新希望服務收購明宇商服 四年兩次出手拿下96.5%股權

觀點網 對收并購持冷靜、謹慎態(tài)度的新希望服務，四年間通過兩次收購拿下了明宇商服的96.5%股權。

長期以來，與幾家頭部上市物企相比較，新希望服務在業(yè)務規(guī)模上不占優(yōu)勢，這也使得外界尤為關注它的收并購動作。

上市第一年，在首次年度業(yè)績說明會上，新希望服務曾表示“很遺憾2021年我們沒有斬獲（收并購項目）”。但該公司繼續(xù)表示，收并購依然是公司持續(xù)擴大規(guī)模的一個重要方法，同時公司也對此秉承著理性和審慎的態(tài)度。

不到一個月的時間，2022年4月，這家公司就公布了它的第一筆收并購交易--出資1.8億元收購明宇商服51%股權。

隨后，在2022年度中期業(yè)績說明會上，新希望服務表示，未來兩到三年公司可能不會考慮全面收購明宇商服，核心原因是希望保持著原股東在區(qū)域影響力和酒店管理等業(yè)務的優(yōu)勢，收并購之后最為重要的是雙方融合。

事實也確實如此。除了在2023年11月以823.4萬元對價收購成都錦官新城物管80%股權之外，新希望服務再沒有傳出其他收并購動作，與明宇商服也保持著一定距離。

轉機出現(xiàn)在2026年。這一年，有關曾經提到的“兩到三年”期限已經過去，新希望服務最終選擇進一步增持明宇商服45.5%股權。完成后合計持股96.5%的股權，與全面收購也僅有一步之遙。

抵債支付

4月16日，新希望服務公告稱，間接全資附屬公司新希望物業(yè)服務集團有限公司同意收購，及成都明晟商服商業(yè)管理有限公司同意進一步出售成都明宇環(huán)球商業(yè)管理有限公司45.5%股權，總對價為7484.78萬元。

在此之前，新希望服務已于2022年4月通過兩家附屬公司新希望物業(yè)服務（49%）、成都星泛（2%）合計持有明宇商服51%股權。此次收購事項完成后，新希望服務將通過上述兩家附屬公司持有明宇商服96.5%的股份。

數據來源：愛企查、物聊社截取

本次交易中，新希望服務收購明宇商服45.5%股權的對價為7484.78萬元，而上次收購明宇商服51%股權的對價為1.8億元，四年間對應100%股權的絕對估值蒸發(fā)了1.89億元，下降53.5%。

此外，從市盈率來看，首次收購時市盈率約9.88倍，第二次收購市盈率約4.25倍，同樣縮水了43%。

估值對比首次收購大幅降低，不免讓人多想這筆收購的真實意圖。不過新希望服務在公告中給了全面的解釋，主要可歸為三類原因：

第一，市場因素。首次收購時物業(yè)行業(yè)估值尚可，隨著近幾年行業(yè)整體市盈率大幅回調，物業(yè)行業(yè)估值中樞下移。

第二，首次收購為純粹的市場化股權交易，該次交易的性質則是為清理賣家“明晟商服”及其關聯(lián)方長期占用目標公司“明宇商服”資金的歷史遺留問題，收購事項也將以抵消債務方式支付。

厘清這項歷史遺留問題，需要回到2022年。

當期，新希望服務貿易應收款項累計3.24億元，較上年同期增長71.57%。其中，來自關聯(lián)公司的應收款項快速上升，同比增長114.07%至1.06億元，而該項數據在2021年僅為4923.3萬元。

對此，新希望服務在業(yè)績會指出，整個應收帳款中，7500萬元為并購并表明宇商服所帶來，自身增長帶來的應收帳款的增長只有6500萬元。

這么看來，對明宇商服的第二次股權收購，從財務影響上看，既不會動用上市募資所得款項中用于收并購的余額，也將當初因收購帶來的大額應收賬款進行了全面清理。

第三個收購原因則與業(yè)務整合有關，這一原因也與首次收購股權時的主要原因高度重合。

業(yè)務整合

與新希望服務底色相仿，明宇商服主要在四川省從事物業(yè)管理服務，在成都及周邊地區(qū)占有一定市場份額。

將持股比例由51%提升至96.5%，明宇商服的經營成果歸屬于新希望服務的比例也將有所提升；同時，新希望服務在西南地區(qū)的市場布局也將會有所強化。

未來能否產生理想的效益，目前無法百分百預測，但可將新希望服務首次收購明宇商服股權的成果作為參考。

新希望服務在2022年年報中提到，得益于2022年4月完成的對明宇商服的收購及市場外拓，使得報告期內，公司在成渝都市圈的外拓在管樓面面積占總外拓在管樓面面積的45.7%，同比增長127.2%。

2022年，新希望服務簽約項目共235個，簽約管理面積3610萬平方米，較上期增長37%；在管項目191個，在管面積2882萬平方米，同比增長77.8%。其中，西南地區(qū)的在管面積達1594.3萬平方米，同比提升98.3%，占總在管面積的55.3%。

西南地區(qū)也是新希望服務的營收核心區(qū)域。截至2022年末，其在西南區(qū)域錄得營收6.66億元，同比增長26%，占總收入的58%。

對于西南地區(qū)外拓與在管面積倍增、收入也錄得不低增幅的經營表現(xiàn)，新希望服務自身的業(yè)務發(fā)展是首要影響因素，明宇商服自帶的業(yè)務規(guī)模與經營能力也產生了一定的積極影響。

不過，四年的時間，足以讓物業(yè)行業(yè)完成一場近乎顛覆性的變化。曾經，物業(yè)行業(yè)被資本市場熱捧，不少物企奉行“規(guī)模為上”理念，通過收并購快速擴大在管面積，規(guī)模與營收、利潤、市值等等高度掛鉤。

現(xiàn)在，資本翻起的熱潮逐漸褪去，疊加房地產行情影響、國內經濟環(huán)境有所改變等等，物企們需要付出更多去面對成本上升、收繳率低、服務費下降等問題，它們開始回歸冷靜，也逐步意識到規(guī)模與利潤之間，有著不少阻礙。

回到新希望服務上，它也同樣面臨著行業(yè)普遍存在的難題。

收入方面，2025年，新希望服務的物業(yè)管理服務和生活服務板塊收入分別同比增加13.2%和6.8%，但商業(yè)運營服務和非業(yè)主增值服務板塊收入分別同比減少25.9%和26.5%。

其中，商業(yè)運營服務板塊收入減少的原因主要是部分項目出租率有所下降，同時部分項目退場。

物聊社通過整理公告原文與明宇商服官網信息發(fā)現(xiàn)，明宇商服主要從事商業(yè)物業(yè)管理服務與酒店后線集成服務，同時也涉及住宅物業(yè)管理服務、社區(qū)物業(yè)管理服務等業(yè)態(tài)。

由此可見，新希望服務進一步收購明宇商服，或許也出于恢復商業(yè)運營服務板塊競爭力、使該板塊營業(yè)數據回升的考量，但結果是否如其所愿，還需要多些時間來驗證。

資料顯示，2025年，明宇商服實現(xiàn)凈利潤3867.8萬元，雖較2021年（初次收購時）的2951.6萬元增加約31.0%，但與2024年的5285.7萬元相比，降幅約26.8%，盈利能力波動較大。

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