提前還貸不會成為潮流，但銀行吃相很難看

最近不少人討論“提前還貸”的事情，甚至一度上了熱搜。

本來這是一個居民主動降杠桿的行為，結(jié)果銀行先坐不住了，有取消線上還款通道的，有讓客戶預(yù)約排長隊的，甚至還有提高最低還款額度、違約金的。

白馬商評咨詢了一位在老家銀行工作的同學(xué)，得到的回復(fù)和媒體報道差不多，確實需要排隊。

緊接著又咨詢了另一位在北京招商銀行工作的同學(xué)，只需提前30天預(yù)約，沒有預(yù)約金、沒有次數(shù)限制。

問了一圈下來，不同城市、不同銀行的差別比較大，但設(shè)置門檻的現(xiàn)象也確實不少，尤其是中小城市的銀行。

今天就來聊一聊，銀行為什么在意你提前還貸？未來提前還貸潮會不會加劇？

房貸對銀行有多重要？

居民提前還貸有兩個較為重要的原因：

第一是前面提到的居民主動降杠桿。近幾年，在疫情影響下，居民預(yù)期普遍收縮，減少支出、增加儲蓄、考研考公，大家追求更多的安全感，一些人希望降低負(fù)擔(dān)、減少負(fù)債。

第二是近期不少城市降低了首套房貸利率。很多早期購房者認(rèn)為自己吃了虧，不愿繼續(xù)承擔(dān)高利率，短期內(nèi)沒有多余開支的情況下就傾向于提前還貸。

每個人的情況不同，提前還貸是否“劃算”不能一概而論，但銀行為什么要設(shè)置門檻、阻止提前還貸呢？

銀行的商業(yè)模式簡單講就是吸收存款、發(fā)放貸款，以較低的利率吸引你存錢、再以較高的利率把錢貸出去，一進(jìn)一出就產(chǎn)生了收益。

早些年，銀行主要做的是對公的生意，也就是到企業(yè)那兒攬儲、放貸。那時候，銀行對居民客戶的態(tài)度很一般，相信很多人都吐槽過銀行服務(wù)差。

現(xiàn)在的情況不同了，大型銀行都在進(jìn)行零售轉(zhuǎn)型，零售業(yè)務(wù)已經(jīng)是銀行非常重視的板塊了。

以國有股份制大行中國銀行為例，2021年，該行個人金融業(yè)務(wù)營收較5年前增長35.92%，公司金融業(yè)務(wù)則下降了0.47%。

從2020年開始，中國銀行個人金融業(yè)務(wù)占比反超公司金融業(yè)務(wù)，成為第一大業(yè)務(wù)板塊。

行業(yè)標(biāo)桿招商銀行2021年零售業(yè)務(wù)、批發(fā)業(yè)務(wù)收入占比分別為54.04%、40.38%，前者較5年前增長高達(dá)65.16%。

無論從業(yè)務(wù)占比還是增長態(tài)勢上看，零售都是銀行不能放松的業(yè)務(wù)板塊。

零售業(yè)務(wù)跟房貸有什么關(guān)系呢？巧了，個人住房貸款是零售業(yè)務(wù)的重中之重。2022年上半年，工農(nóng)中建交郵六大行的個人住房貸款占比平均近3成。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)知是，房地產(chǎn)貸款是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。按照過往的經(jīng)驗看，房子保值升值、流動性又非常好，有房子作為抵押，銀行就不怕壞賬。

2022年上半年，頭部銀行個人按揭貸款不良率均在0.5%以下。

如此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、貢獻(xiàn)著穩(wěn)定的營收，你要提前還貸，銀行能不急嗎？

提前還貸會不會成為潮流？

言簡意賅地回答這個問題，不會。

銀行的問題在房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)下行，斷供風(fēng)險上升，銀行非但收不回房貸，手里的房子也要貶值，這是一個銀行、買房人雙輸?shù)木置妫@種局面擴散開來，一定會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

所以，這種情況絕不允許發(fā)生。

這一輪還貸潮引發(fā)的原因之一是不少城市降低首套房貸利率，房貸利率下調(diào)的目的在于提振房地產(chǎn)市場。今年的房地產(chǎn)市場至少不會太冷，資金回報率上升后，一部分人會因此打消提前還貸的念頭。

在降低首套房貸利率之外，還有一則容易被忽略的消息——“帶押過戶”的推廣。

過往雖然中介機構(gòu)也能為尚未還完貸款的賣房人提供過橋資金，但一是需要額外負(fù)擔(dān)資金成本、二是操作流程相對復(fù)雜，增加了二手房流通的難度。

站在銀行的角度，絕對是贊成“帶押過戶”的，因為不需要提前還貸，個貸業(yè)務(wù)就不會因二手房交易而產(chǎn)生波動。

其實，“帶押過戶”早在去年8月就已經(jīng)在濟南推出了，這也說明提前還貸不是新問題。

總之，在節(jié)后一系列暖風(fēng)之下，今年的房地產(chǎn)市場不會太差，居民的資金回報預(yù)期不會太差；此外，存量住房貸款利率下降亦有空間，LPR自2019年改革后，央行多次下調(diào)，呈現(xiàn)階梯式下降的趨勢。

提前還貸的現(xiàn)象不會蔓延。

當(dāng)然，不得不說，這么多年過去了，銀行還是老樣子。

說到底，個人按揭貸款不過是銀行推出的一款產(chǎn)品，消費者理應(yīng)有買賣自由，銀行豈能強買強賣？

此時，銀行應(yīng)該做的是尊重客戶的自主選擇，大開方便之門，借機提升信譽、樹立品牌形象，而不是相反。

我們也可以睜大眼睛看看，當(dāng)出現(xiàn)問題時，哪些銀行和用戶站在一起，哪些銀行在千方百計為難用戶。