的時機正好。”鏈家數據顯示，北京2月二手房掛牌量同比增長的同時，成交周期也不斷縮短，市場流動性明顯改善。

然而，投資型購房者的回歸則較為謹慎。杭州一位擁有三套房產的投資者陳先生表示，盡管市場活躍度提升，他仍選擇觀望。“政策利好是短期刺激，房價漲幅有限，投資回報率還需再看。”

樓市回暖為開發商注入了一劑強心針。部分頭部房企借機加快推盤節奏，加大營銷力度。房企在重點城市加大推盤力度，部分項目開盤即售罄，重現“日光盤”現象。一位不愿具名的房企高管透露，公司已將2025年的銷售目標上調10%，并計劃在二季度加大土地儲備，重點布局一線及強二線城市。

金融機構的態度也從謹慎轉向適度寬松。某國有大行個貸部門負責人表示，近期房貸審批速度加快，部分支行放寬了對二手房貸款的限制。“政策鼓勵下，我們會加大對優質客戶的支持，但仍會嚴格控制風險敞口，”

然而，在高庫存壓力下的三四線城市，開發商的日子并不好過。某中部省會城市的一位樓盤銷售經理坦言，盡管看房人數增加，但成交轉化率不足20%。“購房者還在等政策加碼，價格敏感度很高，”他說。當地部分項目已推出“零首付”或“低首付”優惠，以吸引客流，但效果有限。

對于“小陽春”現象的可持續性，業內觀點呈現分化。一種觀點認為，當前回暖是政策與需求的共振結果，預計二季度成交仍將保持活躍，但漲幅能否持續有待觀察。經濟基本面復蘇力度和居民收入預期改善程度，將是決定樓市后續走勢的關鍵變量。

另一種觀點認為，樓市回暖的結構性特征明顯，一線城市和部分熱點二線城市受益于政策傾斜和需求集中，復蘇勢頭強勁；而三四線城市受限于需求疲軟和高庫存，短期內難以擺脫低迷。政策松綁能在一定程度上緩解市場壓力，但短期內可能無法從根本上扭轉供需失衡的局面。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年四季度市場需求大量釋放，目前各項存量政策也在等待加速落地，對需求的拉動作用還有待釋放。整體而言，今年的樓市“小陽春”會有一個季節性的反彈，但能否達到比較高的水平，還需要后續觀察。

從監管部門的表態來看，今年后續或有更多城市跟進加大樓市的扶持力度，增加多角度的政策支持。例如，部分二線城市可能進一步放寬限購，三四線城市或推出更多去庫存措施。

不過，整體來看，隨著政府工作報告中明確提出“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“因城施策調減限制性措施”，這意味著部分城市仍在實施的限購限貸政策，存在繼續調整的空間。與此同時，“好房子”也首次寫入政府工作報告，國家將持續推進“好房子”的各項建設。因此，總體來看，今年仍將是政策利好的一年。