房子不再是搖錢樹？教授揭示樓市真相，未來十年我們該怎么住？

西南財經(jīng)大學教授兼西財智庫主任湯繼強在接受封面新聞采訪時前瞻性地指出，未來十年中國房地產(chǎn)市場將迎來深刻轉型，住宅屬性將逐漸從投資品向耐用消費品轉變。

這一變化意味著房屋將更注重使用價值、居住品質和長期耐用性，購房決策將更多基于實際居住需求而非投機預期，標志著房地產(chǎn)行業(yè)進入高質量發(fā)展新階段。

先得搞清楚一件事，房屋天然并非金融產(chǎn)品。

在全球大多數(shù)時期和多數(shù)國家，房屋主要功能是居住。日本泡沫經(jīng)濟破裂后的三十年如此，德國始終如此，香港部分存量房也是如此。

將房地產(chǎn)作為投資品、財富儲藏工具或杠桿標的，是需要特定條件才能形成的現(xiàn)象。中國過去二十年恰好具備了這些條件。

央行聯(lián)合西南財大的家庭調查里，房產(chǎn)對家庭財富增加的貢獻率接近70%，而金融投資僅占21%。換言之，過去一二十年中國家庭積累的財富，七成依賴于房產(chǎn)升值，而非工資儲蓄或股票投資。

對普通家庭而言，最重要的投資決策不是選擇股票或基金，而是何時購房、購買何處房產(chǎn)。

支撐房地產(chǎn)金融化的因素主要有四方面，

一是城鎮(zhèn)化進程加速。2000年中國城鎮(zhèn)化率36%，2025年已經(jīng)到67.89%。25年漲了32個百分點，平均每年新增城鎮(zhèn)人口兩三千萬。這些人口需要住房、結婚、子女教育，形成持續(xù)需求。需求存在則定價權穩(wěn)固，房產(chǎn)不易貶值。

二是貨幣寬松與利率下行。房貸利率從2000年左右的6%持續(xù)下降，2024年底全國首套房利率平均降至3.1%左右，部分一二線城市甚至進入2%區(qū)間。

貸款一百萬期限三十年，月供從早期的六千多元降至四千多元。每次降息都提供新的加杠桿機會，房地產(chǎn)的財務杠桿效應日益顯著。

三是地方財政離不開賣地。土地出讓收入占地方財力最高的年份接近一半。土地能否出讓取決于開發(fā)商是否愿意拿地，開發(fā)商拿地取決于房產(chǎn)銷售情況，房產(chǎn)銷售又取決于購房者是否愿意貸款。整個鏈條上的參與者均希望房價穩(wěn)定甚至上漲。

四是房產(chǎn)自身的杠桿屬性。買股票首付一百萬最多融資一百萬，購買房產(chǎn)時，首付三成即可撬動三倍總價。

一套三百萬的房子漲10%，首付九十萬元的投資者可獲得超過30%的賬面回報。普通投資者難以在其他投資品中獲得同等杠桿效率，因此房產(chǎn)自然成為理財工具。

這四樣東西湊齊了，房子才變成了金融品。缺一個都不行。

2015年至2018年，棚改貨幣化與去庫存政策疊加，三四線城市房價被推高，居民部門杠桿率從40%以下升至50%以上。

極端案例中，部分三四線城市居民因拆遷獲得兩三套新房及數(shù)百萬元現(xiàn)金，轉而購買第四、第五套房產(chǎn)以待升值。投機性需求占比顯著上升。

這些支撐條件如今已發(fā)生變化，

城鎮(zhèn)化率已達67.89%，雖較發(fā)達國家75%-85%的水平仍有差距，但增長空間收窄。每年新增城鎮(zhèn)人口從兩三千萬降至幾百萬。人口總量于2022年見頂后持續(xù)下降，2024年出生率僅為6.77‰，較十年前下降過半。房地產(chǎn)需求基礎減弱。

貨幣端這邊，全球利率自2022年起上升，美聯(lián)儲加息周期打破流動性寬松預期。中國雖仍在降息，但空間縮小——從3%降至2%相對容易，從2%降至1%則困難重重。過去降息即推高房價預期的模式已難持續(xù)。

土地財政這條線也在斷。2024年全國土地出讓金降至4.87萬億元，較2021年8.7萬億元的高點腰斬。多地政府嘗試出售企業(yè)股權、盤活存量資產(chǎn)等替代方案，但均無法完全填補缺口。地方政府對房地產(chǎn)的依賴正被動減弱。

