特朗普降房價難兼顧房主，千萬套住房缺口待解

美國缺的不是買房的人，而是房子。白宮新報告估算，眼下住房缺口已達1000萬套。這件事牽出的不只是房價和房貸，也關系到特朗普政府的經濟壓力與選舉處境：在高成本持續的背景下，白宮為何把住房擺到了更靠前的位置？

周一發布的一份新報告顯示，白宮經濟學家估計美國目前面臨1000萬套的住房短缺。分析人士指出，削減監管可能會促進更多房屋的建設，從而穩定房價、提高住房擁有率，并推動經濟實現更快速的增長。

這份分析是《總統經濟報告》的一部分，為總統唐納德·特朗普勾勒出了潛在的政治風險與宣傳契機。此前，由于外界對關稅政策、伊朗戰爭的擔憂，加之其未能兌現大幅削減通脹和實現強勁經濟增長的承諾，特朗普的公眾支持率已出現下滑。

今年3月，特朗普簽署了兩項行政命令，要求聯邦機構減輕住房監管負擔，并為小型銀行發放抵押貸款提供便利。外界認為他在采取其他措施方面行動遲緩，未能充分展現出高昂的住房成本是其政府的首要任務。

數月來，白宮一直試圖將工作重心放在住房及其他負擔能力問題上，以為共和黨人即將面臨的艱難中期選舉做準備，但這一計劃卻被一系列全球性問題打亂。今年1月，在瑞士達沃斯舉行的世界經濟論壇上，一場原定聚焦住房問題的演講，最終演變成了特朗普圍繞格陵蘭島控制權的公開博弈。

伊朗戰爭推高了購房成本。30年期抵押貸款的平均利率已從略低于6%飆升至6.37%。

特朗普也曾主張維持高房價，以保護現有房主的資產價值。今年早些時候，他在內閣會議上明確表示：“我不想壓低房價。我想為那些擁有自己房屋的人推高房價，他們可以確信這一定會發生。”

報告由白宮經濟顧問委員會的工作人員編制。研究發現，如果2008年全球金融危機后，“房屋建設和單戶住宅存量的增長能夠保持歷史增速，而不是大幅下降”，美國將會多出1000萬套住房。那場危機在很大程度上是由房地產市場的違約潮引發的，而當時存在問題的貸款操作則推高了房價。

分析指出，自2000年以來，美國房價上漲了82%，而收入僅增長了12%。這種錯位曾一度被處于歷史低位的抵押貸款利率所掩蓋。隨著疫情后利率隨通脹飆升，購房者的每月按揭成本也水漲船高。擁有住房通常被視為中產階級的標志，如今能否買得起房已成為40歲以下選民最關心的問題。

白宮方面堅稱，3月份發布的行政命令以及購買抵押貸款支持證券的計劃，充分表明總統正在密切關注住房問題。

報告提到，針對房屋建設的各項監管規定報告將其稱為“官僚稅”使建筑成本增加了超過10萬美元。這些成本包括過去十年間修改建筑規范的費用、合規成本以及分區審批費等各項開支。

根據報告的估算，降低這些監管成本有望刺激多達1320萬套房屋的建設。分析人士認為，這將在未來十年內使年均經濟增長率提高1.3個百分點，并為制造業和建筑業提供200萬個就業崗位。

一位要求匿名討論該報告的政府官員透露，特朗普可能會決定將聯邦政府對州和地方政府的撥款與減少部分監管規定掛鉤。

此外，該報告還抨擊了拜登政府時期引入的綠色能源住房標準，認為這是導致建筑成本增加的一個因素。這些措施傾向于使用更高效的空調設備和熱水器，并對相關的管道工程提出了更高的標準。

不過，從長遠來看，取消其中部分要求可能會增加房主的其他開支，例如水電費。

報告援引了全美房屋建造商協會在2021年進行的一項分析。該分析指出，這些標準可能會使新房價格增加高達3.1萬美元，而購房者可能需要長達90年的時間“才能收回房屋增加的成本”。

由于這些標準的執行面臨現有的法律挑戰，且各州的具體做法不盡相同，目前尚不清楚取消拜登時代的住房標準究竟能節省多少資金。今年3月，德克薩斯州的一名聯邦法官支持了由共和黨領導的15個州的訴求，裁定針對聯邦支持住房的綠色標準是非法的。

說到底，美國現在的住房難題，一頭是房子不夠，一頭是成本太高，政策上還在幾股力量之間來回拉扯。想多蓋房、壓住價格、又不傷到已經有房的人，說起來像是要一邊踩油門一邊踩剎車，方向稍微偏一點，后面的賬就可能落到購房者、開發商和地方政府頭上。白宮這套藍圖能不能真把房子多建出來、把壓力慢慢卸下來，恐怕還得看接下來怎么動手，而不是怎么說。