本土國企，明年至關重要！

繼續土拍數據分析，聊完各地金剛后，從房企角度看看目前福州國企的土儲情況，為了更好評估，簡單計算了一下建筑面積，基本都扣掉網簽部分，實際還是會有一點偏差，存在商業面積等，同時給了個評分：（個人隨意）

難：不好賣，可以躺平那種
跑：沒搞頭或者降價跑量的意思
重點：不代表是好地塊，只代表房企的重視度

城投-榕發

首先就是代表企業榕發，前幾年房企可以說是拿地最兇猛的一家，今年相對低調了一些。

從房企拿地情況來看，面積合計1081畝，建筑面積147萬方，貢獻261億。

從南二環的北園開始，房企在前幾年一直都是以那純商為主，對比其他幾家還是主打安商、公租，可以說房企的趨勢也說明了當時被給予的厚望。

從操盤項目來看，當初房企的商品房也有過紅盤，破記錄搖號的祥浦苑、熱銷的觀湖郡、悅樂郡等，這些項目最大的賣點就是純商+低于當時周邊的定價。

來到進場大面積開發，房企也已經上市了6個項目，一開始的去化并不理想，今年房企也算是迎來反彈，從轉型來看也是國企里面最明顯的，造公區、開分銷、走特價，銷量逐步回升。

對于房企，還有過半土地未上市，這里面最頭疼的就是三遠的純商，高容積率+大面積。

目前來看，重點項目就是即將上市的南湖舊改-錦珹大觀。

這個地塊爭議不少，位置不錯，容積率較高，同時是這幾年少有的超高層住宅，特別在目前大家有點恐高后，要如何賣，以及要賣多少都備受關注。

就像6群網友說的，錦珹大觀注定是榕發轉型最關鍵的項目，破千套的改善盤，這個壓力也必須讓它給出最高標準。

對于榕發的拿地總結，21-22年的地塊，雖然談不上非常優質，但也沒有到很差的地步，這2年的地塊才是真正的考驗。

城投-建總

接著就是兄弟企業建總，兩家也是前4年參與商品房相對比較明顯的企業。

從房企拿地情況來看，面積合計621畝，建筑面積75萬方，貢獻137億。

房企也是今年拿地最多的一個，2024年貢獻81億。

對于建總的拿地情況就差異非常大，房企21-23年，拿地并不多，過半還是安商、公租房。

其中商品房代表是江南尚璟、華林雍璟，都是主打偏改善的項目，特別是江南尚璟，在南二環的混戰里面，做到差異化定位，去化也是最搶眼。

本來很舒服的儲備情況，來到24年面對兄弟拿不動后，也就只能大面積下場了。

年初就拿下3幅高宅舊改，基本是第二個三遠，然后有在年尾拿下臺江鳳凰舊改的核心純商。

這里面還有一幅新店舊改的近百畝地塊，才是最可怕的一個，單幅91畝-容積率3.2，快媲榕發的錦珹大觀，奈何區位差異有點大。

從房企的整體情況來看，即將交房的尚璟、雍璟是品牌口碑的關鍵點，這一年拿的地塊，大部分壓力都非常大。

高宅三幅，評級各不同，目前一期主打改善產品，套數也達到850多套。

這個體量在浦上大道這個位置，很明顯定位和榕發南湖一樣，絕對是房企轉型最關鍵的一幅。

綜上，房企前2年的改善定位只是開始，后面才是真正考驗產品力和市場認可度的時候。

左海集團

這幾年除了城投的兩家外，參與度較高的一個就是左海集團。

從房企拿地情況來看，面積合計959畝，建筑面積88萬方，貢獻181億。

2024年，左海也是拿地最兇猛的另一家，貢獻71億。

對于房企從左海望岳開始，也是一路拿地，雖然沒有一人獨攬一個區域的壯舉，但是新店東區、金山北，都有房企不少項目，可謂難度爆表。

這也是個人感受，最極端的一家，要么是重點地塊，要么就是困難地塊。

從房企上市項目情況來看，只有袖珍盤和安商房做到高去化清盤，剩余地塊表現都一般。

對于前3年的土地，最難的就是鼓山邊的兩個，在東區房價走低后，這里即便做東區外溢，市場也不多了。

當然真正的考驗還是今年，拿下一些還算有看點的地塊，近期最受關注應該是劃片金山小的純商，群友分享是改善定位，有點意思。

目前左海最大的困擾是在市場沒有代表作。

前幾年最受關注的煙山，上市過晚，還沒豎起一個代表盤，就要面臨大量儲地，可以說壓力很大。

綜上，相比于兩家城投子公司，在市場已經有了一定的落地項目，左海在同樣拿地背景下，卻沒有代表盤，加上這一年最佛系的賣房表現，要如何在明年破局，可以說是最值得關注的一家。