至于杠桿，2025年末居民部門杠桿率59.4%，比上一年的61.4%降了2個百分點，房貸增速已經(jīng)連續(xù)11個季度負增長（數(shù)據(jù)來自國家金融與發(fā)展實驗室）。這不是小幅調整，這是主動還房貸加不敢貸的合力結果。居民部門主動去杠桿了。

四根支柱同時弱化，房子的金融屬性就沒辦法單獨撐住了。這才是湯繼強那句話背后真正的事實依據(jù)。

金融品的定價看預期。你愿意今天花三百萬買一套房子，是因為你覺得三年五年之后它能值四百萬五百萬。定價的不是當下的使用價值，是未來的變現(xiàn)價值。

所以核心區(qū)新房認籌比例達十幾比一、二手房掛牌當日成交等現(xiàn)象頻現(xiàn)，人們購買的是未來現(xiàn)金兌換能力，而非房屋本身。

耐用消費品的定價看使用價值加折舊。以汽車為例，一輛三十萬元的新車駛離4S店即貶值10%以上，使用三年后殘值約十六至十八萬元。無人指責汽車貶值不合理，因共識是車輛隨使用而折舊。技術進步、產(chǎn)能過剩、充分競爭共同推動車價下降。

房子如果按耐用消費品定價，邏輯是一樣的。房齡二十年較五年應便宜，四十年較二十年應便宜。裝修折舊、管道老化、戶型過時、電梯噪音、小區(qū)陳舊等因素均影響價格。新房也需比較層高、隔音、戶型、物業(yè)服務等。品質優(yōu)則價高，品質劣則價低。

這個定價邏輯下，核心區(qū)老破小的價格會尷尬。過去它值錢是因為學區(qū)加抗跌敘事，現(xiàn)在學區(qū)在改革、抗跌敘事在動搖，光靠老破小三個字托不住六七萬的單價。而同樣總價的次新改善盤、郊區(qū)高品質盤，在居住體驗上會形成碾壓。

這兩年已經(jīng)能看到一些苗頭，一線城市的二手市場里改善盤成交溢價明顯、老破小成交折價明顯，這個剪刀差會越拉越大。

再說持有邏輯。

金融品持有幾乎不花錢，只要你不主動動它，它就靜靜待在那兒等增值。過去中國的房子也差不多，房產(chǎn)稅不征，物業(yè)費一年就一兩千，空置一套房子的持有成本可以忽略不計。于是很多人覺得多買一套扔著都能賺錢。

耐用消費品持有是要花錢的。車輛需保險、停車費、保養(yǎng)，空調使用十五年需更換，否則能效下降推高電費。

房子如果真走向耐用消費品屬性，未來幾件事會同時來，物業(yè)費上漲（服務提升）、老舊小區(qū)維修基金（電梯及管網(wǎng)改造）、房產(chǎn)稅（雖未全面實施，但提高持有成本是方向）。

一套掛在那里不住、不租的房子，按耐用消費品邏輯會變成一個持續(xù)流血的負資產(chǎn)。它不會再靜靜幫你升值，它會持續(xù)吃掉你的現(xiàn)金。

北京上海已經(jīng)有不少手握三四套房的老業(yè)主在偷偷賣，不是因為缺錢，是算過賬發(fā)現(xiàn)一套空著的房子每年要花掉五六萬持有成本、還不一定漲，不如套現(xiàn)換點別的。這種心態(tài)變化正在發(fā)生，只是還沒到大面積爆發(fā)的程度。

然后是交易邏輯。

金融品是流動性至上的。房子過去也是，2017年到2021年的高位時段，上海內環(huán)一套房子掛出來三天就能賣掉，深圳更夸張。當一個東西三天就能變現(xiàn)，它就是金融品。

耐用消費品的流動性就差遠了。出售五年舊空調需半價掛閑魚或廢品處理，汽車雖有二手車市場，但價格透明。房子如果真按耐用消費品交易，等你想出手的時候會發(fā)現(xiàn)，掛牌三個月沒人看、掛半年才有人砍價、一套房從掛出到賣掉平均六到十個月。

中原、鏈家這種平臺的數(shù)據(jù)已經(jīng)在反映這一點。2025年百城二手房平均掛牌93天，一線城市105天，較2023年延長近20%。賣家需接受市場定價而非期望定價，與出售二手家電同理。

