謝逸楓：潘石屹，我的反思

文/謝逸楓

2026年4月16日中午，遠在美國的SOHO 中國有限公司聯合創始人?，曾任董事會主席潘石屹《我的反思》一文引起我的關注，我基本上認同潘石屹的觀點和房地產風險分析及提醒，并且佩服潘石屹高峰時期退出中國房地產，成功避雷。

潘石屹《我的反思》一文表示，1998年國內福利分房退出、商品房市場起步，行業初期向香港學習模式與術語，卻將高杠桿、高周轉模式異化放大。按揭首付比例持續下調，部分機構推出低首付、零首付，杠桿風險失控。

另外是房企追捧“土地銀行”概念，盲目囤地擴張，行業競爭偏離造房賣房本質，陷入融資與拿地競賽，生態畸形膨脹，質疑聲音被壓制。中國房地產行業核心問題并非房價過快上漲，而是房地產運轉模式異化。

房企依賴預售回款和借新還舊、銀行依賴放貸、地方依賴土地財政、購房者投機炒房，四方綁定形成脆弱鏈條，部分房企模式近乎“龐氏騙局”，靠后續融資與接盤者維系，鏈條斷裂即引發崩塌，多數參與者難以全身而退。

中國房地產行業困局是制度、金融、財政、企業擴張與社會預期共同作用結果，誠信是不可突破底線。背離誠信、靠杠桿與投機運作，才是行業重創的致命原因，守住誠信方能控制風險、留有余地。

對于中國房地產行業復蘇，提出三點主張。一是盡快處置遺留問題，不拖延。二是優先保障購房人權益，守住交房承諾，修復市場信心。三是回歸居住屬性，以誠信重建行業根基，推動房地產觸底回升。

2014年-2020年，潘石屹將上海、北京資產密集拋售，累計套現300億元后，轉身就奔赴美國，斥巨資購地塊、買豪宅、建房子，躋身美國地產界并轉型。2022年9月7日，辭去SOHO中國董事會主席等所有管理職務，轉向家族財富管理。

盡管潘石屹通過出售北京、上海項目和土地、公司私有化，累計套現300億元，卻沒有留下爛尾樓、債務，這是最值得欣慰的事情。唯一讓人不理解的是在中國賺的錢，為什么給美國的哈佛大學和耶魯大學捐款超過6個億。

輿論批評潘石屹說“若企業只知索取時代紅利，卻不愿擔當社會責任，即便規模再大，也難稱偉大”。毫無疑問，潘氏夫婦在中國賺得盆滿缽滿，轉頭就跑去美國享福的行為，即使看上去再體面，卻也難獲尊重，因為忘記了自己的根。