古厝集團

古厝集團相對陌生，前身是文投，最具代表的子公司就是新榕，前幾年除了金城灣外就是幾個安商房，從目前項目名來看，也分成新榕、福厝。

從房企拿地情況來看，面積合計702畝，建筑面積84萬方，貢獻118億。

如果說左海還沒豎起代表作，那對于古厝的情況更是如此，堪稱躺更平的左海。

前幾年少量拿地，都以安商地塊為主，延續當初的老本行角色。

唯一代表作就是三遠的純商，遠山拾里，上市后的表現較差。

對于這樣一家，商品房經驗不多，也沒有代表作的房企，在2024年依舊拿下多幅地塊，不同于前面3家，古厝集團是拿下核心地塊最多的一家。

二環內的純商就達到4幅，體量都不大，配合那個樓面價，可以說簡直是前幾年的保建國。

目前房企最大的壓力是新店東區舊改，拿下三幅，面積不小，容積率不低。

綜上，古厝今年的拿地情況，只能用獎勵來解釋，讓一家并沒有商品房經驗過多的企業大量入場拿地，為了鼓勵它，所以給了它幾個不錯的地塊，但是最終的情況是否會變成浪費好地塊，也值得關注。

新區集團

最后就是新區集團，拿地最少的一家。

從房企拿地情況來看，面積合計453畝，建筑面積50萬方，貢獻62億。

對于房企而言，也就2022年拿地，2024年沒有意外兜底了三江口巨型純商，相比于其他承擔一個區域，新區集團也成了三江口的代表。

房企雖然拿地不多，但是都堪稱災難。

唯一有看點的也就是四大金剛里最晚上市的映南臺。

其他地塊，五四北澗田湖旁邊1.8W樓面價，三江口兩幅樓面價8K左右。

當然房企此前就有代表作，那就是2018年，以樓面價1.2-1.4W，拿下兩幅三江口純商。

目前的情況，5年時間，這個洋房純商，網簽65套，剩余159套，去化率29%。

綜上，對于新區集團，除了因為自身使命奮力兜底三江口地塊外，零星參與的地塊，也談不上優質。

房企總結

聊完5家房企的儲備情況，其實也可以又一個大體感知，前幾年除了榕發純商上市最多，建總在市場有2個改善代表，左海相對佛系，至于福厝堪稱入場新人，至于新區毫無看點。

可以說即便3年多時間過去，福州本土國企其實轉型也并沒有達到一定階段，甚至對于個別企業而言，可能都還未開始。

目前五家房企，合計純商達到55個，3816畝，可售444萬方，貢獻759億，個人感受困難的面積237萬方。

簡單對比，2024年福州的商品房去化，月均650套，不到8000套，前2年好點，13000套左右。

按目前的儲量來看，套均100平，就有4萬套，相當于福州都在賣國企盤，也要3年多。

從剛剛地塊儲備來看，可以發現除了新區外，大部分房企其實都有部分重點核心地塊，基本都是定位改善產品。

至于改善產品，前幾年福州也不少，其中以外來房企為主，本土國企基本是配建房或者剛需盤，不過明年就不一樣了，這里面比如榕發南湖就有千套以上的改善，建總在高宅一期也達到800多套，至于左海福厝，預計也會有不少改善盤供應。

其實對比一個數據，前幾年福州單盤超過125平的套數：（未校準）

最多的也就金茂府、天二，700多套，所以明年已經知道兩家，就給出了福州這幾年單盤套數最多的改善盤。

可想而知，明年的市場壓力會多大。

本土國企要如何逆轉這個市場，如何在短時間內，讓市場認可它們的改善產品，讓這些項目也有自身的品牌效應，會是明年的核心問題。

近期已經出現部分房企降配降價等情況，對于外來房企可以賣完走人。

對于國企而言，天量庫存，降價僅僅是短期內的效果，要解決這些天量庫存，還是需要市場信心。

至于什么是市場信心，用產品保障價格，打消市場一直降價的悲觀局面。