最后是心態(tài)。

金融品邏輯下，買房人是在投資，比較的是其他投資品種的回報率。股票漲得好就賣房炒股，股票跌了就把錢挪回房子。房價漲跌會牽動情緒，因為這是賬面財富的巨大變動。

耐用消費品邏輯下，買房人是在消費，比較的是租房的成本和買房的成本。家里面積夠不夠、通勤夠不夠近、學校夠不夠好，這些才是決策的核心。

房子漲了不算賺，因為不賣，房子跌了不算虧，因為也不賣。心態(tài)會比過去平和得多，但同時也意味著市場少了一大群追漲殺跌的人，流動性和價格彈性都會下一個臺階。

把這四個維度合起來看，買方的決策樹會徹底改寫。過去問這房子三年能不能漲三成，未來問這房子我要住十年性價比劃算嗎。一字之差，整個市場的邏輯就全翻面了。

這種轉變不是等哪一天突然發(fā)生的，是在好幾條線上同時推進的。2026年開始進入加速階段。

第一件事是制度層面。2026年住建部明確提到要推進現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得。

這件事的意義被低估了。期房是標準的金融品玩法，你買的不是房子，是一張三年后交房的合同，合同本身就包含價格博弈和時間價值。現(xiàn)房就不一樣，跟買汽車買家電一樣，看得見摸得著，當場選當場買，沒有預售的金融化空間。

全國已經(jīng)有超過30個地方在推動現(xiàn)房銷售占比上升，部分城市已經(jīng)突破30%。這個比例繼續(xù)上升，房子的金融屬性就會進一步癟下去。

第二件事是品質標準。2025年5月1日新版《住宅項目規(guī)范》實施，層高下限從2.8米提至3.0米，樓板隔聲限值從75分貝嚴至65分貝。“十五五”規(guī)劃“好房子”八大任務落地。

看起來是技術參數(shù)，本質上是把房子的使用價值指標化、可比較化。凈高、隔音、材料、物業(yè)服務，這些過去被升值預期掩蓋的東西，現(xiàn)在被拎到臺面上。買房人可以拿著尺子去量層高、拿著分貝儀去測隔音了，這就是典型的耐用消費品選購方式。

第三件事是供給格局。以保利、萬科、華潤、中海為代表的頭部房企都在明確轉型，摒棄快周轉高杠桿模式，轉向自持、運營、物業(yè)、城市更新。2025年全國城市更新專項債投入超1.2萬億，十四五期間改造了24萬多個老舊小區(qū)、加裝12.9萬部電梯。

這意味著整個行業(yè)的業(yè)務重心在從賣新房轉向修舊房和服務存量。開發(fā)商的角色從蓋出來讓人搶，變成蓋好以后還要服務幾十年，這和耐用消費品廠商的角色高度重合。

第四件事是買房人心態(tài)。2月深圳一線中介反饋，看房頻率最高的客戶里，年輕人首次置業(yè)比例在明顯上升，投資型買家接近絕跡。

上海3月二手房單日成交創(chuàng)五年新高，但300萬以下房源占了72%，都是剛需盤。這些數(shù)據(jù)背后的共同點是，主力買家變成了真要住的人。投資客不是沒有，是數(shù)量被擠到很小。市場的底色從炒變成住，這種變化一旦穩(wěn)下來就很難反向了。

現(xiàn)在已經(jīng)完成的部分，是把房子的金融屬性剝了三層。土地財政那一層靠2024到2025年土地出讓金腰斬完成了第一刀，居民加杠桿那一層靠房貸連續(xù)負增長完成了第二刀，價格單邊上漲那一層靠2022年到2025年連續(xù)三年房價回調完成了第三刀。

還沒完成的部分，是持有成本提升和存量折價定價這兩塊。持有成本要等房產(chǎn)稅推進，這塊目前還沒動，存量折價要等核心城市之外的二手市場徹底放開議價、徹底接受老房子該便宜就便宜的心態(tài)，這需要更長的時間磨。

整體看，切換過了中點，離終點還有幾年路。

這不是一個壞消息。金融品屬性解除短期會有陣痛，多套房的人資產(chǎn)縮水，高位接盤的人被套牢。但長期按居住價值定價的市場對多數(shù)人更友好，買房不再需要賭國運，高房價不再吸走所有消費力，地方政府也不再把命吊在一根土地繩子上。

1991年日本泡沫破裂以后，東京都心公寓價格花了三十年回到峰值，但這三十年里日本人的生活沒有垮，消費沒有崩，東京還是亞洲最宜居的城市之一。房子回歸消費品以后，社會不會塌，只是節(jié)奏換了。

湯繼強的觀點不是預言，而是記錄。他看到的是中介朋友圈中成交周期延長、客戶議價變硬、掛牌量堆積、降價才能成交等微觀事實的總和。金融產(chǎn)品時代悄然結束，沒有鞭炮，沒有頭條新聞，只是某天你突然發(fā)現(xiàn)，身邊討論房子的人，語氣變了。