北京凱諾律師事務所：征地拆遷中被征收人需要知道這三個補償問題

　　眾所周知，征地拆遷不僅涉及社會公共利益，還涉及眾多老百姓的切身利益。因此對于征收拆遷怎么推進，需要遵循哪些征收原則，在國有土地上房屋征收與補償條例，土地管理法等法律法規中都有明確的規定。所以，當房屋或土地被征收后，被征收人一定要注意征收方的征收行為是否符合法律法規，征收細節有沒有按照法律規定的落實到位，比如說有沒有對被征收房屋進行實地評估，有沒有進行房屋或土地的現狀調查，或者說是補償方式是否有提供產權置換或者是貨幣補償等等。

　　不過，除了要注意這些征收程序上的細節之外，被征收人在補償安置階段，還需要知道以下三個補償問題。

　　一、補償方式的選擇

　　根據《國有土地上房屋征收與補償條例》《土地管理法》中的規定，征收方需要提供貨幣補償和產權置換，集體土地征收中應當提供宅基地建房這三種補償方式，對被征收人進行補償安置。就這幾種補償方式而言，許多被征收人可能會更青睞于選擇產權置換這一種方式，但從實踐過程中來看，選擇產權置換一般會有一定風險，由于安置房通常都不是現房而是期限，因此，被征收人最后能不能拿到安置房，或是能不能在約定的期限內拿到安置房都是一個未知數。

　　相對于選擇產權置換，選擇貨幣補償的話，就簡單了很多，只要補償到位，且公平、合理，被征收人則可以直接購買自己喜歡的房屋。而且最主要的是，選擇貨幣補償時，個別地方還會有額外的補貼。比如在《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十七條規定，被征收人選擇貨幣補償的，按被征收房屋評估價值的20%給予補貼。第四十條規定，被征收人或公有房屋承租人在征收補償方案確定的獎勵期限內簽訂補償協議并交付房屋的，按每戶不超過被征收房屋評估價值的2%給予獎勵。

　　不過，究竟是選擇產權置換，還是選擇貨幣補償，被征收人則需要結合自己的實際情況來確定，不可盲目的選定，避免出現對自己不利的情況。

　　二、安置房中產生的公攤面積

　　房屋被拆遷后，被征收人選擇產權置換的，往往都會非常苦惱公攤面積的存在，一旦有公攤面積，那么很多時候，房屋實際使用的面積必然就會大大地縮水。不過，面對這種情況，有的被征收人也是無奈接受。但其實，原則上來說，房屋被征收以后，給予被征收人安置房的面積應當不于被征收房屋的面積，這其中不包括公攤面積。

　　根據《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》第三十一條規定，實行產權調換的住宅房屋，產權調換房屋的套內建筑面積應不少于被征收房屋的套內建筑面積。公攤面積部分均不結算房價款。

　　雖然說，存在公攤面積并不一定就是一件壞事，但是在征地拆遷中，用于產權置換的安置房的面積也不應當要小于被征收房屋的面積。因此，實踐中，如果安置房面積小于被征收房屋的面積，那么原則上來說就是不合理的，被征收人一定要注意。

　　三、選擇在征收范圍外安置的，有面積獎勵

　　根據《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》中的規定，在征收范圍外進行產權調換的，根據產權調換房屋區位，每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至20%的套內建筑面積，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　征收非住宅房屋的，因城市規劃等原因，在征收范圍外進行產權調換的，根據產權調換房屋區位每戶獎勵被征收房屋套內建筑面積10%至30%的套內建筑面積，獎勵的套內建筑面積部分不結算房價款，具體獎勵面積在征收補償方案中予以明確。

　　也就是說，如果房屋被征收后，被征收人要是選擇征收范圍外的安置房，那么被征收人在拆一還一的基礎上，還可以多拿到一些房屋面積，這對被征收人來說又何嘗不是一件好事呢？不過，還是那句話，在選定安置房時，一定要結合自己的實際情況，一定要審查征收方提供的安置房是否合理，獎勵是否符合法律法規，補償標準是否公平等，避免撿了芝麻丟了西瓜。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，征地拆遷與被征收人的利益息息相關，因此，對被征收人來說，要及時了解當地相關部門發布的法律法規，盡量避免自己在征地拆遷中吃虧。對于遇到征收方侵害自己合法權益的，建議被征收人要盡快在專業律師的指導下，通過法律途徑來維護自己的權益。