這一路的顛沛流離

1999年，蘇州工業園區一期工程剛完工，就迎來了一次危機。

這個由新加坡主導建設、耗資巨大的項目，被看作是中國改革開放的門面。但開園后，卻沒有多少企業入駐。

新加坡人有些心急，連李光耀也很焦慮，甚至公開表達了對園區的不滿。最終，他們要求股份調整。股份調整只是委婉的說法。大家心里都明白：

其實是大股東要撤資。

沒辦法，蘇州人咬牙拿出真金白銀，連本帶息還給了新加坡人。新加坡在園區的股權，從65%降到了35%。

當時國內的經濟正在緊縮，銀行也沒錢。園區接下來的建設從哪里籌錢，是要命的問題。

這個時候，中央政府站了出來，以國家信用給蘇州工業園區背書，從國家開發銀行那里獲取貸款。金雞湖的環境治理，園區的基建，因此才能順利進行。

還有一個更重要的原因，很少有人知道，那就是蘇州人民很顧大局。很多農民在沒有拿到補償款的情況下，就允許政府先動遷，后打款，大大緩解了園區的支付壓力。

就在新加坡撤資的第二年，園區就開始盈利；三年之后，此前所有的虧損已經全部收回。更不用說園區的地價和房價的增值收益了。

不知道新加坡人有沒有后悔，到了2004年，蘇州的GDP總量躍居全國第四，蘇州人算了一下，園區經濟總量達到了開發之初蘇州全市的水平：

他們再造了一個新蘇州。

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2009年9月，蘇州的土地價格震驚了地產行業。

剛進入蘇州的綠城，一出手就在雙湖以 61 億連續拿下了兩塊地，其中一塊樓面價超過4.5萬/平米，在湯臣一品只賣六萬多的時候，這塊地是名副其實的：

全國地王。

這兩塊地，就是后來的御園和桃花源項目。

它們匯集了綠城在豪宅上的所有理念和技術積累。御園是法式風格，項目里有11棟平層官邸，嚴格按照歐洲新古典主義的規律范式，幾乎一比一把法蘭西的宮廷搬到了蘇州；

桃花源更是幾乎是純手工打造。綠城請了“香山幫”的大師們出山，再造了蘇州園林。兩層樓的中式園子，每平方米的造價超過800米的摩天大樓。

御園和桃花源的售價，因此也超出了很多人的想象。但更讓人吃驚的是，項目每次推出來，就馬上被蘇州的企業家們買光了，就連隔壁的上海，購買力也要退避三舍。

大家知道江浙藏富于民，但沒想到：

蘇州人這么有錢。

要知道那是2009年，金融危機最嚴重的時候。作為以外貿立足的工業城市，蘇州不可能不受影響。

事實上，金融危機一開始，蘇州的人口就大降20%，工業總產值、利稅、利潤、收入等重要指標，都出現了大幅下滑。

蘇州人也很慌，他們一邊拿出8億元，為園區的企業減稅、補貼；一邊用各種方式和跨國公司溝通，說服他們把更多生產線搬到蘇州。

但這些動作，終究只是例行動作。

蘇州能平安度過全球金融危機的根本原因，是他們早在幾年前，就開始未雨綢繆了。

2

2005 年，蘇州工業園區的領導到新加坡訪問，無意中聽說了一件事，新加坡自己的緯壹科技城里：

正在大力養小白鼠。

養小白鼠，是為了發展醫藥產業。蘇州的領導恍然大悟，原來工業園區不僅可以招商，還可以主動出手，培育產業呀。

回去后不久，蘇州園區自己的創投企業——中新創投的董事長林向紅接到了指令，給園區搞一個生物科技園出來。

這么重大的項目，交給一家企業來牽頭，領導也是沒辦法。而且，還要從當時上海張江嘴里搶飯吃，更是難上加難。那些醫藥巨頭們，怎么會放棄上海？

蘇州人只能走另一條路。

兩年后，蘇州生物科技園BioBAY開園了，一下子就有十家生物科技公司入駐，而且都是小有名氣的創業企業。他們還有一個共同點：

都拿到了蘇州的天使投資。

在大家還拿著補貼招商的時候，蘇州人就已經在做風險投資了。現在大家都表揚合肥是風投之城，實際上蘇州幾十年前就在玩了。蘇州成立了中國第一個市場化運作的人民幣母基金，規模有10億人民幣。

其他城市在造高樓的時候，園區用10億：

投資了很多不起眼的小公司。

從2005年開始，蘇州用同樣的思路，發展了半導體、納米技術和人工智能產業。很多國內外的科學家和創業者拿到了蘇州的天使投資，把科研成果變成產品。

從那時開始，這座城市就不只是一個工業城市了，不是只會組裝筆記本電腦和手機，他們的眼里是星辰大海。

越來越多的高科技企業注意到了蘇州，開始把技術含量更高的部門放到蘇州。2009年，巨大的摩天輪在金雞湖畔豎起來了，到了年底，蘇州人算了下，外資投資到賬了82億美元，比2008年還增長了1%。

