下跌6K，鼓樓偽豪宅，為何虧損出售？

今天來(lái)聊聊鼓樓一個(gè)豪宅，從拿地到開(kāi)盤(pán)再到交房，可以說(shuō)爭(zhēng)議不少，目前交房后的二手表現(xiàn)，也出現(xiàn)了一定價(jià)格波動(dòng)。

項(xiàng)目情況

2016年11月，金輝聯(lián)合體，拿下兩幅鼓樓義井舊屋區(qū)地塊。

宗地2016-15號(hào)：面積59畝，42.76億拿下，溢價(jià)50%，無(wú)償提供商品住宅11250平方米，實(shí)際可售樓面價(jià)31662元/㎡

宗地2016-21號(hào)：面積28畝，7.97億拿下，溢價(jià)50%，無(wú)償提供商品住宅1800平方米，實(shí)際可售樓面價(jià)31111元/㎡

兩幅地塊，最終被開(kāi)發(fā)成金茂府一二期，備案名金輝瓏岳花園。

兩幅地塊和備案名等，比較饒，盤(pán)點(diǎn)一下：

宗地21號(hào)，即金茂府一期，更靠近鼓樓，2018年開(kāi)盤(pán)，不過(guò)備案名是金輝瓏岳花園二區(qū)。

宗地15號(hào)，即金茂府二期，靠近三環(huán)，分成ABC區(qū)，其中B區(qū)安置房，C區(qū)存在4棟商品房和2棟安置房，A區(qū)定位疊拼+復(fù)式，備案名金輝瓏岳花園一區(qū)。

對(duì)于這兩幅地塊，也正好趕上了福州土拍的巔峰期。

當(dāng)時(shí)土拍還供應(yīng)了如：建發(fā)央璽、萬(wàn)科九如府、中海金璽公館等。

這些地塊雖然都有限價(jià)壓制，不過(guò)都觸發(fā)配建安置房，最終可售樓面價(jià)基本都是板塊的巔峰。

目前回過(guò)頭來(lái)看，雖然開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，但是基本都趕上樓市余溫高價(jià)出售，目前這些項(xiàng)目二手的表現(xiàn)，對(duì)比當(dāng)初新盤(pán)的高售價(jià)，都有一定幅度下跌。

回到金茂府身上，近期項(xiàng)目二期，C區(qū)鬧出安置房和商品房的隔離爭(zhēng)議。

這個(gè)地塊共4棟精裝商品房+2棟安置房，商品房物業(yè)收費(fèi)是4.3元，安置房是2元，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)花箱堵住作為安置房的消防通道，隨后就爆發(fā)爭(zhēng)端。

對(duì)于安置房和商品房的隔離問(wèn)題，這幾年也不少見(jiàn)，除非一方妥協(xié)，否則爭(zhēng)端都不會(huì)停止。

房?jī)r(jià)情況

對(duì)于C區(qū)的商品房，從開(kāi)盤(pán)信息來(lái)看：

2019年11月開(kāi)盤(pán)，主打大平層房源，備案均價(jià)38680元/㎡（含裝修3000）。

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化24套，去化率18%

后來(lái)項(xiàng)目售價(jià)也出現(xiàn)波動(dòng)，打出一些特價(jià)房源等。

從目前二手掛牌來(lái)看，找到一套C區(qū)商品房，中層精裝142平，單價(jià)3.2W，總價(jià)458W。

掛牌2個(gè)月，降價(jià)28W。

對(duì)比當(dāng)初開(kāi)盤(pán)均價(jià)，目前的掛牌已經(jīng)直接下跌6K，總價(jià)下跌85W。

如果再套上所謂的持有利息，辦證支出等，這一套房源最少虧損150W左右。

回到項(xiàng)目本身，出現(xiàn)這樣的價(jià)格下跌，原因很多。

1、隔離問(wèn)題：安置房隔離爭(zhēng)議，改善盤(pán)如果失去純商屬性，殺傷力更大。

2、區(qū)位問(wèn)題：項(xiàng)目地處義井，距離三環(huán)、以及鐵路，也就300米左右，地鐵、學(xué)區(qū)、商圈等配套，近距離都看不到，自身社區(qū)也就一個(gè)狹長(zhǎng)地塊，忽略不計(jì)。

3、環(huán)境問(wèn)題：目前整個(gè)樓市降溫，當(dāng)初高價(jià)拿地，高價(jià)出售的新盤(pán)，降價(jià)概率本來(lái)就不低

4、供需問(wèn)題：項(xiàng)目最大的牌子就是鼓樓，特別前10年鼓樓接近斷供，不過(guò)今年鼓樓開(kāi)啟供應(yīng)，項(xiàng)目的稀缺性基本消失。

