不要誤判當下的樓市！

最近，我寫了幾篇文章，闡述了一下一線城市及部分二線城市樓市出現回暖跡象及其原因。

我寫這些文章，并不是想說樓市又要全面回暖了，房價又要全面上漲了。如果有這樣的認知，很可能就是對當下樓市趨勢的一種誤判，局部大城市樓市的回暖，并不代表樓市要全面回暖。

當然，有人可能聞到一些熟悉的味道。在2009-2019年這個時間，每次樓市小調整后，回暖都是從大城市開始，然后向中小城市蔓延。但這次即便大城市的樓市真的開始止跌回漲了，也基本上很難傳遞到中小城市了。

因為，當前樓市所處的發展階段和特征與那個時候完全不一樣。

房地產發展的基礎是人口，而過去那段樓市發展的大牛市就是享受到了前所未有的人口紅利，人口增長在快速城鎮化的推動下，短時間內給城市帶來了大量的住房需求，但住房供應在短時間是難以供應得上，進而就推動房地產市場大發展和房價的快速上漲。

然而，今非昔比了。人口從2022年起就開啟了負增長，目前已經連續負增長了3年，且基本上短時間難以回正。2025年的城鎮化率達到了67.89%，已經達到一個相對比較高的水平，未來逐漸放緩是必然的。這也就會導致城市的新增住房需求會減少，房地產市場的發展缺乏了必要的支撐。

同時，住房供應具有一定的延后性。這幾年，很多城市的住房市場逐漸進入了供大于求的狀態，尤其是在中小城市和縣城比較嚴重。住房市場供求關系失衡導致一些小城市房價跌到了幾萬塊就能買一套房子了。

另外還是有經濟增速換擋帶來的諸多影響，也會影響到房地產市場的發展。

所以整體來看，房地產市場仍在調整之中，房價普漲不會在短時間來到，大概率以后就不會再有了。

但同時，我們也要看到房地產市場發展的另一面，國內不同層級的城市發展情況差異較大，房地產市場發展差別也很大。在房地產市場發展早期，會出現普漲普跌的現象。但是經歷這輪完整的漲跌周期后，市場也會趨于成熟，樓市的發展將會回到城市的基本面和城市自身樓市供求情況上來。

一線城市及部分二線城市，這類大城市無論是經濟水平、產業發展；還是城市配套等對年輕人仍具有很大的吸引力，即便總人口減少，這些大城市的人口將繼續凈流入或是保持高密度的人口狀態，有了人就有住房需求，對樓市的發展就有了支撐。何況這些大城市也是有物理邊界的，住房供應也不可能一直增加，住房供求關系也就相對穩定，部分片區會出現結構性的供不應求。

回歸到城市基本面后，市場逐漸剔除情緒化因素，大跌后的大城市樓市就有望率先止跌回升。至于說其房價未來會回漲到什么水平，就看經濟及城市未來的發展水平了，有些城市的房價再創新高也不足為奇。

總之，樓市普漲普跌行情已經是過去式了，未來樓市走勢更多會呈現出因城市而分化的特征。