易成棟：房地產市場進入新階段 需繼續出臺政策激活需求、優化供給

“中國房地產市場進入新的發展階段，政府部門需要繼續出臺政策激活需求、優化供給。”4月16日，中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟在國是直通車2026年一季度經濟形勢分析會上表示。

在他看來，中國房地產市場進入新的發展階段主要體現在二手房銷售面積占比的提升。“2025年中國二手房銷售面積占整體住房銷售面積約一半，這一比例在2020年僅為20%，與美國新房成交面積占比僅約15-20%相較，中國二手房成交占比仍有繼續上升空間。”

支撐這一觀點的是，“一季度新房新開工面積、施工面積和竣工面積均在下降。”易成棟直言，這反映供給能夠滿足需求的情況下，政策和企業都在控制供給和減少庫存。2020年人口普查數據顯示全國城鎮住房總面積320億平米左右，人均達到近40平米，屬于供求基本平衡。

國是直通車 高曉烜 攝

房地產市場進入新的階段要考慮結構大轉換，即二手房市場交易量、交易額占比上升。易成棟指出，一季度全國二手房市場成交套數同比下降5.7%，降幅收窄。北京、上海等城市二手房成交套數創5年新高，成交價格3月份均環比增長。整體來看，“房價回調基本到位，一線城市現回暖趨勢”。

從新房市場來看，國家統計局數據顯示，2026年1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，降幅比1-2月份收窄3.1個百分點。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅收窄3.5個百分點。“一季度新建商品房銷售面積環比上一年四季度，降幅也現收窄。”易成棟稱。

驅動一季度房地產市場出現變化的因素主要在于兩方面，易成棟分析：

一是政策影響，如自然資源部發布“38號文”，明確建立新增用地與存量盤活掛鉤機制，新增建設用地優先保障重大項目與民生事業，原則上不用于經營性房地產開發。此外，多地優化公積金政策、提供購房補貼、收購土地和盤活存量、減免二手房稅費、放松貸款條件等；

二是宏觀基本面向好支撐，國家統計局數據顯示，一季度GDP同比增長5.0%，比上年四季度加快0.5個百分點；3月份CPI同比上漲，PPI同比由降轉漲；一季度全國居民人均可支配收入12782元，比上年同期名義增長4.9%。部分城市如深圳、杭州等近年來人工智能、芯片等行業發展帶動地方經濟發展。

人口走勢與房地產市場供求關系，也是驅動房地產市場長期穩定向好的因素。易成棟強調，目前城市人口走勢呈現分化趨勢，不同城市房地產市場供求關系也不盡相同。房地產市場供求關系疊加人口走勢、經濟增長等，致使城市之間房地產市場差異較大。

整體來看，今年全國房地產市場走向趨穩，一線城市房地產市場有所回暖。展望未來，易成棟認為，政府部門需要繼續出臺政策激活需求、優化供給，地方政府需要更加積極主動作為，因城施策。“在政策支持作用下市場會進一步地走向穩中向好”。

(編輯：文靜)