綜上，對(duì)于項(xiàng)目的二手跌幅，只能說(shuō)也是綜合各種因素，一個(gè)位于鼓樓外圍的改善盤(pán)，依靠鼓樓的牌子，加上多年斷供襯托出來(lái)的溢價(jià)，讓項(xiàng)目的價(jià)值虛高的厲害，如今鼓樓供應(yīng)開(kāi)啟，這種外圍改善盤(pán)，失去這個(gè)唯一價(jià)值后，回顧自己的配套資源，再遇上安置隔離，可以說(shuō)后續(xù)走勢(shì)更難。

板塊分析

對(duì)于金茂府的二手貶值，可以說(shuō)能找到很多理由，但是這里面最直觀的問(wèn)題，還是配套不足硬靠鼓樓牌子賣(mài)溢價(jià)，這個(gè)表現(xiàn)并不少見(jiàn)。

比如近期鼓樓西江濱的幾個(gè)袖珍盤(pán)，左海璞宸、保利天珺、建發(fā)臻園等。

這些袖珍盤(pán)，僅從區(qū)位來(lái)說(shuō)，都談不上非常優(yōu)質(zhì)，社區(qū)也是忽略不計(jì)，周邊配套也不明顯，完全就是主打一個(gè)地緣客置換。

甚至不少項(xiàng)目，憑借純商屬性，極少的房源，搞出了較高的售價(jià)預(yù)期。

不過(guò)從近期預(yù)售開(kāi)盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的左海璞宸，雖然網(wǎng)簽29套，但是包含17套安商房，實(shí)際商品房網(wǎng)簽12套。

項(xiàng)目2月領(lǐng)證，10個(gè)月實(shí)際網(wǎng)簽22套的表現(xiàn)，只能說(shuō)賣(mài)得并不理想。

另外兩個(gè)純商盤(pán)，看上去預(yù)期更高，不過(guò)最終的表現(xiàn)，已經(jīng)看不到當(dāng)初的惜售預(yù)期。

除了新盤(pán)的表現(xiàn)外，近期鼓樓的部分次新等二手表現(xiàn)，也不算理想。

以西區(qū)的融僑錦江悅府為例：

2023年11月，成交232平，高層精裝，單價(jià)4.5W，總價(jià)1047W
2022年7月，成交231平，高層毛坯，單價(jià)5.2W，總價(jià)1226W

133平戶型：2021年成交簡(jiǎn)裝5.5W，2023年精裝5.7W。

目前的掛牌里面，已經(jīng)有中高層，4.8W左右的價(jià)格。

對(duì)于這個(gè)二手房源，由于存在看江、精裝等差異，所以單價(jià)有一定波動(dòng)，不過(guò)從趨勢(shì)來(lái)看，下半年整體的價(jià)格趨勢(shì)，已經(jīng)對(duì)比年初和去年，出現(xiàn)下跌。

除了這些次新房外，還有位于金茂府附近，最近交房的保利天悅二期，剛交房短短時(shí)間，就已經(jīng)掛牌14套。

對(duì)于剛交房的項(xiàng)目，一般溢價(jià)都極高，不過(guò)即便如此，中高層已經(jīng)出現(xiàn)4.8W的掛牌。

對(duì)比當(dāng)初項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，精裝均價(jià)4.5W左右，2年半的持有周期。

雖然目前掛牌還沒(méi)有低于當(dāng)初售價(jià)，但是算上利息以及辦證等支出，很明顯也無(wú)法保本。

當(dāng)然目前的掛牌，還只是短時(shí)間內(nèi)的高溢價(jià)，要想真正成交，很明顯難度不低。

目前項(xiàng)目周邊已經(jīng)供應(yīng)屏西舊改，兩幅純商都被保利拿下，后續(xù)還有其他的鼓臺(tái)地塊。

對(duì)于天悅二期，目前未滿二的情況下，對(duì)于買(mǎi)方基本要支出5W以上，明顯社區(qū)不成形，周邊配套也不算亮眼的情況下，難尋接盤(pán)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

這兩年福州樓市全面降溫，不少板塊出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌，作為核心區(qū)的鼓樓，一直以來(lái)依靠斷供的土地，不少改善盤(pán)都做到了極高的溢價(jià)。

很多項(xiàng)目在二手的成交價(jià)，都出乎市場(chǎng)的意外，看上去配套不亮眼，社區(qū)很一般，也沒(méi)有學(xué)區(qū)加持，但是依然做到高價(jià)成交。

不過(guò)隨著樓市降溫，鼓樓開(kāi)啟舊改供應(yīng)后，這個(gè)難以理解的溢價(jià)，可能也會(huì)被逐步打破。

目前來(lái)看，鼓樓的外圍區(qū)域，打出主打一個(gè)鼓樓牌子的溢價(jià)次新，成了最先下跌的地方。

畢竟對(duì)于這些區(qū)域，也就吸引部分地緣，論板塊的亮眼度，可能不如外圍的東二環(huán)等。

如今鼓樓地緣有更多選擇，非核心區(qū)的改善，可能也看不上空有鼓樓牌子的區(qū)域。

二手的不保本，可能僅僅是開(kāi)始。

至于明年那些新地塊，預(yù)計(jì)上市的壓力并沒(méi)有想象的輕松。