一場金融危機下來，蘇州不僅毫發無傷，還獲得了新生。

3

2024年3月，開年第一次土地拍賣，綠城以總價8.28億，拿下了蘇州獅山板塊的Z03號地塊，樓面價來算，刷新了獅山板塊的地王；

兩周后，綠城又以超過30億元的價格，拿下了雙湖地塊，樓面價6.5萬元/平方米，不僅是蘇州地王，也是整個江浙的地王。甚至在大本營杭州，綠城都沒拿過這么貴的地。

綠城拿下的第二塊地，正在御園對面，還在熟悉的地方，還是熟悉的地王：

十五年，恍惚是一場夢。

眾所周知，在蘇州拿下全國地王的幾年之后，綠城就陷入財務危機，一度走到懸崖邊。最難的時候，甚至連御園和桃花源都要拱手讓給別人。

但現在，經過一路的顛沛流離。他們又殺回來了。他們不僅從房地產危機中生存下來，還一路逆襲，現在它們是中國第四大開發商。

這次蘇州的兩個地塊，綠城都安排了自家的頂級產品線，雙湖是玫瑰園，綠城最經典的低密產品之一；面積更小的獅山地塊，引入的是“廬”系，名為逸廬。綠城內部，兩個項目合稱為：

東園西廬。

玫瑰園依然沿襲了十五年前御園的法式建筑，綠城會在其中還原凡爾賽宮的屋頂，也會把八幅法國名畫里的花園，復現到玫瑰園；逸廬的底色則是東方古典美學，從建筑到園林，都是蘇州傳統的手法。

眼下的蘇州市場，很久沒有驚艷的低密項目了。而兩個項目都是低密產品，供應量都不大，價格肯定不會便宜。

4

我問綠城的朋友，在房地產這么不景氣的時候，你們怎么敢拿這么貴的地，造價格這么貴的房子？

他們的回答是，你去看看這幾年蘇州上市的企業吧：

尤其是科創板。

2019年4月23日，孟晚舟被加拿大扣留幾個月后，一家名為哈勃科技的公司低調成立了，它背后的母公司正是：

華為。

成立沒幾天，哈勃就花了7200萬元認購了半導體公司思瑞浦的股份。思瑞浦是一家蘇州的小芯片廠，常年虧損，生存困難，大家都不理解華為的這筆投資。

還不到一個月，2019年5月16日，美國對華為的首次制裁就來了。大家這才明白，華為是要扶植國產供應鏈。

果然，思瑞浦很快成了華為5G基站信號鏈芯片的核心供應商，第二年，思瑞浦的收入就起飛了，有了7000多萬凈利潤。

思瑞浦之后，華為陸續投資了十幾家公司，大多數是芯片公司。在華為的投資版圖里，出現頻率最多的城市是：

蘇州。

蘇州燦勤科技、蘇州長光華芯、蘇州納芯微……蘇州默默扶植了20年的半導體產業，終于迎來了爆發時刻。

不得不承認，華為的眼光很毒辣，哪些企業手里有真家伙，哪些企業是頂著技術名義圈錢的，他們一清二楚。被華為看上的企業，基本上一個個排隊上市，成了明星企業。

以思瑞浦為例，上市時市值已經160多以，華為的投資回報近百倍。

如果不是美國制裁，不是華為支持，這些企業不會這么快曝光在大眾的視野里。但大家只看到如今的錦繡前程，沒看到蘇州孵化它們的艱難。

比如同樣拿到華為投資的納芯微，2013年三個理工男是背著書包找到蘇州工業園區的。當時，芯片還是個冷門行業，園區不僅減免了房租，還給了風險投資，一路把他們扶持成一家最高市值超200億的公司。

2021年3月，雷軍在公開宣布小米的造車計劃后，扭頭就參與了好幾家蘇州芯片公司的融資。現在它們的產品，已經出現在現在最火的小米SU7上了。

這樣的冠軍企業，蘇州還有很多，蘇州工業園區有超過60家上市公司，超過20家是在科創板上市，數量都是全國前列，而且大多是半導體企業。

這些公司做的都是硬科技，他們從來不追求風口，名氣不大，做的大多做的是B端生意，產品并不為大眾熟知，但技術含量過硬。園區也因此被稱為：

中國最硬的“一平方公里”。

也就是這幾年，硬科技成為資本市場最熱門的板塊，很多創業者因此身價暴漲。

這種暴富的方式，是人民群眾喜聞樂見的。綠城的玫瑰園和逸廬，就是為他們準備的。

5

綠城和蘇州，時隔十五年，終于頂峰再見了。

過去的十五年，無論是城市，還是公司，都經歷了大浪淘沙。

蘇州在2021年登頂全球第一大工業城市，但也一直因為外企的外遷而被唱衰；綠城的命運更加跌宕起伏，但無論多難，他們都沒有出現爛尾樓，也沒有產品降標過。

綠城內部最看重的榮譽有兩個，一個是“房地產產品力優秀企業”榜單，他們已經連續五年第一，另一個是“中國城市居民居住滿意度”調查：

綠城已經連續領先了14年。

他們的口碑和公信力，因此從沒有斷檔過。

蘇州也是這樣。雖然總說“上有天堂，下有蘇杭”，但蘇州人知道：

通往天堂的金鑰匙，只能掌握在自己手中。

新加坡人的撤資，兩次金融危機，都被蘇州人順利化解。說話溫柔的蘇州人，似乎最擅長打逆風局。

時間拉回到1992年，李光耀本來是想把工業園區放在浦東的，到蘇州只是臨時添加的行程，時間只有半天。

當時的蘇州市長章新勝，蹭上了接送李光耀的那輛加長奔馳，利用從飯店到火車站路上20多分鐘的時間，試圖說服李光耀。

李光耀沒有想到，章新勝可以用流利的英語交談；更沒想到，這位年輕的市長，竟然對新加坡外匯儲備了如指掌，每一句話都說在了他的心坎上。

從那一刻開始，勝利的天平，就已經向蘇州傾斜了。

珍愛包叔，順手“在看”