高新區房價暴跌，為何淮安獨自安好？

繼續周邊板塊的對比，關于淮安的話題，前幾個月就想聊聊，后來忘了，正好借著閩侯高新區近期房價暴跌的現狀，來看看當初的幾個同價位板塊。

高新區二手

中海寰宇天下：2023年11月，89平米中層精裝，成交單價1.87W，總價167W

歷史同類型戶型成交：

2023年6月，88平米中層精裝，成交單價2.4W，總價213W
2022年10月，87平米高層精裝，成交單價2.5W，總價221W
2021年6月，87平米中層精裝，成交單價2.5W，總價219W

分析：這個高新區的頭部盤，下半年已經寫過多次，不管大戶型還是小戶型，都出現價格崩塌，目前這個小區最經典的87平米三房兩衛，前2年一直保持在2.4W左右。

在近期隨著房價下跌，這個熱銷戶型，同樣崩盤，不到半年時間，暴跌6K。

回顧高新區的樓市，可以說不乏炒作成分，比如安置房高新苑，直接從巔峰2W，暴跌到目前1.1W，這個項目的跌幅，比不少遠郊新盤還要夸張。

可以說這個項目的走勢，徹徹底底展示了板塊的樓市炒作。

除此之外，此前聊過的萬科又一城，近期大戶型塔樓的成交進一步下跌，中層精裝成交單價1.57W。

綜上，相比于其他板塊在前幾年已經有不同程度的下跌，高新區相對來說堅挺很久，奈何今年沒有過多利好后，最終二手樓市也撐不起這樣的高價。

從上到下，從商品房到安置房，全部都在短時間內出現價格極大幅度的下跌。

按今年的下跌程度來看，高新區的跌幅可能領跑全福州。

淮安二手

板塊主要有兩大次新，一個保利西江，一個是金輝淮安。

保利西江：

2023年11月，中層精裝87平，成交單價2.05W，總價180W
2022年7月，高層精裝88平，成交單價2.16W，總價192W
2021年9月，中層精裝88平，成交單價2.27W，總價200W

金輝泊宮：

2023年11月，低層精裝90平，成交單價1.8W，總價164W
2022年6月，高層精裝90平，成交單價2.06W，總價187W
2021年12月，高層精裝90平，成交單價2.12W，總價192W

金輝泊郡：

2023年10月，高層精裝109平，成交單價1.73W，總價191W
2021年8月，高層精裝109平，成交單價1.96W，總價216W

金輝二期：

2023年11月，低層精裝102平，成交單價2.1W，總價218W
2021年8月，高層毛坯102平，成交單價2.16W，總價223W

分析：以上就是淮安部分小區，近3年的同戶型成交案例，當然這個也僅僅是部分案例，依然會存在個別低價或者高價房源。

從整體對比來說，二手同樣下跌，不過對比前2年的成交單價來看，幅度基本在10%左右。

對于淮安而言，真正的巔峰并不是二手，而是當初新盤階段，特別在上一輪樓市巔峰期的2017-2018年，房價高達2.5-2.7W，后來短時間內，房價就出現崩塌，直接回落到2-2.2W左右。

整個板塊伴隨著新盤去化結束，房價下跌，也基本被市場遺棄，在同價位的其他板塊對比里面，基本很難看到支持的聲音。

板塊對比

對比完兩個板塊的次新二手成交，就回顧一下歷史，2021年4月水過一次同價位板塊對比，當時的比拼對象：帝封江、三江口、上街、淮安。

當時房價：

城南帝封江：世茂帝封江、時代江來等，售價2.2W左右
三江口梁厝：龍湖景粼天著、中梁星海天宸，售價2.2W左右
閩侯上街：萬科又一城、中海寰宇天下，保利閱云臺，售價2.2W左右
倉山淮安：次新房金輝淮安和保利西江，售價2.1W左右

從市中心的距離來說，淮安地處三環內，6.3公里遙遙領先。

從政策導向來說，當時個人感受：三江口>閩侯上街>帝封江>淮安。

從當時樓市氛圍來說，除了淮安外，剩余三個區域都有新盤在售，樓市營銷氛圍略濃。

比如三江口喊出的陸家嘴，帝封江喊出的外灘等。

最終投票結果，淮安的購房意愿略低于三江口，排在第三，閩侯上街人氣最旺。

時間一下子2年半過去，如今的樓市已經變化巨大，目前回過頭來看：

1、城南帝封江：恒大直接搞出1.8W的售價，后來兩大房企暴雷，整個板塊處于擺爛狀態，目前的預期價明顯低于1.8W，對比當初世茂精裝均價2.4W，下降最少6K。

2、三江口梁厝：兩大純商地鐵盤，近期都搞出1.66W任選的營銷，對比當初售價，直降5-6K。

3、閩侯上街：中海寰宇天下最為典型，前2年達到2.4W+，近期成交1.85W，下降6K左右。

4、倉山淮安：保利西江成交2.1W左右，金輝淮安1.95W左右，對比下降1-2K左右。

分析：通過近3年的房價走勢對比來看，可以發現淮安反而是最“保值”的板塊，其中三江口、帝封江，由于新盤扎堆，整個板塊的營銷宣傳也最為強烈，其中的溢價和預期也旺盛。

最終房企暴雷后，庫存扎堆，近期都出現了大幅度降價。

對于高新區，新盤不算多，也是最堅挺的一個板塊，不過這半年的跌幅，也是全福州最大的。

只能說依靠人口+產業，確實吸引很多購房者，也帶來一定程度炒房客，一旦缺口打開，瞬間房價瓦解。

盤點總結

這一次的板塊對比，并非是告訴大家去淮安買房，而是通過對比抽取購房邏輯。

對于外圍板塊，新盤扎堆的時候，也是炒作最火熱的時候，特別在樓市上行期，其中溢價也最高。

這些板塊很容易吸引過多的投資客，不過一旦出現房價遇冷，去化低迷后，板塊信心就會消失。

新盤容易拉高房價，同樣砸盤的力度也會很大，伴隨大力度降價+去化低迷，外圍新區就會變得無人認可。

淮安，雖然這幾年房價下跌不大，可能并非是它穩固，而是在前幾年新盤上市期，已經來過一輪這樣的造勢，當初高位進場的購房者，如今也是大幅度虧損。

只不過這幾年在擠掉新盤溢價水分后，房價相對其他板塊穩固而已。

當初在同價位板塊里面，淮安預期雖然最低，但是距離市中心足夠近，這幾年公交站也引入，掛牌農大附屬的淮安實驗小學，也已經啟用，對口的中學在建。

對于周邊的地緣客，比如在軟件園、鼓樓、高新區等就業的客源來說，這里雖然沒有近距離的地鐵、商圈，但是依靠電動車、汽車等交通工具，依然能夠滿足日常出行+小孩讀書問題。

這些優勢，相比于部分遠郊區域，在短時間內的居住便利性是完勝。

特別在樓市整體下行期，遠郊新區即便高預期，也已經價值度不高，取而代之中心論，便利性對于剛需而言，變得更加明顯。

綜上，這幾年樓市里面，房價漲跌很大程度影響了購房者對一個板塊的認知和信心。

新盤扎堆的新區，集中交房后的兩年，房價可能是最波動的時候，一個板塊越熱可能越危險。

如同近期有網友打算購買89平的房源，沒用過多居住需求，希望相對保值。

放眼目前樓市，這類型在售新盤，可能都不如大降價的次新二手，在未來更抗跌。

一句話總結：不是新盤買不起，而是二手更有性價比！（特指大降價的誠意賣家）