到底卡不卡首付？閔行七寶天安1號“神”操作看暈購房者

“卡首付”突然又不卡了是一種什么體驗？

近日，有購房者反應，位于閔行區七寶板塊的天安1號認購期間“卡首付“，不管收入多少，最多貸20%-30%，不分首套二套。購房者若詢問，答復均為年底銀行貸款額度限制。

但令人迷惑的是，部分購房者本因首付不夠打算放棄，卻又被銷售詢問是否繼續認籌。還有購房者表示，項目不“卡首付”，接受首貸，小戶型優先，原因疑似客戶不夠。

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公開信息顯示，天安1號10月3日-11日3日認籌，首開主推95-168平方米3-4房，均價87500元/平方米，認購金110萬，入圍比2.0:1，社保系數0.16，開盤時間為11月18日。

對此，地產與星空在認購截止日撥通了項目售樓處電話進行求證，銷售表示項目當前已觸發積分，雖然入圍分還不清楚，但是也有少量低分客戶前來認購。至于貸款方面，由于年底銀行額度限制，可能并不適合首付客戶。

老盤新推，物業費12元/平/月

天安1號為天安豪園二期，開發商是上海海峽思泉房地產有限公司，天安集團下屬子公司。

據天安1號項目官方微信資料，天安集團1987年在港交所上市，控股股東為香港聯合集團，在上海開發的物業有聯誼大廈、天安千樹、天安中心、西庭網球俱樂部。

天安豪園總占地37.8公頃，總建筑面積47萬平方米，總戶數約3500戶。項目一期已于2011年交付，由18棟13層小高樓及1棟9層小高層組成。貝殼找房顯示，雖然項目交付時間久遠，其二手房掛牌價已經達到98000元/平方米以上。

圖片來源：貝殼找房

項目周邊商業資源密集，北面直線約600米為萬象城，1公里就是愛情海購物公園，沿漕寶路至七莘路還有七寶寶龍城市廣場、萬科七寶國際。交通方面，項目直線距離約300米是9號線星中路站，直線距離約900米是10號線紫藤路站，如果自駕通過外環高速，可經延安高架、滬閔高架等主干道通達全城。

醫療方面，項目附近有市閔行區中醫醫院、上海虹橋醫院、上海祥瑞康復醫院等，配套較為齊全。

不過，需要注意的是，項目物業費為12元/平/月，物業公司為港力物業，與開發商同為天安(上海)投資有限公司旗下子公司。但據購房者反應，項目一期物業費僅約1.3元/平/月，物業費間的巨大落差不知是否會引起維權？

銷售額剛破50億

天安集團半年報顯示，截止2022年6月30日止6個月，公司收入為9.125億港元，同比增加76%；歸母凈利潤為4.202億港元，同比增加15%。歸母凈利潤增加的原因主要系已竣工物業銷售增加3.613億港元，應占合營企業溢利增加1.371億港元。

天安集團2022年上半年銷售面積為155000平方米，同比增加5%；已竣工總應占露面面積約為140700平方米，同比增加5%；在建總應占樓面面積于期末約為2018900平方米，同比增加13%。

雖然沒有公布銷售金額，克而瑞銷售排行榜顯示，2022年上半年天安投資全口徑銷售額為55.3億元，排名114；權益銷售額為29.9億元，排名134。2021年上半年，天安投資全口徑銷售額為33.9億元，排名199。

負債方面，截止2022年6月末，天安集團銀行結余及現金儲備約31.83億港元，總結款約73.61億港元，流動負債為31.832億港元，非流動負債為41.778億港元，資產負債率為15%，未償還借款中約52%將于2年內到期。

期內，天安集團還有600萬港元銀行存款，賬面總值158.942億港元的物業、廠房及設備、發展物業等作抵押，公司員工也從2021年的1329名下降到2022年上半年的1194名。

據克而瑞數據顯示，9月，上海新建商品住宅成交面積127.19萬㎡，環比增加7.56%，同比增加87.83%；10月，上海新建商品住宅成交面積56.74萬㎡，環比減少55.39，同比減少35.66%。由此可見，上海樓市“金九”基本兌現，但“銀十”表現不佳。

市場行情不佳，或許也是天安著急提高銷售額、回籠資金，挑客的原因之一。